9日来自全球知名房地产服务商戴德梁行的一项统计,揭开南京商办用房市场趋暖的一角:今年前三季南京甲级写字楼平均租金持续上涨,至第三季度末达138.2元/平方米/月,由于今年前三季没有新增甲级写字楼项目,所以南京甲级写字楼空置面积下降,平均租金较去年底上涨5.5%。

戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie表示,总体来看,今年前三季内资企业租赁甲级写字楼的需求强于外资企业,其中保险及IT行业较为强劲。“甲级写字楼一般以租赁为主,未来一年,南京也鲜少甲级写字楼项目入市,根据南京现有甲级写字楼空置面积和今年的净吸纳量计算,14个月后就可以吸纳完毕。”

甲级写字楼的市场消化速度在加快,新增供应又受控,租金上涨自然也在情理之中了。

写字楼只是商业办公用房市场的一个组成部分。在二线城市中,南京房地产市场一向被视为交投两旺的突出代表,然而被人忽略的是,火热的是住房消费,商业地产、办公楼市场销售整体冷滞,招租困难,新增供应量不断上市后,库存累积量也越来越大。统计显示,去年南京全市商业地产全年总成交面积123万平方米,其中,办公用房累计成交面积74.3万平方米;商业用房累计成交面积48.7万平方米。按照去年的去化速度,记者在今年2月时曾统计发现,当地库存办公用房去化需2年半,而商业用房去化则直逼10年。

不过,今年2月南京市政府常务会议审议并通过了《关于进一步促进房地产市场健康发展的意见》,其中提出,“将大力推进商业办公楼的去库存”,对商办库存较大、去化周期较长的区域,将适度控制新增商办用地的上市和规划指标。记者8日查询“网上房地产”数统计数据发现,经过半年多的去库存,当地商办用房的去化周期确实下降了——

数据显示,今年以来南京办公类用房认购约13万平方米、成交69万平方米,交易量共为82万平方米。按此速度,消化掉目前南京全市195万平方米办公用房库存,只需要大约26个月。而南京商业用房库存量目前仍高达485万平方米,按照今年以来总共约55万平方米的交易量测算,消化完目前的库存需要97个月,消化周期为8年,较2月时的10年下降更为明显。

商办用房的成交有所上升,与住宅市场限购有关。9月底南京重启限购后,一部分资金转而投向了酒店式公寓市场。

与南京一样,苏州的商办市场成交也一直是“温吞水”。不过引人关注的是,限购、限贷之后,在住宅类房源成交明显下跌之时,10月苏州楼市非住宅类房源成交3295套,相较于9月增加158套,环比增幅5.04%;成交面积同比增长8.49%。但是,至8日,苏州住建局官网统计显示,当地可售的近14万套房源中,非住宅房源即商办用房仍占9.6万余套,总建筑面积约779万平方米,依然面广量大,消化存难。

另据记者了解,当前省内一些地方商办用房的去化周期超过60个月!高企的商办库存如何才能有效地让市场消化掉?省住建厅相关负责人透露,9月时省政府召开的房地产工作座谈会认为,今年商品住宅去库存成效明显,但商办用房去库存困难,需要重视。提出的解决思路是,一方面通过完善地区公共服务配套增加购买吸引力,另一方面通过打造总部经济、发展众创空间、培育特色小镇等,将闲置用房转为出租或改造使用。

由于增加配套、发展总部经济、培育特色小镇都需要一个较长的时间过程,因此目前各地商办用房去库存成效还不明显。而对各地而言,仅控制新增商办用房上市,只是一味“堵”,还需“疏”,否则仍难取得去库存实效。

采访中记者也了解到,南京已提出:在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,未开发的非住宅商品房项目用地可整体或部分转型,即房地产企业可申请土地用途、规划条件变更,转为住宅用地,如此既有助于商办市场去库存,又有助于缓解当地住宅市场整体供不应求的矛盾。

不过,南京市规划局办公室相关人士表示,目前还没有出现一例,“相比住宅用地,商办用地的土地出让金要低廉得多,前者使用年限是70年,后者一般是40年,如果改为住宅用地,必须要重新核算土地出让价格,补交不菲的差价,所以开发商也比较慎重。”而南京市国土局相关人士则坦言,改规划、补差价,恐怕都难免存在“寻租”空间,操作有难度。

省内另一个重启限购的城市无锡,当前住宅消费与商办消费也是“一热一冷”。“首佳”房产董事长王一见直言,无锡楼市去库存战役的靶心要对准包括综合体、写字楼、门面房在内的商务用房。目前无锡有几十家综合体,但是同质化程度高、人流量偏低甚至出现商铺空置,这种现象如不解决,接下来也将会危及住宅出售。他认为,无锡作为旅游城市,应该运用“大旅游”手段细分商业市场,比如建设专供老年人休闲娱乐的综合体、适宜农民生活的综合体,产品也要便捷、亲民。政府则应加快交通、医疗卫生等配套设施的跟进。

显然,商办市场有效去库存,还需地方政府拿出更多应对智慧。据悉,无锡近期已出台通知,对存量商业办公用房发放购房补助,以期激发非住宅消费,效果如何仍有待观察。

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住宅去库存量

江苏占全国两成

上半年全省13个市住宅去库存成效显著,少数城市今年前8个月的住宅销量,已达到去年全年的销售总量。统计表明,1-8月,全省商品住宅销售9438万平方米,销售总量全国第一,同比增长40.2%。

到8月底,全省商品住宅库存面积比去年底净减3153万平方米,去库存总量占全国20%以上,去库存周期已缩短为9.3个月。无锡、盐城、扬州、镇江、宿迁去化周期缩短时间超过全省平均水平,全省各设区市均已缩短到15个月以内。9个城市市区的商品住宅库存去化周期降至11个月以内,其中南京、苏州、无锡、常州、南通、扬州6个城市市区商品住宅库存去化周期已不足8个月,低于“8-12个月”的库存去化“合理线”。县城去库存压力仍较大,有县级城市库存去化周期超过2年。