[摘要] 在上周五（8月7日）的土拍上，万科刷新南站板块楼面价，重金拿下G22地块，实现4盘联动，成为南京南站的区域霸主。如今，南京南站已被贴上了鲜明的“万科”标签，更有业内人士笑称“南站被万科承包了”。
房天下讯：在上周五（8月7日）的土拍上，万科刷新南站板块楼面价，重金拿下G22地块，实现4盘联动，成为南京南站的区域霸主。如今，南京南站已被贴上了鲜明的“万科”标签，更有业内人士笑称“南站被万科承包了”。
事实上，南京楼市中对板块有偏好的开发商不在少数，他们在自己所看中的区域“步步为营”，渐成一方“霸主”，形成规模化开发模式。业内专家表示，这种规模化的开发，对于楼市而言也是一把“双刃剑”，一方面由于开发商的连续开发，以及资源的重复利用，降低了项目的营销和运营成本，同时有利于提高房企品牌知名度；而从更高层面来讲，开发商在同一区域密集落子又容易造成价格垄断，破坏区域竞合平衡。
万科五度牵手南站 成为板块“承包商”
南京南站板块，是一个短短几年就从南京各大区域中脱颖而出的区域。而万科与南站结缘，可以追溯到2012年6月，当时万科以5158元/平的楼面价拿下了G07地块，成为在南站拿地的房企，南站的“万科时代”就此开启。
同年11月，万科再以楼面6535元/平拿下G43地块，在后来的开发中，将两块地合在一起，形成如今的万科九都荟项目。2013年至2014年，万科再次两度出手拿下两幅地块，分别定名为万科新都荟、万科尚都荟，形成“南站三剑客”的局面。如今，在上周五的土拍上，万科斥资15.5亿元拿下G22，短短三年时间夺得南站核心区域的5幅地块，将该板块贴上了鲜明的“万科”标签，四盘联动、指日可待。
对于万科做大南京南站，南京房地产开发与建设促进会秘书长张辉认为，这对南站板块是好事。一方面，万科对该区域的市场和客户了解深刻，不容易犯错误，区域内的政府关系和售楼处等资源也可以重复使用，花费的成本和时间会减少；另一方面，万科在南站项目较多，可以形成合力，增强区域内品牌效应，有助于保证南站区域内的整体品质。此外，保利、复地等品牌开发商在南站附近也有楼盘，已经形成品牌的多样性，老百姓买房的选择并不单一。
房企争做板块代言人 规模开发频现南京
其实，万科在南站的战略，南京及国内都早有先例，广州就是一个鲜明的例子。深圳富力地产短短五年间在珠江新城拥有十六个项目，使得珠江新城又名“富力新城”；雅居乐在花都则被评为“花都品牌”，成为国内首屈一指的国际级大盘；此外，还有与珠江新城隔江相望的保利地产，成为了琶洲板块的“霸主”。
房企板块规模化开发在南京也同样是一个明显趋势。荣盛地产用16年的时间，在六合开发了10多个项目，区域市场占有率超过50%，被业内称为“六合王”；南京本地房企翠屏集团，从三山板块起家深耕江宁近20年，口碑和销量均称霸区域多年；在桥北“跑马圈地”的苏宁环球同样不容忽视，威尼斯水城、天润城两个超级大盘卖了10年依然是南京楼市的热销项目。
此外，在目前炙手可热的江北浦口区域，明发也已经形成气候。近两年来，明发先后从建浦建设、中北地产、浦口国资集团等手中接下了多幅地块。而自去年江北土地解禁之后，明发在土拍现场又频频出手，至今已经在江北开发或储备了14个项目，毋庸置疑成为了区域大的“承包商”。
业内人士表示，尽管遭遇房企垄断的区域不少，但却呈现出不同的特点。桥北是早期垄断性开发的典型，苏宁环球借政府大力发展桥北之机，以非常低的成本在桥北圈下大幅地块，造就了两个开发面积百万方以上的超级大盘。不过随着时代发展，这种粗放的土地出让开发模式早已退出历史舞台，万科3年来在南站连续拿地的历程则是当下集中开发模式的代表。从2012年首次拿地的5158元/平，到近期的第五次出手楼面价14224元/平，南站地块价格节节走高，而万科却不离不弃不断补仓。伴随着前期项目的成熟，板块的潜力正在不断迸发，区域开发前景光明。
品牌效应还是垄断？规模化开发引争议
结合楼市的综合发展历程来看，区域规模化开发一般出现在城市的新兴板块中。不管是前期的桥北、六合还是后来的南站，均处于新兴板块。之所以会出现这种现象，是因为新兴板块地价相对便宜，更容易出现开发商大规模拿地行为，自然也容易形成连片的开发格局。
新景祥业务发展与咨询顾问中心副总王慧表示，对于开发企业而言，虽然拿地成本在增加，但是由于之前项目的连续性开发，项目的营销成本会降低，因此综合的拿地成本仍是便宜的。此外，开发商与各类公共资源也建立了较好的互助关系，因此在后期的开发环节中，不管是推进速度还是资源整合都要比去陌生区域重新开发要省心省力省钱。
张辉也持类似的观点。以万科在南京为例，开发商通过前期操作，对南站区域的政府关系和各方面资源也都熟悉，不需要再去重建；而前期的售楼处等资源也都可以重复利用；而随着项目越多规模越大，越节省开发成本。
然而，不得不给人警醒的是，这种区域规模化的开发容易造成区域垄断之势，主要表现在价格的垄断上。这样不仅不利于整个楼市的健康发展，也会打破区域平衡的竞合生态，使得中小开发商生存困难。
南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远也认为，开发商在一个片区扎根对市场而言，也是把双刃剑。如果是比较大的开发商，并且能够引进足够的酒店、学校、医疗等资源，那么对片区的发展是非常有利的；而若本身实力不够，产品比较粗糙的话，对市场的发展和更新换代都会带来一定的弊端。总的来说，良性的发展区域还是应该是百花齐放的，多个开发商一起发展，并引起适度的竞争。当然形成垄断和过度竞争都不大好，过度竞争打价格战，容易挫败开发商的积极性，而若是没有竞争的话，则容易引起开发商的惰性，对买房人和片区成长都不大好，开发商会没有动力做一些提升的工作。（房天下 杨雅芳/文）
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