[摘要] 财信网(记者兰文)据同花顺统计数据显示,截至10月31日,135家房地产上市公司已披露2016年三季报,其中91家扣非后净利润实现同比增长,占比约67%;剩余44家则出现了不同程度下滑;更有57家房企扣除预收账款后的负债率超过65%。交银国际分析师谢骐聪分析认为,今年楼市的火爆并未惠及 上市房企,从三季报的数据可见一斑。从......
财信网据同花顺统计数据显示，截至10月31日，135家房地产上市公司已披露2016年三季报，其中91家扣非后净利润实现同比增长，占比约67%;剩余44家则出现了不同程度下滑;更有57家房企扣除预收账款后的负债率超过65%。交银国际分析师谢骐聪分析认为，今年楼市的火爆并未惠及 上市房企，从三季报的数据可见一斑。从公布的数据来看，上市房企三季报业绩喜忧参半，尤其中小企业在四季度更加困难， 是项目在三四线城市的企业，要想扭转颓势，销售压力相当大。
新政落地楼市降温
财报显示，在沪深135家房地产上市公司中约67%上市房企实现扣非净利润同比增长，其中金融街、合肥城建、大龙地产、广宇集团、格力地产等公司扣非净利润都实现了300%以上同比增长。但是，也有一些企业三季报的业绩出现下滑。银亿股份、阳光城、云南城投、信达地产、荣安地产等 房企扣非净利润同比下滑幅度均超过30%以上，万通地产更是下滑了227%，天津松江则继续巨亏。
随着九、十月份，20多个一二城市出台了严厉的调控政策，楼市降温趋势明显。据交银国际对中国房地产二线城市考察报告显示，在南京，根据当地项目(南京青龙山国际生态新城)工作人员估计，9月份一半以上的买家是非本地家庭或非住在项目同一个地区的南京家庭。虽然9月下旬南京收紧政策并没有太大影响市场情绪，进一步收紧二套房首付比例至高达80%确实打击了 需求。因此，交银国际分析师谢骐聪认为，南京严格的二套房首付要求，将会对 需求和改善性需求产生相当的影响。
房企盈利出现分化
从三季报预告净利润变动幅度来看，在135家上市房企中销售净利率低于10%的高达85家，占了63%，其中万科为9.65%，绿地控股为4.09%;销售净利率超过30%只有浦东金桥、中国国贸等9家公司。值得一提的是，大型房企盈利能力仍然较强，而中小企业盈利能力较弱。数据显示，招商蛇口前三季度净利润预计在55亿元—57亿元之间，目前暂列首位;荣盛发展净利润预计18.42亿元-21.77亿元，暂列第二位;滨江集团预计以8.2亿元-10.2亿元位列第三位。业内人士认为，以地产为核心业务的企业有较好的盈利表现，这与前三季度房地产行业销售业绩上行有关，尤其房价上涨后带动营收和盈利水平有所提高。不过，对中小企业来说，由于原本其项目布局不合理，未跟得上市场节奏，所以盈利能力不升反降，甚至亏损。
债务沉重令人担忧
再看上市房企另一个关键指标——扣除预收账款后的资产负债率。近日，上交所与深交所发布的针对房地产公司发行公司债分类 政策中，明确把这个负债率的分界线定为65%，高于65%就值得关注。
三季报数据显示，135家上市房企扣除预收账款后的资产负债率超过65%的有57家，其中*ST珠江、天津松江、绿地控股、信达地产、阳光城等公司更是高达80%以上。万科为67.6%，保利地产为57.5%、金地集团为58.3%。数据反映出不仅大型房企债务沉重，而且中小房企同样债务沉重。另外，近期银监会明令禁止违规资金进入房地产市场，交易所则考虑提高房地产企业发债门槛等，中小房企融资渠道大大收窄，房企之间将面临 分化。兴业证券分析师池光胜分析认为，融资政策收紧，越来越不利于中小房企，依靠“短平快”模式的中小房企可能被边缘化。目前房地产市场逐渐从“去库存”转向“去产能”，而在土地成本飙升、盈利能力趋弱背景下，债务无疑成为企业沉重的包袱，甚至有的中小房企存在被市场淘汰的风险。
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