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小编科普:楼面价、房价是神马关系?小心陷入误区

房天下房天下   2015-10-29 00:00

[摘要] 小编科普时间,楼面价和房价是神马关系?楼面价高房价就一定高?楼面价低房价就一定低?南京楼市告诉你真想。

伴随着南京的各项规划利好,土地市场升温明显,一块块高价地层出不穷,不断刷新南京楼面单价。上个月中海以20.8亿将鼓楼G34地块地块收入囊中,楼面价高达22373元/平方米,成为南京新地王。10.28上午,南京市国土局再次挂出六幅地块,为“土地热”再添一把火。本次挂出的6幅地块,其中三幅来自仙林,城南两幅,江北一幅,4地王齐出楼面价高达24026元/平。

楼面价、房价是神马关系? 小心陷入误区

截止9月,南京已诞生了10个区域地王 

楼面价、房价是神马关系? 小心陷入误区

除了不断刷新的地王,南京房价也是一路飙升,已连涨7个月,河西破4万,江宁、江北破2万……真心是吓死宝宝了。

那么问题来了,小编不禁想问楼面价和房价是神马关系,高地价带动房价吗?

楼面价、房价是神马关系? 小心陷入误区

【科普时间】楼面价是指土地价格除以该土地的允许大建筑面积,每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的大面积。楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本

楼面价的计算公式为:楼面价=土地总价格 / 建筑总面积,其中建筑总面积=土地总面积*容积率。

楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。而商品房的终售价包括了楼面价,开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房终售价的参考标准之一。尽管房价成本是个揭不开的谜,但不得不承认,楼面价是这个成本之谜的关键。

楼面价是影响房价的关键,但是房价还取决于其他三个要素:一是成本,二是需求,三是供给。

房价成本主要由土地成本、前期费用、建筑安装成本、水电路等配套成本、景观配套成本、财务成本、管理成本、营销费用、税金等组成。当需求大于供给时,利润相对较高;当需求小于供给时,利润相对较低,但价格低于成本是不大可能的。而价格的未来走势,同样取决于成本、需求、供给的走势。

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