南京苏州楼市调控“靴子”昨同时落地
靴子终于落地了！经历多时的调控传闻后，昨日下午4时，省内房地产市场表现为抢眼、房价涨幅曾数月在国内主要城市中领先的南京和苏州，同时在当地政府官网上发布新房地产调控政策。宁苏两地不仅同时“发声”，而且同时从信贷和土地两方面着手平抑高房价、高地价，苏州更在二线城市中个重启限购，保自住、抑投机意图明显。
供给侧与需求侧均做文章，展现出地方政府切实承担起房地产市场调控主体责任的决心。两地新政于今日起实施。
限购重现苏州，
二套房首付门槛双双抬高
苏州市政府研究制定了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，涵盖15个方面的系统性稳控措施，信贷调控趋严成为一大亮点，南京信贷政策调整也是一出重头戏，两地不约而同抬高了二套房贷款门槛——
苏州规定，已有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商贷购房的，低首付款比例由40%调整为50%(不含吴江区)；南京规定，已有1套房贷款未结清的，低首付从此前的45%调整为不低于50%(高淳、溧水30%)。
南京同时对已有1套住房贷款已结清、再次购房时的首付比例做出调整，从此前的少30%调整为不低于35%(高淳、溧水30%)；苏州则同时明确，居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。
南京二套房首付5个百分点的调整，影响多大？在不少人看来，当地河西一套房子动辄500万元左右，首付比调整前多了20多万元，这对二套房购买者而言似乎可以忽略不计，因为房价的涨幅足以冲抵这一因素。
不过，银行人士却告诉记者，政策表述的是二套房首付比例上调5%或10%，但实际操作时，上调比例也许更多。
“新政出来之前，实际上执行的首付比例就比政策规定的要高。”某大行一位客户经理告诉记者，比如首次购房，南京政策规定首付比例是25%，实际能享受到的人很少，大部分都是30%，“银行会根据实际情况应对放贷风险”。
二套房贷亦然，首付比例会在政策线上灵活浮动。如此，实际影响可能更大。
苏州大学商学院教授沈健表示，二套房首付比例提高能有效抑制一部分炒房客。而首套房置业不受影响，贷款政策仍相对宽松。因此，房价暴涨或暴跌的可能性并不大。
高级分析师尹筱沁则认为，限贷政策短期会导致部分购房客户将持观望态度，但长期来说，房价不会有太大波动。
“苏州毕竟是个移民城市，不能不看到，有一部分新苏州人没有完全取得户籍，因此新政在公共租赁房方面也提出一些办法。”苏州科技大学教授盛承懋说，苏州新政同时提到要培育发展住房租赁市场，鼓励企业和机构规模化经营住房租赁，这是市场乐见的。
为抑制投资投机，苏州还重启限购，非本市户籍购买第二套住房，必须提供自购房之日起前2年内，在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。
南京财经大学公共管理学院副院长李永乐分析，限购对苏州产业发展有利，或引导更多资金流向实体经济，为外来务工人员提供更多岗位，有利于城市的产业化发展和城镇化发展。“当然，限购是非常手段，终肯定还是会让市场机制发挥作用。”
温柔一刀，南京祭出“现房销售”撒手锏
去年下半年以来，宁苏两地高价地频出，“面粉”贵过“面包”极大扭曲市场。昨日两地调控政策中，均祭出土地调控“撒手锏”——
南京宣告土地拍卖改为网上竞拍，停止地价“熔断机制”，核心的一条新规是：“当网上竞价达到高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。”业内认为，这对房企颇具“杀伤力”。
独立楼市评论人阳光因此将南京调控政策形容为“温柔一刀”，“温柔”是信贷政策中的“5%”，“一刀”则是现房销售的规定，“现房销售的政策影响会相当深远，这等于拉长了销售周期。对于习惯高杠杆、高周转速率的房地产企业而言，是一种极大挑战，甚至会造成南京地产业的洗牌。”
“这可能会导致小开发商不能在南京立足，政府又一次表示了稳定土地价格、促进房地产市场平稳发展的信心。”李永乐说，关键是，政府在加大土地供应量同时，应确保供应出去的土地在规定时间内形成有效的住房供应量。
苏州制定出2016到2018年三年住宅用地供应计划，平均每年400公顷左右，较2013-2015年期间年均实际供应住宅用地增长约18%左右。
当地还调整土地供应条件，住宅用地竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，土地出让金首付款由现行的50%提高到60%或以上，同时全额土地出让金支付期限调整为3个月内，促使开发商拿地时更为理性。对区位优势明显、市场竞争力强的部分住宅地块，在土地出让时设定并公布市场指导价，出让成交价格超过市场指导价时，在出让文件中明确全额出让金缴付期限缩短为2个月。
“这一政策在增加开发商资金成本的同时，增加了时间周期的成本。”苏州红星国际生活广场营销总监娄长宇表示。盛承懋则认为，此举将对地价形成限制，防止新的地王出现，长远来说，对房价的过快上涨有明显抑制作用。
呵护+管控，房地产调控还需多方合力
来自人行南京营管部的数据显示，今年上半年，房地产贷款增势迅猛，截至6月末，南京地区人民币房地产贷款余额6626亿元，占南京地区贷款总额的31.02%，同比增长52.92%，增速同比提高30个百分点。上半年南京地区六成左右的新增贷款流向了楼市，新增房地产贷款中，个人住房贷款占大头，6月份新增1206亿元，同比多增942亿元。
这一轮宁苏房地产市场火热，很大程度上缘于投资和投机大量重现，不少人是利用银行高杠杆买房、炒房。然而从上述报告看，上半年南京新增住房贷款主要为刚需和改善型住房贷款，二套及以上购房贷款比例不足10%。这是一个令人意外的数据，似乎意味着即便抬高二套房贷款门槛对市场的波及面也并不会太大，而银行人士再次揭秘说：“你是三套房，贷款时就想办法往二套房做；如果是二套房，就往首套房做。”一位不愿透露姓名的银行客户经理说，银行发放的大多数购房贷款，基本上都享受了首套房贷款政策。
如此来看，信贷政策调整落到实处，也需要有切实的举措应对市场上的各种规避之策。“提高投资门槛，对投资者自有资金要求更高，但需要银行配合减少消费贷首付。”李永乐提醒说。
限购政策也是这样。在上一轮限购政策执行期，不少城市都出现了“应对暗流”，政策落地执行效果还有待观察。
而苏州抬高拿地资金门槛，也不排除房企用一些场外配资的“技巧”去应对政府限制。这些都需要政府进一步施展调控智慧。
南京林业大学城市房地产研究中心主任孟祥远说，调控政策只是对市场的调节，短期效果不能预期过高，真正让房地产市场回归理性、实现软着陆，需要物价、房管、国土、银行等共同发力，才能达到预期目标。
“地方政府调控正步步深入，累积出一定效果，总体上在降低市场的沸腾状态。当前经济走势非常不明确，地方政府对房地产行业还需呵护+管控，不人为猛踩刹车，调的是房价上涨的预期，但绝不是对市场的打压，否则后果不堪设想。”阳光说。本报记者孟旭赵伟莉汪晓霞
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