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南京楼市调控重磅升级! 新购房领证3年限售全国最严!

扬子晚报     2017-05-14 08:49

[摘要] 南京市政府办公厅13日公布《进一步加强房地产市场调控的通知》,出台十条措施稳定楼市,其中包括新购房取得不动产权证三年内不得转让,购房摇号须由公证处主持。新政自5月14日起执行。

南京市政府办公厅13日公布《进一步加强房地产市场调控的通知》,出台十条措施稳定楼市,其中包括新购房取得不动产权证三年内不得转让,购房摇号须由公证处主持。新政自5月14日起执行。

该通知指出,此次调控政策出台,是坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,进一步稳定市场预期,保障合理需求,强化市场监管,保持房地产市场平稳健康发展。

十条调控新政,个个都很重要

1 土地出让规模逐年增加

增加住宅用地供应量,加快土地供应节奏,有效增加供应规模。2017-2021年全市计划供应5150公顷,其中2017年880公顷、2018年950公顷、2019年1020公顷、2020年1100公顷、2021年1200公顷,年均计划供应量比2016年增加47.1%。

2 捂盘开发商不得参与拍地

加强土地供后监管。督促开发企业严格按照出让合同约定时间开工建设,加快已开工地块建设速度,尽快形成有效供应。对未按时开竣工、闲置、故意囤地等违规行为,一律采取收取违约金、征收闲置费、收回土地、限制参与市场竞买等处罚措施,并纳入房地产企业信用系统和土地市场诚信系统。达到商品住房销售条件未申报销售的,房产、建设、国土、物价部门加强督促,经督促仍未申报销售的,房产、物价部门在一年内不受理其销售申请,销售备案价格不予上涨,建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录,在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。

3 开发商购地资金要进行审查

提高土地市场准入门槛。严格土地市场竞买人房地产开发资质要求,提高住宅、商住用地竞买保证金比例;进一步加强购地资金监管,购地资金应经江苏省财政厅公布的在南京市范围内经营的3A级及以上会计师事务所审查。违规使用资金购买土地的,取消其竞得资格,并按规定没收竞买保证金或定金。

4 调整土地出让方式,竞拍保 障房面积

调整优化土地出让方式。土地出让时,地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为竞争保障性住房面积,面积最多者竞得,所建保障性住房无偿移交政府,相应房屋建设成本不纳入房价准许成本。进一步增加中小套型和中低价位住房供应,选择河西新城、江北新区、南部新城等区域和江宁、仙林地铁沿线的部分地块,采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式。

5 今年筹建76万平方米 人才安居房

加大人才安居房供给。落实《南京市人才安居办法(试行)》,通过共有产权房、人才公寓、公共租赁住房和购房补贴、租赁补贴多种方式,建成“购、租、补”人才安居体系,用五年时间,解决16万人才居住问题。其中,通过独立选址新建、在商品住房中配建或从市场上购买等多种方式筹建人才安居房350万平方米,2017年筹建76万平方米。

6 新购房领证三年内不得转让

购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)新购住房在取得不动产权证后,3年内不得转让。通过赠与方式转让住房的,自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起,赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民,执行住房限购政策。

这一政策14日开始实施,根据规定,商品住房在《南京市房地产综合业务系统》的认购时间或合同确认时间于《通知》执行日零点之前的,按照老政策执行;二手住房在《南京市网上存量房交易监管系统》的合同打印时间或合同确认提交时间于《通知》执行日零点之前的,按照老政策执行。赠与时间以交易备案时间为准。

7 产权车位要进行备案 保持格稳定

指导开发企业按照房地产市场调控政策合理申报新建商品住房销售价格。住宅配套产权车位和储藏室实行价格备案,备案价格水平保持基本稳定。

记者了解到,南京市政府要求,全市全面推行新建商品住房销售价格诚信承诺制度,督促开发企业加强内部价格管理,防止价外加价、强制服务以及采取使用权转让等名义变相涨价行为。进一步加强市场价格执法巡查力度,及时查处曝光价格违法违规行为。

8 摇号销售统一由公证处主持

取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业及其委托的代理销售机构应当严格落实购房实名制,按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售。客户积累大于可供房源的商品住房项目,房地产开发企业及其委托的代理销售机构应采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房,摇号排序,按序购房,摇号排序名单现场公示。

记者了解到,南京市政府还要求,各企业必须要严格落实购房实名制。购房人必须与认购协议认购人、预(出)售合同购买人、预告登记预购人保持一致,认购后不得增加、减少、更改购房人姓名(夫妻双方除外)。购房人姓名不一致的,房地产交易中心不得办理网上备案等交易手续;不动产登记机关不得为其办理不动产登记手续。

9 规范二手房中介房源信息发布

加强二手住房交易管理。加强经纪机构和从业人员管理,完善管理服务平台,建立信用评价体系,健全失信联合惩戒机制,规范代理行为、规范房源信息发布、规范调控政策执行、规范交易资金监管、规范门店管理、规范经纪人员管理。

10 炒卖房号,一律暂停网签

进一步强化房地产市场综合执法。加大对房地产开发企业、代理销售机构、经纪机构违反调控政策和销售规范(含应公证摇号未公证摇号)、炒卖房号、哄抬房价、捂盘惜售等违法违规行为的查处力度,一经查实,一律暂停网签,责令限期整改,降低直至取消房地产开发企业或经纪机构资质,并列入房地产企业和土地诚信系统。加大对虚假不实信息的查处力度,对涉嫌造谣以及发布、传播不实信息情节严重的房地产开发企业、代理销售机构、经纪机构等单位及人员,依法依规严肃处理。

新政四大看点,一一为你分析

看点一:土拍“摇号”没了,改竞保障房

“现房销售”模式取消,稳定市场供应

新政原文:调整土地出让最高限价政策,即当地块竞价达到最高限价时,改为竞争保障性住房面积,面积最多者竞得,所建保障性住房无偿移交政府,由政府根据需要来安排使用,相应房屋建设成本不纳入该地块商品住宅房价准许成本。

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该政策的推出,不仅意味着南京今后土地拍卖将不再通过摇号的方式决出买家,而且,被业内诟病的现房销售的模式也暂告中止。由于土地市场十分火热,南京市于去年执行了摇号拍地的土地出让模式,先设定拟出让地块的起始价、竞拍保障房资金起始价、现房销售价、最高限价等,一旦地价达到最高限价,将停止出让,并在规定的时间举行现场摇号,符合条件的开发商通过“摸彩”的方式取得土地开发权。此举虽在一定程度上抑制了土地价格的飞涨,不过现房销售的规定,将导致未来南京房地产市场在一定时期内出现“缺货”的情况,从而使得市场的供求关系紊乱。

“现房销售”模式的取消,将有助于进一步平衡供求,稳定市场预期。此外,这次新规还规定了地价达到最高限价时,将由过去的竞保障房资金改为竞保障房面积,不得不说这是一重大突破。扬子晚报记者了解到,早在2014年2月,南京市国土局便发布过《关于土地出让模式调整的说明》,明确今后南京市土地出让将采取“限地价、竞配建保障房面积或资金”的方式出让,然而时至今日,土地拍卖超过限价时,均为竞争保障房资金,而没有竞争过保障房面积。值得关注的是,具体竞配保障房面积的细则仍有待明确,比如是在原地块内“混建”,还是另外选址,以及配建规模、建设标准等,需要相关部门进一步对外公布。

看点二: 热门区域“五限”地块现身

新提法前所未有,保障自住购房需求

新政原文:选择河西新城、江北新区、南部新城等区域和江宁、仙林地铁沿线的部分地块,采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式,来保障自住购房需求。

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这是过去从未出现过的新提法,重点是“保障自住购房需求”。相关人士指出,上述限定的区域均为南京房地产市场的热点区域,通常也是政府部门限价政策最为严厉的地区,市场供应明显呈现供不应求的局面。按照这“五限”的要求,在销售对象、房价、套型、转让、销售方式这五个方面加以限制,可以看出,这似乎与南京保障房的运营模式等同,也就是说,南京的保障房建设有可能从配套匮乏的偏远地区,向核心板块靠拢。

此外,新规中提到的保障自住购房需求,可以理解为符合保障条件的购房对象,或是首次购房的本市家庭或个人。相关人士指出,也可能与目前的共有产权房销售方式相类似,进一步保障自购住房的市场需求。

看点三: 新购房3年限售,全国最严!

精准打压炒房客,锁住投资资金

新政原文:一是居民家庭、企事业单位、社会组织等新购买的住房(新购买是指自本通知执行之日起购买),须取得不动产权证书满3年后方可办理转让合同备案和登记手续。商品住房在《南京市房地产综合业务系统》的认购时间或合同确认时间于《通知》执行日零点之前的,按照老政策执行;二手住房在《南京市网上存量房交易监管系统》的合同打印时间或合同确认提交时间于《通知》执行日零点之前的,按照老政策执行。

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至今,全国已有20余个城市出台了类似限售政策,南京则是实时的一个,限售范围为全市,包括溧水、高淳、六合。

扬子晚报记者注意到,包括江苏的常州、扬州等城市在内,绝大多数推出“限售令”的城市均以“新购房2年内不得上市”为期限,类似南京这样“3年内不得上市”的只有惠州、珠海等个别城市,因此可以说南京的“限售令”为全国最严的几个城市之一。与“限购令”相比较,“限售令”与“限购令”同属非常时期的非常政策,因为这两项举措均限制了个人购买与销售商品房的正当权利,政策初衷是为了打压炒房客,即便“误伤”到普通买房人也是无奈之举。在不同点上,“限售令”更为精准地“掐住”投资客的七寸,令其资金链在数年内难以松绑,恢复楼市的正常交易秩序。

按照从购房到交付通常需要2年左右为例,投资客的资金将在5年内被“锁定”,其投资意向肯定会受到抑制。南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华指出,“限售令”或许会在短期内起效,但是“聪明”的买卖双方可能会想出地下交易、提前转卖等方式规避,容易导致今后发生毁约等纠纷。因此,增加有效供给才是解决问题的关键,比如此前住建部发布的文件里曾提到,楼市热点城市需增加公租房和共有产权住房的供应量,只有如此才能平抑投资客的投资心态。

看点四: 新房摇号“七大条款”首度公布

确保普通购房人获得公平买房机会

新政原文:南京市房地产综合执法办公室针对摇号销售,推出七项落实举措,不仅要求新建商品住房(含住宅用地上的酒店式公寓)客户积累大于可供房源的项目要摇号销售,还要求开发商不得要求提供银行定存证明等,该新规制定的公证摇号销售规则如下:

1、本市范围内所有新建商品住房(含住宅用地上的酒店式公寓)客户积累大于可供房源的项目,须采取由公证机构主持的摇号等方式公开销售商品住房,摇号排序,按序购房,摇号排序名单现场公示。

2、开发企业应在摇号七日前向公证机构提出申请,具体要求以公证机构的程序规则为准。

3、开发企业在领取新建商品住房预售许可证或现售备案证明后,须采取实名制方式公开接受意向购房人报名摇号,查验购房资格,留存身份证明复印件,编制《报名摇号清册》并提交南京市房地产市场综合执法办公室及公证机构。开发企业接受报名时间不得少于1个工作日。

4、开发企业须在销售现场醒目位置公示《南京市新建商品住房公证摇号销售规则》、参加摇号注意事项(含报名起止时间、报名地点、摇号时间、选房时间等内容),方便意向购房人查看。

5、开发企业不得以任何形式要求意向购房人提供银行定存等资产证明或收取保证金、认筹金等预定款性质的费用;不得无理由拒绝意向购房人报名摇号。

6、公证费用按南京市公证服务收费标准收取,由开发企业承担。

7、本规则自5月14日起执行。

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上周末,上海市出台“公证机构摇号”,南京算是跟进的首批城市。

在南京,一二手倒挂的现象十分严重。如南京河西房源的二手房挂牌价在40000元-50000元/㎡左右,普遍要比售楼处的新房价贵出万元,“买到即赚到”的利益驱动下,房企通过操纵“电脑摇号”等方式,控制房源流向,河西、江北等地楼盘的“卖号声”也不绝于耳。

市场人士表示,南京出台由公证处摇号的新规,可确保公平公正。目前,河西多家楼盘如华新城、五矿崇文金城、升龙天汇等项目的开盘消息早在上月底就被释放,然而房源何时上市仍是未知数,不过,这些楼盘上市时必须采取公证处摇号的方式,应该可以确保普通购房人获得公平买房的可能,所有人机会均等,能否买到全凭运气。

还有人担心,如果开发商领取预售证后不公开对外公示,只通知少数关系户报名,然后以“已满一个工作日,报名截止”的借口不接受其他买房人报名,又该怎么办呢?南京市房管部门相关人士表示,广大市民对此可以放心,开发商必须将售房信息对外公布,相关部门将及时监督,买房人也可以举报。同时,接受报名登记的时间是不少于一个工作日,这是底线,如果购房意向踊跃的话,必须满足购房人的报名需求。据了解,溧水区的开发商接受报名时间为不少于三个工作日,确保买房人机会均等。

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