[摘要] 提要:在我市基层法院,由拒缴物业费引发的物业官司,数量一直居高不下。我市法院的一份统计显示,物业欠费纠纷占全部物业官司的九成以上,这些官司标的额不大矛盾却不小,涉及千家万户。这些诉讼或调解或判决,但终大多由业主缴纳欠费了结。从业主角度说,拖欠物业费理由多多,但为何进入诉讼程序,业主屡屡败诉呢?
在我市基层法院，由拒缴物业费引发的物业官司，数量一直居高不下。我市法院的一份统计显示，物业欠费纠纷占全部物业官司的九成以上，这些官司标的额不大矛盾却不小，涉及千家万户。这些诉讼或调解或判决，但终大多由业主缴纳欠费了结。从业主角度说，拖欠物业费理由多多，但为何进入诉讼程序，业主屡屡败诉呢?
现象：拒缴物业费，业主屡屡被告上法庭
本月3日，一起欠费纠纷在玄武区法院锁金村法庭开庭，原告深圳市保利物业管理集团有限公司诉称，被告赵先生家住紫庐小区，从2013年开始拖欠了5000多元物业费。另外，他还拖欠800多元公摊电费，合计近6000元。物业公司表示，工作人员多次上门催要，但都被赵先生拒绝。物业公司无奈之下，将赵先生告上法院，要求其立即支付物业费并承担诉讼费用。
类似物业纠纷不少。前段时间，玄武区廖先生也因为未交物业费，被物业公司告上法庭。物业公司称，廖先生从2007年开始，共拖欠1万多元物业费，此外还有电梯费、公摊水电费等，合计1.2万余元。
法庭审理时，廖先生辩称，物业公司未能履行合同，毫不理会业主的维修申请和要求，导致房屋公共部分墙体、外墙面及相连墙体、柱、梁、楼板等开裂、渗漏水。另外，廖先生还表示，物业公司对下水管道的处理不当，导致廖先生家中进水，物品受损。
终，法院审理认定，物业公司在提供物业服务时，确实未能达到原合同约定的服务质量，但这并不是廖先生拒缴物业费的正当理由。终，法院判决，廖先生仍需缴纳物业费，但物业公司应该酌情减免收取。
数字：九成官司由欠费引起，业主屡败诉
记者从玄武法院民一庭了解到，该院去年共审结物业服务合同纠纷案件275件，其中254件都是“管家”告业主讨要物业费，占物业官司总量的92%。“物业官司案件数量多、标的额小，但每个纠纷的矛盾都不小。”该院民一庭庭长杨晓峰介绍，欠费纠纷，背后体现了物业、业主双方在收费标准、服务质量、房屋质量、开发建设配套等问题上存在诸多争议。
雨花台区法院去年审结400余件物业官司，欠费纠纷约370件;秦淮法院去年受理688件物业服务合同纠纷，其中超过630件都由欠费引起。在我市建邺、六合等法院，由欠费引起的物业官司，均占物业官司的九成以上。
一名法院人士介绍，近年来，全市法院受理的物业服务合同纠纷案件一直呈现迅速上升趋势。究其成因，物业服务的范围和内容不断发展扩大;业主、物业服务企业及相关主体的法治意识明显增强。但物业服务企业的服务水平有待提升，部分业主缺乏合同意识和物业服务的消费观念，这些都是物业官司频发的重要原因。
记者获悉，部分物业官司经过调解后结案，还有部分官司由法院审理后判决，其中大多数业主败诉，被判全额或部分缴纳物业费。
专家：物业服务瑕疵并非拒缴物业费理由
“不少业主认为，只要物业公司服务存在瑕疵，自己就有权拒交物业费。”市中级法院一名法官说，实际上，物业公司服务瑕疵并不是业主拒缴物业费的正当理由。业主只有提供充分证据，证明物业公司长期失职，拒缴物业费才有可能获得法院支持。
在南京市物业行业管理专家库成员王兴宏看来，部分业主过度维权，也是导致自身屡屡败诉的重要原因。例如，部分业主的要求明显超出物业公司管理范畴，例如，房屋质量有问题、邻居私搭乱建等，这些并不属于物业管理服务的范畴。
对此，南京中院法官提醒，如果物业公司服务存在瑕疵，业主可以选择直接和物业公司交涉，要求对方按照公布的物业服务合同履行义务;如果物业公司的服务不到位造成业主损失，业主可向法院提起诉讼，依法维权并要求物业公司赔偿。去年，就有业主因为车辆停在车位上被小区围墙倒塌砸中，法院调查后发现物业公司对围墙存在维修不力的情况，终判令物业公司承担业主的车辆维修费、定损费、车辆折损费等3万多元。“如果业主没有正当理由拒缴物业费，终损害的其实是业主的利益。”上述人士说。
本报记者 张源源
本报通讯员 邵小波 王钰 段海龙
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