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南京楼市调控升级再砸重拳 贷款未结清买二套房首付提至8成

现代快报   2016-10-06 04:22

[摘要] 南京楼市调控升级再砸重拳 贷款未结清买二套房首付提至8成 本地单身(含离异)限购1套,外地人需提供社保;二线城市中政策严厉。

南京楼市调控升级再砸重拳 贷款未结清买二套房首付提至8成 本地单身(含离异)限购1套,外地人需提供社保;二线城市中政策严厉。

南京楼市调控升级再砸重拳 贷款未结清买二套房首付提至8成

连续上涨的房价、地价逼出了严厉的“限购+限贷”组合拳。昨晚7点,南京市政府办公厅发布《关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》,通知要求进一步收紧限购和限贷政策:外地户籍家庭需提供自购房之日起前2年内累计缴纳1年的个税或社保证明才能购房;南京本地家庭单身人士限购1套住房;拥有1套住房且贷款未结清再次贷款买房的,首付款提升到不低于8成!继9月25日限购、9月26日“宁十三条”后,南京在半个月内的第三记重拳,不但是南京史上严楼市政策,且再次领跑全国二线城市。

新政

1 外地人买房需提供社保

在限购范围内(除高淳、溧水和六合),非本市户籍居民家庭在购买首套住房时(包括新建商品住房和二手住房),应提供由市地税部门开具的自购房之日起前2年内,在南京累计缴纳1年及以上个人所得税证明;或由人社部门开具的自购房之日起前2年内,在南京累计缴纳1年及以上的社会保险(城镇社会保险)证明。

解读:9月25日南京出台的限购令中要求,外地户籍的家庭在南京(除高淳、溧水、六合)已经拥有住房的,禁止新购住房。这个政策并未给外地人封死投资的渠道,即外地人如果在南京没有房产的,还是可以来南京新购买一套住房。

但是此次“补刀”则堵住了外地投资客的资金。如果无法提供自购房之日起前2年内在宁累计缴纳满1年的个税或社保证明,外地人在南京连一套房都不能购买。

2 本地单身人士限购1套房

在已有限购措施的基础上,在限购范围内(除高淳、溧水和六合),对未拥有住房的本市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房(包括新建商品住房和二手住房)。

解读:每逢房产新政出台,民政局就容易出现“笑着离婚”的情况。假设一对南京夫妻原先名下分别拥有一套住房,按照9月25日出台的限购令,这对夫妻是被限购人群,但是如果办理离婚,就分别又具备了购买1套住房的资格;而此次政策加码后,这对夫妻即使离婚,也将无法继续购房。

不过,由于婚内变更房产证姓名相对便捷,仍然有可能出现夫妻将多套房产全部变更到其中一方名下,接着办理离婚,由另一方购买1套房的情况。但是,这意味着其中一人将“净身出户”,无疑将承担法律上很大的风险。

3 未结清再贷首付8成

居民家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房),按照国家政策,低首付款比例维持不低于30%。

有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买普通住房的低首付款比例,由35%调整为不低于50%。

居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的低首付款比例,由原来的50%调整为不低于80%。对于拥有两套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。

高淳、溧水、六合不在本次限贷政策调整范围内,维持原有政策。

解读:首次购买普通住房的刚需购房人群继续受到保护,依然可以享受低30%的首付门槛;改善型购房人群的首付门槛从35%上升到50%,提高不少;原有贷款未结清的再购房,首付门槛从5成大涨到8成。这种情况下,买房人负担大增,以河西一套600万元住房为例,首付门槛有可能从300万元上涨到480万元,这对于买房人来说难度无疑大幅度增加了。

需要注意的是,此次限贷针对的都是“普通住房”,也就是说针对的都是144平方米以下、容积率1.0以下的房产;而“非普通住房”的贷款首付比例仍然是50%。

问答

A执行时间从什么时候开始?

据了解,此次新政从10月6日起执行。新商品住房以合同鉴证时间为准,二手住房以网签时间为准。

B人才是否限购?

据房产部门介绍,各类人才仍按照南京的相关政策执行,不受非本市户籍居民家庭购房的限制。

C二手房是否限购?

9月25日南京的限购政策中,对本地家庭购买二手房并没有限制。此次加码政策出台后,南京本地家庭购买二手房仍然不限购,但是将受到限贷。也就是说,本地家庭如果全款购买二手房,并不受到套数限制。但是本地的单身人士将只能购买1套二手房。

D合同已签,新政后无力凑齐首付款怎么办?

新政出台后,有买房人咨询说,自己刚刚在南京看中一套二手房,目前已经与房主签订了中介合同,但是还没有网签。他表示,自己是买的二套房,原先准备了50%的首付款,但是现在首付款要涨到8成,他付不起了。“我可以不买了,把定金拿回来吗?”

上海市锦天城(南京)律师事务所张新苗律师认为,如果在中介合同中,明确约定了首付和贷款金额,结果因为限购、限贷导致买方丧失购房资格的,买方可以通过诉讼,以情势变更为由要求解除合同。如果给卖方造成损失,仍须赔偿卖方的损失。如果中介合同中没有明确规定首付和贷款金额,只约定总价,贷款贷不到,买方仍有义务通过其他途径筹措房款,否则算买方违约。

分析

南京政策二线城市中严 楼市有望降温

今年的国庆黄金周,成了全国楼市的“调控周”。在南京昨晚出台限购限贷新政之前,郑州、成都、无锡、济南、合肥等多个城市陆续出台新政,“限购、限贷”成为共同的命题。

现代快报记者发现,9月25日南京的限购就是二线城市中严的,但国庆期间被合肥、苏州的加码政策超越。昨天南京再次重拳对限购限贷加码后,限贷力度与苏州持平,限购力度则超过合肥、苏州,再次成为政策严厉的二线城市。

“这是一轮保护刚需、首改客户,强力打压投资投机需求的调控,核心在于去投资化和去泡沫化。”南京房地产建设促进会秘书长张辉说,后市包括南京在内的各地楼市降温在即,但不会像之前的调控那样大幅回落。他认为,南京本轮调控力度和频率都超预期,表达的是希望市场健康发展、市场秩序良性运行的希望。“本轮调控是一场及时雨,会化解处于失控边缘的楼市泡沫,带来的是楼市发展的长期利好。”

调查

仅1成网友认为房价还要涨

近半个月内的政策组合拳,是南京史上严厉的楼市新政。对365网站网友的调查显示,买房人心理预期已经大幅度下降。

对于“新政是否能够稳定南京楼市”,7成网友认为“能”,会有显著效果。接近2成网友认为“也许能”。只有6%的网友认为“不能”。不到4%的网友认为“不好说”。

新政后,房价走势如何?超过41%的网友选择“小幅下降”,32%的网友认为“保持平稳”,超过15%的网友认为会“大幅下降”。只有10%的网友认为会“继续上涨”。

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