[摘要] “终身租房习惯,需要长期培养,这恐怕是长效机制实施时最大的障碍;市场租赁并非不成熟,而且保障房与中低价商品房远期市场占比将达七成,而机构新建租赁房源成本极高,或许面临收购资金不足的局面。”7月29日来宁的经济学家陈宝存,对备受市场关注的购租并举、租购同权房地产调控长效机制发声。
“终身租房习惯，需要长期培养，这恐怕是长效机制实施时的障碍；市场租赁并非不成熟，而且保障房与中低价商品房远期市场占比将达七成，而机构新建租赁房源成本极高，或许面临收购资金不足的局面。”7月29日来宁的经济学家陈宝存，对备受市场关注的购租并举、租购同权房地产调控长效机制发声。在他看来，购租并举是大势所趋，但目前仍存在不少现实难题。
7月，广州率先明确保障租购同权，赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益，允许商业用房改租赁住房，鼓励城中村做好安防，统一出租等；随后，住建部等9个部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京等12个城市首批试点；7月24日，上海首批公开出让的两幅只租不售的住房用地正式成交，住建部表示将对“租购同权”立法的消息也随之传来。
购租并举、租购同权在我省也已有实质性推动。5月，省住建厅将南京、苏州、无锡、常州、扬州、徐州等6市列为“购租并举”试点城市。7月28日，无锡出台落户新政，在取消购房面积达60平方米以上准予落户政策的同时，增设专门条款明确将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅，即在无锡租房也可以落户。无锡成为我省个亮出“租购同权”态度的城市。
种种迹象表明，作为房地产长效机制建立的重要内容，购租并举、租购同权的进程正在加快。不过，陈宝存分析认为，还需正视当前存在的一系列难题。个难题就是国人的住房消费观念，引导更多人终身租房肯定有一个艰难的过程。而现实的问题是，目前市场上其实并不缺少租赁性房源，不少城市此前已通过新建和市场收储的方式有了一大批公租房等租赁性房源，如果现在再让地方政府、机构新建或收购房源出租，将面临很高的资金成本，是否撬动相关积极性还不得而知。
他表示，土地供应的远郊化在重点城市势不可当，与租房人群的要求很难相符。广州鼓励城中村住房做好安防后统一出租，但小产权性质的回迁房，机构很难做到集中管理，统一运营。商业类型项目过剩目前是各地普遍问题，“但这个是当初的规划出问题了，如果全面放开商住项目改规划为住宅性质，恐怕只能给开发商带来利益”。
陈宝存还提醒，新建商品住宅“豪宅化”，带来二手房源出租价格高涨，一旦“租购同权”，租金水平提高是大概率事件，居民或许依旧会追求产权类型住宅，而目前房地产税全面征收条件尚不具备，政府平台出租房屋的将远远不能弥补土地财政支出。此外，当前各地轨道交通建设成本极高，建设资金缺乏是主要城市的“通病”，租购并举能否真正受到地方政府重视，也要打个问号。
与陈宝存相比，无锡市房地产业协会副会长兼秘书长沈洵的观点却相对乐观。“一个城市包括房地产行业的发展，都有赖于产业的支撑、人口的导入以及城市基础设施等不断的完善。其中，人口导入对于无锡房地产市场发展的推动作用是可持续性的，此番户籍制度的改革将帮助无锡人口导入，从而有利于房地产市场的健康发展。”沈洵分析，虽然从去年至今，无锡房地产“去库存”成效显著，但目前仍有500多万平方米的存量住宅，加上商业类用房过剩，市场仍面临继续加大去化的压力，落户政策放宽有助更多人口来到无锡居住，对楼市去库存将产生极大利好。
他还分析，我国的住房制度是市场配置和政府保障相结合的住房制度，在高房价压力下，许多有为青年无法和本地人一样享受到教育、医疗等城市福利。租房也可落户，体现了社会公平原则，让更多中低收入群体住有所居并享受城市社会保障，这也体现了共享发展的理念。
不过，无锡等地“购租同权”落地实施时，到底承租什么样的房源才能落户？落户后能否同样享受学区等待遇？承租者落户是否会让房屋产权人产生心理抵触？市场也在等待具体的答案。一项重大的住房改革的实施，显然也呼唤政策的可操作性。
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投资价值南京排第四
依据城市化进程、财政与居民收入情况、本地居民置业习惯、土地供应情况、城市交通情况、居住环境因素等20个研究维度，陈宝存对重点城市区域价值进行了分析，并得出了投资价值城市20强，分别是：环京及北京、花桥及上海、临深及深圳、南京、厦门、广州、苏州、杭州、合肥、天津、郑州、石家庄、武汉、福州、青岛、济南、长沙、成都、南昌、无锡。南京在投资价值城市20强中位列第四。
陈宝存称，南京第三产业较为发达，是江苏省的金融中心城市，同时南京的教育、医疗等资源在长三角地区仅次于上海，对人口的吸引力也仅次于上海。目前南京行政区域内可开发空间并不多，未来可开发的土地资源越来越少，也使得城市更具投资价值。
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