南京是比较精明的政府，供地节奏一直控制的很好，因此也不存在高库存的问题，政府通过供地节奏将供求控制在一个弱平衡的状态，因此房价能稳步上涨。但为什么2013年之后摒不住了？
如今，在天朝的楼市中，好的城市广告竟成了限购。杭州通过限购给人民每人发了一张房票，南京通过限购成为与上海（购房政策）看齐的城市。
先限贷，后限购，南京在8月和9月连续两个月发布调控政策，风光一时无两。南京为什么这么风光？有几组数据挺有意思的：
1、南京的投资客有多少？
南京市住房部门负责人表示，从对上半年以来南京房地产市场购买人群分析，50%以上是刚性需求，属首次置业；30%是改善型需求，属于卖小买大；投资型需求只占17.6%，特别是有三套或者三套以上住房的，占比在南京还是比较低的，不超过5%。
那么我们就根据南京市常住人口的总数和今年前8月卖出房子的套数来倒推主管部门的数据：发现都是一本正经的胡说八道！
2010到2015年，南京市常住人口共增加22.83万人，同期新房成交量为43.34万套，是人口增加总量的1.87倍，相当于这几年南京每增加一个人就买了将近两套房。
按照今年前8个月的销售速度估算，南京今年全年有望成交13万套房。2015年，南京净增常住人口1.98万人，2014年净增2.83万人，如果以一年净增2万人计算，那么2016年南京每增加一个人就买了6套房。
2、南京今年卖地收入创造了这座城市历史上的高，在过去10年的每一个房地产大年，南京的卖地收入就逼近地方公共财政预算收入。
这很有意思，加上近的那批摇号卖地的475亿元收入，南京今年的土地出让金已经超过千亿，远超去年全年的772亿，更是创造了南京这座城市史上之。
我们先搞清楚几个概念，土地出让金不是完全归地方政府的，中间涉及到省级政府和市级政府怎么分成很复杂，地方公共财政预算收入是指地方实际可用财力，扣除了上缴中央部分的税收，南京是上缴省级政府。
因此拿土地出让金和地方公共预算收入比较并不完全合理，但通过南京历年土地出让金和财政收入（扣除上缴江苏省部分，下同）的比例，可以发现一些问题。
比如南京的土地出让金和财政收入曲线在2007年、2010年、2013年、2016年这4年出现了交叉，说明这4年的卖地收入占财政收入的比例很高，进而可以得出这样的结论：
这4年是房地产大年，南京获得了比较高的卖地收入；
财政收入与卖地收入逼近的年份，说明其他行业税收不济，经济不景气；
一旦经济不景气时，地方政府即重度依赖土地财政。
纵观我朝过去10年的房地产周期，小英君十分巧合地发现，2007、2010、2013、2016这4年确实是房地产的高潮期。
过去经常有开发商认为，南京是比较精明的政府，他的供地节奏一直控制的很好，因此也不存在高库存的问题，政府通过供地节奏将供求控制在一个弱平衡的状态，因此房价能稳步上涨。
这是南京比杭州高明的地方，杭州走的是放量供地的路子，因此过去土地出让金一直很高。比如2009年杭州土地出让金就超过了千亿，超过了上海成为。这导致的问题就是，杭州在市场不好的时候，供大于求的后遗症就显现出来，会出现房价下跌的现象。
这也是为什么，本轮房地产牛市出现的时候，南京成为批打破供求平衡的强二线城市，而杭州磨叽了几个月才开始躁动的。
近10年南京土地出让金和公共财政预算收入
大家可以看这张表，南京真正的开始大量供地是在2013年开始的，2013年之前土地出让金一直不算高。
2009年杭州创造千亿土地出让金的时候，南京只卖了242亿，位居第16，甚至排在宁波、佛山、沈阳、大连这些城市后面，相当低调。那一年，南京还创造了901亿的地方财政收入，说明其他行业不错，对土地财政的依赖度很低。
2013年以前，南京沉得住气，地一点一点的卖，房价稳稳的涨，为什么到2013年之后，突然摒不住了？
答案只有一个：经济形势糟糕。
原因很复杂，有周期性因素，有产业布局的因素，还有你懂得的因素。
即使是现在，苏州、南京、无锡房地产市场都燥热不安的时候，也难以掩盖这些地方实体经济不振的事实，甚至这是一种反作用。
即实体经济不好，土地财政抬头，土地财政越依赖，实体经济越不好。
2015年，南京卖地收入772亿，地方财政收入尚有1020亿；到了2016年前8个月，卖地收入770亿，地方财政收入只有784亿，可见其他行业的状况。
房地产如今成了大的产业，也是计划经济下、依靠“计划”创造出来的成功的产业。因为土地的卖方永远是只有一个，有经济学常识的人都知道，既然卖方只有一个，那么就一定不会是太市场的行为。
2015年，江苏房地产完成营业税收入928.07亿元，占到地税营业税收入的40%，而营业税又占到地税收入的42.5%，可谓是核心中的核心。如果再算上土地出让金和其他税费收入，那就更厉害了。试问，有什么比这个更赚钱呢？
一个地方政商界混迹多年的朋友说，记得2008年金融危机的时候，房地产市场很差，当时谁都不敢买房。一个部门领导在会上说“搞财政首先要懂房地产”。甚至有的地方“建立了一套技术系统，只要有一套房子成交，一开票，短信通知就时间发来，发到我的手机上。”
他们心里太明白不过了，有多少房子空着，需要多长时间卖出去，太清楚了。本来就是有限供应，面对多种需求，控制土地买卖源头也就控制了市场，控制了价格。
冒死说到这里小英君就想起了那个著名的段子：曹山石讲一个基金经理买房子的故事，问北京房价什么时候能涨到20万/平，他说“若经济平稳,2025年北京房价将达到20万/平,如果经济不好,2020年就到20万了。”
一地鸡毛还是一地黄金，冥冥之中已经凯撒的归了凯撒，上帝的归了上帝。
