[摘要] 近十年来，大校场周边经历了大明路板块、岔路口南站板块和卡子门板块几个热点交替，其间房价地价也是今非昔比，不过业内观点认为，迄今为止主城南部的改善需求尚未完全释放，城市改造和扩容引发的新生需求也将源源不断注入，市场还有很大发展空间。
近十年来，大校场周边经历了大明路板块、岔路口南站板块和卡子门板块几个热点交替，其间房价地价也是今非昔比，不过业内观点认为，迄今为止主城南部的改善需求尚未完全释放，城市改造和扩容引发的新生需求也将源源不断注入，市场还有很大发展空间。
大校场周边板块近年来房价走势
板块 2010年以前房价 2013年房价 2015年房价
卡子门（大明路） 1.2万—1.3万元/㎡ 1.6万—1.8万元/㎡ 2.2万—2.3万元/㎡
南站周边 约1万元/㎡ 2.2万元/㎡ 2.4万—2.5万元/㎡
江宁东山 5000—6000元/㎡ 1.3万—1.4万元/㎡ 1.6万—1.7万元/㎡
城东 1.5万—2万元/㎡ 2万—2.2万元/㎡ 2.2万—2.7万元/㎡
麒麟 5000—6000元/㎡ 9000—1.1万元/㎡ 1.2万—1.4万元/㎡
楼面地价3年来已上升近2倍
8月7日的土地拍卖会上，南站核心区G22地块被12家品牌房企报名争抢，终被万科地产以15.5亿元拿下，拿地楼面价达到了14224元/平方米，成为区域新“地王”，而从2012年6月5日万科斥资9.41亿首次入驻南站至今，3年时间万科已经在南站一个区域豪掷了55亿元拿下五幅地块。
回顾万科南站项目的地价和房价走势，自2012年至今，3年来楼面地价已攀升了2倍多，房价也从2.2万元/㎡上升至2.5万元/㎡。2012年6月首次拿下的G07地块楼面价为5158元/㎡，同年底再度拿下的G43地块楼面价6536元/㎡，其后两地块开发的万科九都荟2013年底入市时精装住宅均价2.2万元/㎡，2014年均价已达到2.4万—2.5万元/㎡；2013年8月万科拿下的G52地块楼面价6588元/㎡，其后开发的万科新都荟项目去年下半年首次开盘时精装均价21000-22000元/㎡。去年9月万科再拿下南站G51地块，总价15亿元，楼面价10273元/㎡，今年6月首次开盘，推出的180套精装小高层房源折后均价在2.4万—2.5万/㎡。新拿下的G22地块，超1.4万元/㎡的楼面价，已经是3年前拿地的2.75倍，未来项目的房价或将冲击3万元/㎡“天花板”。
而在卡子门板块，10年前这里的大明路片区商品房开发火热，起步价当时已经达到5000元/㎡，后来迅速上涨至7000—8000元/㎡，到2010年前后已经达到万元以上，现如今卡子门的两家新盘入市起步价纷纷都在2万元/㎡以上。
业内研判：
大校场周边潜在购房需求巨大
近两个月以来，南站和卡子门的楼盘卖房都堪称火热，对于大校场机场搬迁后能否刺激周边需求释放，目前各家开发商也都持乐观态度。保利地产江苏公司营销总监许昌芸打出这样的比方：“大校场周边属于主城的腹部，这一块就像一个吃得很饱的肚子一样，人口密集，蕴含着大量潜在的改善购房需求。”她认为，大明路一带有很多小区和人口，无论是改善还是新增的刚需购房人群都比较多，此前他们推出的1栋楼尝试大部分做成160㎡的大户型改善房，开盘以后也全部卖光。
万科南站体验中心策划总监刘振勇也表示，万科在南站联动的几个项目，产品线同样也是越做越丰富，这主要是因为片区内的购房需求也呈现多元化：“万科九都荟和尚都荟都包含针对首次置业的刚需小户型和针对改善的大户型，而万科新都荟是偏向于新锐的年轻人群的产品。总体来看定位已经实现了全覆盖。”
南京林业大学社会系主任孟祥远分析认为，大校场机场区域连同整个南部新城的购房需求主要有三种，一种是来自主城，也就是所谓的“老秦淮”，这部分人群目前购房还将继续留在主城，但是城中的很多楼盘不仅价格高，产品也未必合适，去江宁又比较远，因此急于在城南寻求买房目标。第二种则是由江宁“返城”的客户，近两年也不断增多，以改善购房为主，他们进城购房的必然是大校场周边的门户地带，第三块就是来自雨花台区的产业人群，这里的软件产业一直在发展，也产生了不少具有购买力的就业人群。
2005—2015
时间：2005—2006年
热点：大明路板块
10年前，大明路板块是城南起步较早的区域。这里交通便利，生活配套齐全，大型生活居住区秦虹小区点缀其中，开发了御水湾花园、上河明苑、良城美景、同创·九龙盛世园等项目。当时房价已经在5000—6000元/㎡。
时间：2007—2010年
热点：岔路口—东山板块
在高铁南站尚未出现之前，岔路口到东山一带是当时衔接江宁与主城的门户，2009-2010年，江宁房价也大幅上涨了2000—3000元/㎡，岔路口一带的房价更是率先破万，成为江宁房价的“领涨”区域。
时间：2011—2013年
热点：南站板块
2011年6月28日南京南站作为亚洲高铁站启用，同时也拉开了南部新城建设的帷幕，从2012年开始，万科、绿地、证大陆续进驻，开发大量的综合体项目，一改此前仅有明发一家独撑的局面。
时间：2014年至今
热点：卡子门板块
2013年复地、保利“抄底”进驻卡子门，分别以18.55亿、19.25亿的底价，拿下区域内的两幅商办混合、二类居住用地G48和G49，并且紧接着宣布将在南京市场首次开发城市综合体项目。2015年全新亮相的卡子门板块，市场影响力比起当年的大明路板块有过之而无不及，年中开始两家楼盘陆续上市，毛坯起步价达到2万元/㎡。
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