暴走江心洲：新房开盘无期 二手房价逼近5万 想做岛主有多难？

都说河西南变成“河西难”，想买河西南的房子实在难。其实南京有一个地方，买房难度丝毫不亚于河西南，房价水平比河西南还更高一筹——

7月下旬，局长顶骄风、曝烈阳，走遍大半个江心洲，从岛上置业顾问、二手中介处得知，目前江心洲二手房的价格已经涨到4.5万-4.6万/㎡左右，赶超河西南，直逼河西中！

江心洲北部区域限高35米，所以下了江心洲地铁站往北走，看到的小区都是别墅、洋房、小高层，看不到密密麻麻的高楼。

天很辽阔，云很高远，视线所及之处，其他地方难得一见的蓝天、白云、绿荫，放肆地占据了视野中大半范围，成为这幅名为江心洲的画卷中的主角。而那些动辄上千万的建筑，都是矮矮的，低低的，只是这幅蓝天绿荫下的点缀。

江心洲的底色是蓝和绿，建筑只是点缀

很美，也很贵。

从岛上我爱我家等房产中介处得知，江心洲北部区域已经交付的几个小区，银城长岛观澜、升龙公园道、保利二十四院、保利紫荆公馆，别墅价格各异；洋房、小高层的价格通常在4.5万-4.6万/㎡。

多家中介表示，这个价格可以算是岛北洋房、小高层的均价。因为精装和毛坯、洋房和小高、以及位置等差异，具体每套房子的成交价格，可能稍有下滑或上浮，大致成交价范围在4.3万-4.8万/㎡。

极个别的房源成交价格可能与4.5-4.6万/㎡的均价相差较大。一位中介告诉局长，他几个月前曾经成交过一套单价不到4万/㎡ 的平层房子——但那是因为那套房子采光不好，几乎不见日光。这种个例极少，如果产生，基本都有其他原因。

江心洲大部分房子的单价都在4.5万-4.6万/㎡左右。中介表示，在江心洲的洋房和小高层二手市场里，大户型和小户型几乎没有价差；同等条件下，精装比毛坯稍贵，洋房比小高层稍贵，但贵的幅度不大，放在几百万的总价里，几乎可以忽略。

江心洲登岛门槛是多少？咨询了好几家中介，得知他们目前手里的房源，面积的是一套87㎡的房子，按照4.6万/㎡的价格计算，总价400万——这还不算各种税费。

而且，据中介表示，他们手里87㎡的房子也只剩这一套了，其他的也要90多㎡——90几㎡的二手房倒是有不少。

当然，如果不介意保障房、不介意等待，登陆江心洲做“岛主”的门槛或许能降低不少——位于江心洲南部区域的安置房项目洲岛家园也已经交付了，一般来讲安置房的价格会比同区域同期开发的二手商品房价格便宜很多，有时候甚至连商品房价格的一半都不到。不过洲岛家园现在交付还没满5年，想正式交易还需要再等等。

洲岛家园

江心洲二手房4.5万-4.6万/㎡的成交价格，赶超河西南，逼近河西中。那么新房呢？

根本买不到——市场没供应。

江心洲已经有一年半没有新房上市了，上一次开盘还是在2015年12月，仁恒绿洲新岛加推青杉园2号楼102套房，开盘均价3.3万/㎡，当天售罄。

而后至今，新房一直断货。

江心洲纯新盘胜科星洲府去年开始断断续续放了几次风声出来，说要开盘，但一直没开。近日致电项目工作人员，问及今年能否开盘，对方表示“不确定”。

胜科星洲府

江心洲另一家纯新盘升龙桃花园著，开盘时间同样成谜。就开盘时间、产品、价格等问题询问置业顾问，得到的回复是“什么都不确定”、“没有得到确切消息”。

升龙桃花园著

近日江心洲老盘仁恒绿洲新岛一度传出加推的风声。向置业顾问求证，对方表示要“等通知”（感觉开盘可能性比前两家要大）。据置业顾问透露，仁恒绿洲新岛还有5栋楼共700多套房没有加推，户型面积88-180㎡，下一次加推会加推哪一栋或哪几栋、加推哪些户型，现在都不确定。

仁恒绿洲新岛待加推的5栋楼，都是预计年内交付的准现房——2期6#楼，预计今年8月交付；3期1#、2#、3#、5#楼，预计今年12月底交付。

仁恒绿洲新岛

仁恒绿洲新岛工地上的奖状

据媒体报道，目前江心洲新房限价4万/㎡。不过此前胜科新洲府、仁恒绿洲新岛的放风价都超过4万/㎡，之前升龙桃花园著别墅放风价更高达为6万-7万/㎡。登岛门槛同样不低，更别提江心洲新房难求，有钱未必能买得到。

虽然江心洲的房价已经处于南京，但江心洲的配套还有待发展。

目前江心洲对外公共交通并不发达。岛上的地铁站点只有10号线江心洲站一个站点，加上552路、486路等寥寥公交线路，公交辐射只有点和线，不成面，单靠公交在岛上出行并不方便。

江心洲地铁站和公交

目前岛上已经银城长岛观澜、升龙公园道、保利二十四院、保利紫荆公馆、仁恒绿洲新岛以及洲岛家园等都已经有过交付，但入住率不高，商业配套奇缺。

江心洲北部区域开发的小区都是一些低密度社区，整体特别安静，社区商铺并不多，且业态受限。据岛上居民介绍，江心洲北部区域的社区商铺只允许做一些没有噪音没有污染的“轻商业”，比如洗衣店、宠物店、小超市、中介门店等，油烟噪音污染较重的餐饮等业态不被允许——所以未来江心洲岛北的居民不想做饭的话，可能要开车到岛南才能找到吃饭的地方。

目前江心洲岛北已经开业的商铺寥寥。踩盘当天烈日炎炎，局长走了大半个岛北想买水，只在银城长岛观澜附近找到两三家小超市。

其中一家小超市的店主介绍，目前岛上人气不旺，入住的业主不多，店里的主要客群并不是周边的业主，而是周边的工人——不过店主抱怨今年生意不好，“今年工人不多，没有去年多，少了将近一半。”

好在房租便宜。八九十平米的店面，临街，1楼，一年的租金只要12万。

问到附近有菜场吗，店主说有，抬手指了一个不知道多远的地方：“南边有一家，就那一家。”

饭店呢？“到南边洲岛家园那边，那边有吃饭的地方。”

洲岛家园周边的人气稍旺，进出大门的业主和旁边的配套明显比其他地方多。在旁边的邻里中心，局长看到了一家苏果超市，一家紫金银行，手机店，还有几家饭店。

江心洲的规划前景很美。按照规划，未来江心洲将拥有3条地铁，10号线、13号线、4号线二期；一条有轨电车；1所高中、3所初中、6所小学、11所幼儿园；6万平的综合体江岛新天地……

不过，这些都需要时间。

时间是多久？没人知道。

所有的规划，都有延期或更改的风险。江心洲的风险更多一重，来源于它的另一个名字——中新南京生态科技岛。

这个由新加坡规划的岛上，处处显露着新加坡人的印记。从中新南京生态科技岛这一名字，到贯穿岛南岛北的中新大道。

江心洲模式犹如当初苏州工业园区模式的复制。同样的中新合作，但因为不一样的时间和不一样的政治环境，结出的果或许迥异。

1994年，由邓小平和李光耀推动，苏州工业园区诞生——彼时，中国改革开放刚起步，新加坡为亚洲经济四小龙之一，新加坡的经验对摸索中前行的中国弥足珍贵；加上领导的推动，自主权极大的优惠政策，苏州工业园区成为中新合作的经典项目。

20年后，中国已经成为全球第二大经济体，新加坡的“四小龙”光环褪色，加上目前中新两国微妙的国际关系，苏州工业园区的成功模式再难复制。

“基于政治意向所开发运营的商业项目虽然会享受纯粹商业项目难以享受的政策红利，但也要承担非常高的政策风险，政府换届甚至领导人的更替都会给项目带来巨大的风险，严重会导致项目的流产。”

值得庆幸的是，目前江心洲仍在原先的规划指导下发展着。最初的规划虽有过变动，但幅度不大。江心洲“生态科技岛”的“生态”“科技”都还保留着。

而且，总规划11人口常住的江心洲，前期已经吸引了不少非富即贵的业主。为了圈层，为了社交，为了人脉，后面愿意为此买单的业主也不会少。

或许，这才是江心洲房价的真正底气。