[摘要] 小编科普时间，楼面价和房价是神马关系？楼面价高房价就一定高？楼面价低房价就一定低？南京楼市告诉你真想。
伴随着南京的各项规划利好，土地市场升温明显，一块块高价地层出不穷，不断刷新南京楼面单价。上个月中海以20.8亿将鼓楼G34地块地块收入囊中，楼面价高达22373元/平方米，成为南京新地王。10.28上午，南京市国土局再次挂出六幅地块，为“土地热”再添一把火。本次挂出的6幅地块，其中三幅来自仙林，城南两幅，江北一幅，4地王齐出楼面价高达24026元/平。
截止9月，南京已诞生了10个区域地王
除了不断刷新的地王，南京房价也是一路飙升，已连涨7个月，河西破4万，江宁、江北破2万……真心是吓死宝宝了。
那么问题来了，小编不禁想问楼面价和房价是神马关系，高地价带动房价吗？
【科普时间】楼面价是指土地价格除以该土地的允许大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。
楼面价的计算公式为：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率。
楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。而商品房的终售价包括了楼面价，开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房终售价的参考标准之一。尽管房价成本是个揭不开的谜，但不得不承认，楼面价是这个成本之谜的关键。
楼面价是影响房价的关键，但是房价还取决于其他三个要素：一是成本，二是需求，三是供给。
房价成本主要由土地成本、前期费用、建筑安装成本、水电路等配套成本、景观配套成本、财务成本、管理成本、营销费用、税金等组成。当需求大于供给时，利润相对较高；当需求小于供给时，利润相对较低，但价格低于成本是不大可能的。而价格的未来走势，同样取决于成本、需求、供给的走势。
误区一：楼面价高房价就一定高
那可不一定，地王易拿不易做，楼面价高的楼盘不一定卖的好，开发商还要根据自身、周边情况合理开发，作出合理价格。
在南京地王被套并非无先例。如2013年11月昆仑沃华拿下大浦塘G76地块，昆仑沃华因资金链断裂至今仍未动工，而该企业在城北的项目某山上赏月盘地价超9000元/平，现以被绿城收购。中冶巨无霸地王现也被龙湖、证大等房企分割上市。
昔日江北地王别墅区成了烂尾楼盘：江北老山某烂尾别墅，当年拿地价格12129元/平，江北地王的帽子不久前才被摘，售价也不过14000元/平左右。由于集团资金链断裂，此前有消息称该楼盘老板已经跑路......如今近百户业主拿不到房，项目停工近一年。几百万一套的别墅区，眼看就成了烂尾楼，而开发商至今也没有给出一个明确的答复。
南京这些新诞生的地王，是将会成为区域内的房价推动机还是将被套牢，如今还是个未知数。
误区二：楼面价低房价就一定低
答：不一定, 大部分人也肯定有这样的想法，楼面价低它的房价肯定低，不会高到哪里去。我想说，有这样的想法的人，真是too yang too simlpe!随着区域政策变动，区域规划发展，当初楼面价低的楼盘也可能走上高富帅的行列，那可真是赚大发了，估计开发商做梦都要笑醒。
江北高新区昔日江北谷底价所在地，楼面价大致在2-3千左右，高的亚泰山语项目楼面价也刚破4千，自江北获批以来各项规划利好，已经是今非昔比，房价已站稳万元以上。亚泰山语湖首开均价12500 元/平方米，较楼面价差8443元/平方米；绿地新里悦峰公馆10000 元/平方米，较楼面价差7297元/平方米。
河西房价已走上4万时代，妥妥的南京富人区，想当年这些土豪盘的楼面价可并不算高。某破4热销神盘，因为经过转让，业内估算楼面价紧为375元/平方米，目前售价40000元/平左右，真的是吓死宝宝了。当年世茂以44.72亿披马甲底价拿下河西某海上峡谷盘，楼面地价为4752元/平米，目前售价25500元/平，整整相差4倍多。亲们还敢说楼面价低房价就一定低吗？
误区三：房价一定会低于楼面价
答：在市场情况特别不好，或者是开发商挥泪大双甩卖的时候，房价也会出现低于楼面价的时候，假如你在这个时候去买房，那小编就要恭喜你了！！！这真是千年难遇！
不过小编找了半天也没发现南京有这样的盘出现，在南京楼市这么火热，涨价、热销、日光、封盘惜售的情况下，房价低于楼面价的情况估计小编是看不到啦。
在10.28刚结束的土拍中，4地王齐出楼面价高达24026元/平，不断被刷新的楼面价，说明南京房地产市场潜力巨大，开发商充满信心。从小编整理的这几个楼盘来看，南京房价一片涨，且楼面价与现价相差十分明显，有的楼盘甚至超过2万。开发商估计嘴都要笑歪了。不过楼面房高并不代表房价就一定会高，房价上涨主要还看地段，看区域规划利好。特别是城南也江北板块，随着大校机场飞走了，高层解禁，房价已涨4000元/平，走上破3行列；江北获批后，房价也开始走进2万时代……
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