[摘要] 提要:在多个热点城市推出楼市限购限贷政策的背景下,北京、天津于国庆前一日同时亮出“组合拳”加强楼市宏观调控,意味着在“一城一策”政策框架内,越来越多的地方楼市政策再现收紧迹象。
“一城一策”框架内，地方楼市政策再现收紧迹象
在多个热点城市推出楼市限购限贷政策的背景下，北京、天津于国庆前一日同时亮出“组合拳”加强楼市宏观调控，意味着在“一城一策”政策框架内，越来越多的地方楼市政策再现收紧迹象。
1至9月百城住宅均价累计上涨14.91%
“当前楼市存在局部过热风险，但仍处在可控范围内，及时出台调控政策是能够稳定未来市场预期的。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
根据中房指数系统对100个城市的全样本调查，2016年1至9月百城住宅均价累计上涨14.91%，各季度涨幅逐步走高，其中8、9月环比涨幅均突破2%，刷新近年新高。截至9月，百城住宅均价上涨至12617元/平方米，环比连续17个月上涨，同比连续14个月上涨。
而国家统计局9月发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，8月新建商品住宅价格上涨的城市达到64个，其中合肥、厦门、郑州等二线城市成为当月房价上涨较快的城市，二线城市正由局部上涨升级为普涨。
“今年以来楼市表现令人困惑，城市之间和城市内部分化态势加剧成为市场的真实写照。”中指研究院指数研究总监白彦军说。
货币、信贷等多种因素致房价上涨
对于今年部分地区楼市高热引发的房价上涨，专家认为与货币、信贷以及土地供应等多种因素有关。
白彦军说，贷款充裕对房价上涨有一定支撑作用。从七八月份新增人民币贷款数据看，居民中长期贷款为新增贷款主力，尤其7月占比更是高达102%。
在倪鹏飞看来，很多热点城市土地供求关系出现变化，特别是大城市供应土地规模达不到预期，导致供地不足，也影响了楼市预期。
中指研究院报告分析，今年以来，地王潮从杭州、南京、合肥向成都、郑州、武汉不断蔓延，重点二线城市土地市场高温不退。土地高热致整体楼面价上涨，住宅用地楼面价及溢价率大幅上涨。
数据显示，前９个月，300个城市各类用地成交楼面均价为1891元/平方米，较去年同期上涨47.9%；其中住宅用地楼面均价为3333元/平方米，同比上涨61.7%。
各地政策体现出差别化、精细化调控思路
针对热点地区楼市持续高温态势，从二季度苏州、南京等率先出台收紧措施，到三季度苏州、南京、厦门、武汉等城市接连加码限购限贷，再到近期杭州、郑州、石家庄、福州、济南、北京、天津等加入调控收紧行列，各地政策充分体现“因城施策”总体要求下差别化、精细化调控的思路。
专家认为，近期热点城市政策收紧力度升级，或限购限贷，或限房价地价，或加强监管，政策主要以抑制投资投机需求为重点，特别是购买人群受限及信贷收紧，短期将为当前过热楼市适当降温，也将成为更多城市控制房价的重要选择，预计四季度各线城市政策分化将更明显。
白彦军建议，热点城市还应主动公布土地储备和供应计划，合理引导市场预期，抑制短期市场波动。此外，专家指出，一方面要警惕楼市有泡沫，对居民生活成本影响较大，并影响实体经济；另一方面要实现经济稳增长，宏观经济转换增长动力尚需时日，还需要发挥房地产行业的支撑作用。因此政府要把握好楼市调控政策的平衡点，既要防控风险，又要稳定楼市，确保经济运行在合理区间。
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