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房地产基金未来或大有作为

大众证券报     2014-10-19 07:34

[摘要] 近年来由于房地产行业的火爆和收紧银根的双重背景,房地产基金也如雨后春笋遍地而生。不过,自从银行收紧开发贷,开发商资金链断裂事件频发后,房地产信托基金也成为风险的高发地带。近日央行和银监会联合发布的 《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,给房产商的资金供给和房地产基金发展带来了重大利好。

政策暖风袭来

近年来由于房地产行业的火爆和收紧银根的双重背景,房地产基金也如雨后春笋遍地而生。不过,自从银行收紧开发贷,开发商资金链断裂事件频发后,房地产信托基金也成为风险的高发地带。近日央行和银监会联合发布的 《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,给房产商的资金供给和房地产基金发展带来了重大利好。

房地产基金迎来政策暖风

近年来受调控影响,房地产行业融资难度不断加大,也促进了房地产基金的发展。自2012年开始全国有近百只房地产基金相继成立,房地产投资类的理财产品也开始受到关注,而到2013年10月底,资料显示,全国房地产基金机构(不完全统计)达到510家,管理规模超过6000亿。不过由于2014年以来房地产市场的量价齐跌,房地产基金明显受影响。清科数据显示,2014年一季度房地产基金募资规模从2013年底的106.67亿美元猛降至43.76亿美元,降幅超过50%。

随着央行、银监会联合发布的通知面世,市场再次看到了房地产金融创新的希望。9月30日,央行、银监会联合发布 《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,其中提到:鼓励银行业金融机构通过多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。继续支持房地产开发企业的合理融资需求,积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

“央行这个政策带来房地产业融资的重大利好,支持房地产就是支持房地产基金,房地产能够健康发展,房地产基金也得到风险释放;而且通知提到的REITs让房地产金融化程度提高,地产基金将有更大的空间,对房地产基金是长期利好。”德信资本董事长陈义枫告诉大众证券报和财信网记者。

诺亚财富业资中心销售总经理陈昆才也乐观地认为,在央行发出这个政策开始,中国的房地产金融将打破房地产行业依然由银行信贷主导支持的局面,开启一个新的房地产金融时代。同时,中国的金融行业会迎来一个数万亿级的子市场。

产品竞争加剧将不可避免

清科研究报告显示,随着不断有机构进入私募房地产基金市场,该领域的竞争也变得愈发激烈,对地产业投入的资金总量也在持续增加。这令地产商的融资成本有所下滑,同时私募房地产基金的收益也受到了一定的影响。

国内房地产基金管理者之一歌斐资产表示,以后他们的产品会对住宅市场持谨慎态度,将投资一线城市(北京、上海楼)的办公物业;一线二线和部分省会城市的区域/社区商业物业;同时,积极关注区域经济圈/部分枢纽城市的物流物业的投资机会。

“国内房地产行业将从高速上涨变成平稳上涨,由黄金时代走向白银时代。而房地产基金的利润率会受很多因素影响,房地产基金需要选择好的项目,才能赚钱。”陈义枫表示。对投资者而言,某第三方财富高层称,“由于目前市场上房地产基金太多,拥有PE背景的房地产基金、产业背景的房地产基金和具有开发商背景的房地产基金都来争夺市场,投资者最好选择独立性较强的专业机构,以便监管更严,产品更有保障。”

从美国的经验来看,1992年到1997年,美国REITs市场的资本总额增长了13倍,从低于100亿美元增长至近1280亿美元。其中有50%左右的房地产投资信托基金,单个资本规模超过100亿,资金来源很大一部分是机构投资者,如保险基金、养老基金等机构,他们的风险承受能力较高。后期伴随着行业的不断发展,私募房地产基金不再局限于收购困境资产,业务逐步延伸至房地产开发、房地产债权投融资和国际房地产投资等诸多领域。REITs也成为成熟市场中重要的房地产投资退出工具。

链接:

房地产投资信托基金(REITs)是指通过发行基金受益凭证募集资金作为基金产品,然后将基金资产交由专业投资管理机构来管理运作,专门投资于房地产项目或业务,以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。与一般投资基金不同,房地产投资信托基金是专门用于房地产投资、开发、销售、租赁、消费等方面的投资基金,投资范围一般仅限于房地产领域。

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