[摘要] 新数据显示,自去年7月至今,江北板块在新区落地后一年内已经卖出6万套住宅,占到全市成交量的四成,这也意味着南京楼市平均每三位购房者中就有一人选择江北买房,而在部分热点区域和楼盘,销售热度似乎从去年下半年至今也没怎么改变。不过值得注意的是,眼下江北新区虽然利好依旧频频,而江北楼市所面临的需求状况以及心态......
需求长期爆发显疲态，后市或告别“量价齐升”
新区落地一年来，江北热点区域的卖房热度似乎一直未降。 新华报业视觉中心记者 宋宁 摄
新数据显示，自去年7月至今，江北板块在新区落地后一年内已经卖出6万套住宅，占到全市成交量的四成，这也意味着南京楼市平均每三位购房者中就有一人选择江北买房，而在部分热点区域和楼盘，销售热度似乎从去年下半年至今也没怎么改变。不过值得注意的是，眼下江北新区虽然利好依旧频频，而江北楼市所面临的需求状况以及心态其实已经与一年前大相径庭，下半年是否能够持续狂飙已经是个疑问。
新区一年卖房6万套，热点楼盘火足一年
“现在已经没有房子卖了，你看到的客户都是来签约的，或者是咨询商铺的。”上周末在位于纬三路隧道口的一家楼盘，销售人员这样对记者说。而在时隔一年前的去年7月，同样的地点，销售人员对记者说的几乎也是同样的话，这家楼盘去年7月江北新区获批后头一个开盘，216套房当天售罄，当时的均价不到1.7万元/㎡，且在两个月后就宣告提前“封盘”，等下一年再推新房。到今年6月，同样是252套房，以大约2.15万元/㎡的价格开盘，仅认筹就引发几千人排队，开盘也迅即“日光”。眼下仅有均价高达5万—6万元/㎡的商铺在售，不过仍有一些前来看房的客户以为还有住宅卖，四处找忙着办签约的销售人员咨询，也和去年记者遇到的情况如出一辙。
今年4月底南京出台“限涨令”，由于该楼盘的涨幅受到限制，不到2.2万元/㎡的价位比周边楼盘低了一截，买家也都认为“抢到即赚”。不过在一些价格上涨的楼盘，买家热情似乎也不低，在位于纬七路隧道口的另一家楼盘，售楼员对记者表示他们上周刚刚开盘推出的270多套房已经卖光，接下来还要等1个多月再开盘。据介绍，项目今年开过三次盘，此前都是毛坯，这次新推的房源是精装修，均价也上涨了6000多元/㎡，即便如此开盘还是卖完了。记者得知，去年该楼盘也是在新区落地后首次开盘，当时的均价大约在1.6万元/㎡，开盘卖出9成多，相比之下今年价格虽然上涨，似乎还更火一些。
当然，还有一些楼盘既没有大幅涨价，也没有“日光”，不过新区落地一年来卖房也在提速，在桥北的一家老盘，去年7月份记者来这里的时候，这里还有好几栋房子没卖完，眼下销售人员表示剩下的房子已经不多，下个月就要推后两栋“收官楼”了。“其实去年卖得还不算快，后面一直拖着没开，今年卖得快一些。”销售人员表示。
新区落地之后江北到底卖了多少房？网上房地产数据显示，从去年7月份至今，江北板块的成交量累计已突破6万套，截至昨日达到60037套，而同期全市的新房成交量约为14.7万套，江北销量独占40%，这也就相当于去年下半年至今，南京楼市每三位购房人中，就有一人买的是江北房。
去年新区落地之后，江北楼市的销量就堪称一骑绝尘，成交从原先的每月两三千套上冲至五六千套，行情也走出一轮量价齐升。而直到今年上半年，江北楼市的热度似乎还没有消减，记者根据市场面信息统计发现，上半年江北板块共有68次开盘，其中开盘当日宣布“日光”的就达到38次，比例达到6成。
热市下需求显现退潮隐忧
如果按照上半年的形势发展下去，江北楼市似乎一时间热度依旧难消，不过也恰恰是在新区落地一周年之际，一直旺盛的购房需求却多少显露出一些冲劲不足的迹象，无论是在开盘去化还是蓄水热度上都有所体现，这给持续一年高热的江北楼市带来了退潮隐忧。
上周位于江浦的一家楼盘开盘，均价约为2.2万元/㎡，和去年底开盘相比大涨6000多元/㎡。但购房者的表现似乎有些“反常”，大家不再一股劲追涨，转而变得冷静和谨慎，200多套房源仅有300组客户到场，中途又有不少人放弃了选房，终去化仅为7成。而扫描近期的江北楼市，这样的现象不是一点半点，本月老山一家楼盘开盘，400多套房至今认购仅为8成多， 5月底隧道口一家楼盘开盘也仅去化9成，这两家楼盘此前都有“日光”战绩。再往前回顾同样的例子也不是没有，4月份江浦一家楼盘开盘，至今成交仅为3成，据说也是因为房价涨太高，导致到场的意向客户有近一半放弃了选房。3月份江浦另一家楼盘开盘，成交也仅为7成，而就在距离该楼盘不远处还刚刚有一幅地块拍出，地价几乎等于楼盘在售房价，此外还有桥北一家楼盘开盘，价格从1.3万元/㎡涨到1.8万元/㎡，结果推出300多套房认筹客户才200多人，当天又有不少人没选房，销售结果可想而知。
“头一次开盘1.6万，我没有选上，第二次开盘2.1万，我连去都不打算去了，这个价格我已经不想接了。”一位江北购房者对记者表示，她在桥北的房子原先就比较老，想换江浦的房子，本来价格差距大就比较吃力，再一涨价，基本就没了接盘的念头。
投资比例过高几乎成为市场共识
“头一次买二手房，桥北六合的你还可以看看，江浦的就不要考虑了。”在江北几家中介，记者随意咨询了一下房源情况，得到的都是这样的答复。一些中介经理也表示，他们一般不会向刚需买家推荐江浦房源。“现在主要是投资客和一些换房的在买，刚需客很难接受现在的价格，基本都过两万了。”一中介表示，现在连新房有时候都要中介帮忙拉客户，更别提二手房了。
江北楼市是否靠投资需求驱动？部分业内人士表示出肯定，“现在投资客追逐江北尤其是中心区一带的房子，无非是看到有大量利好，此外房价虽然在涨，但和一江之隔的河西相比还有差距，因此也觉得有投资空间。”一位业内机构人士对记者表示，从全市角度讲，江北仍算得上是“潜力股”，也不是完全没有投资价值，但现实情况是这部分价值已经被透支，而且房价预期一旦调整，先受到波及的也是投资需求集中的板块。
对于江北板块的投资比例，目前尚无准确统计，不过各家楼盘时不时透露出的信息还是让人感到惊讶，之前引发数千人排队认筹的那家中心区楼盘，当天现场停着的车牌号就是苏皖鲁各省齐集。此外隧道口一家楼盘去年7月份曾透露投资比例在三到四成，而今年上半年却传出投资比例已达七成以上，还有一家江浦楼盘今年初就明确表示投资客比例已经达到一半。近一些高新区楼盘也表示投资客比例在上升，有时能达到一半左右，基本是从中心区等房价高地转移过来的。
但不可忽视的是，一旦房价预期有所调整，先放弃的也是投资买家，近期就有业内人士表示，部分开盘去化率较低的江北楼盘，中途退场的主要也是投资客。从他们的表现看，这些投资买家基本已经认同眼下的房价被透支，对未来的投资获益空间很不看好。
自住需求一旦成常态江北楼市或面临“退烧”
网上房地产数据显示，虽然去年7月份至今江北板块成交量破6万套，但去年下半年，江北板块的成交量为34328套，占全市总成交的47%，而今年上半年江北板块的成交量为25709套，仅占全市的34%。仅从成交量的变化看，似乎也能发觉需求退潮的某种信号。为了加大蓄水量，眼下江北已经有部分楼盘传出“揽客”，通过发放现金奖励来争取其他楼盘的意向客户，虽然此后开发商叫停了这种做法，不过抢客大战的苗头已经显现。
有业内专家指出，接下来的楼市将会面临一个去投资的过程，体现在行情上就是价涨量跌，而近一年来江北投资需求大量集中，可谓首当其冲，一旦市场恢复自住为主的常态，无论成交量还是价格都会面临合理调整。同时也由于江北需求量比较庞大，预计下半年市场成交总体仍比较可观，行情走势以盘整为主，价格也会渐渐趋于平稳。记者 朱晓燕 乔淳
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