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金九银十:换房是先买还是先卖好 换房时要注意什么?

南房在线 2017-09-30 20:53:31

越来越多的人加入到换房的人群中。对于已有一套房,资金不那么充足的换房族而言,换房是先买还是先卖?两者各有什么优缺点及注意事项?每个人的一生可能需要有多次买房的经历,小房换大房,远郊换市区,或者大房换小房,市区换远郊等不同目的的换房,需要考虑的注意事项也是不同的!换房目的大概可总结为四项,分别是:工作调动、孩子上学、养老换房、改善居住条件。这四种换房目的分别应该注意什么呢?

一、以工作调动为目的的换房

因为工作单位调整需要更换住所的情况并不少见,而且这样的调动可能还会出现,因此买房时除了考虑户型、楼层等常见的问题外还需要特别注意两点:

1、选择单位附近的房子,可在正规网站查看详细的交通信息

买距离工作地点3公里左右的房子是不错的选择。试想如果选择交通不便或远一点的房子,就会增加交通成本,要是再买车的话,没有太多积蓄的工薪族就有些吃不消了。

2、要以小户型为主

小户型总价相对较低,同时又属于过渡型产品,在居住上可进可退。既能适当改善居住条件,又能预留恰当理财空间,是年轻上班族换房的不错选择。如果再遇工作调动或稳定后想改善居住条件,再出手会比较容易。

二、以孩子上学为目的的换房

以孩子上学为目的的换房,主要需考虑到学校是否优质,并确保房屋是归属学校的划分区位。

因此要注重核实房源信息和户 口状况:

1、核实房源信息

核实房屋学校划片,较好通过教育局官网进行查询,确保房屋在学区方位内。

2、落户情况

如果购买的是二手房,要明确掌握房屋户籍状况,确保房屋可顺利落户。

3、学校要求

多留意相关学校对入 户时间上的规定,并落实学校对学龄儿童的资质要求。

三、以养老为目的换房

很多老人上了年纪都想换一套适合自己安度晚年的房屋,退休后可以过得安心舒适。以养老为目的的换房除了要考虑房屋性价比,还需要着重考虑到下列因素:

1、选择阳光充足的房屋

应尽量挑选栋距较大的住宅小区,争取主采光面为正南向,对于老人更应考虑冬季自然日照的问题。

影响底层日照的主要原因在于邻栋楼宇的遮挡,因此可以自己计算一下:本楼应与南向相邻楼座栋距是否小于相邻楼座的楼高,如果楼距高于楼高,就不会影响45°的阳光入射角。

2、周边环境好,附近有公园或小广场

对于老人来说,周边环境好有益于身体健康,而适当锻炼并拥有自己的“圈子”也很重要。房屋周围有公园或广场可以给老年人提供锻炼和健身场所,即使儿女忙也不至于孤单。

3、尽可能选择低层或有电梯的楼层

一层适合家里有行动不便的老人家庭,出行方便。当发生意外时,比如地震、倒塌、火灾等事故,一层当属最安全的楼层。且很多老人喜欢一楼带有院子的房屋,可以养花种草。

4、周边医疗设施完善

在医疗类配套上不仅应该有一至两所大型医院,小区周边的社区医院、24药店、正规按摩院也是医疗类配套的重要的组成部分。

四、以改善居住条件为目的换房

以改善住房条件为目的的购房者,房屋居住舒适度无疑是购房者追求的要点,与此同时,交通、环境、配套、户型、邻居素质、物业等关乎生活品质的因素,也要考虑在内,需要特别注意的有:

1、小区销售价

全方位了解小区销售价及销售量,做到心中有数,避免花冤枉钱。

2、物业

对于小区品质要宏观把控,要对小区内设施如车位配比、物业管理水平,电梯品质等进行查看。

3、周边设施

对小区周边设施配套、对应学区和交通情况进行考察。

换房时先问一下自己为什么要买房,是自住还是投资,每一项需求都决定着你什么时候买房,怎么买房。弄清楚自己的买房动机有助于有的放矢,选准合适的时机买到合适的房子。

五、先卖后买和先买后卖的优缺点是什么?

1、先卖后买:

优点:资金比较宽裕,选房余地大;先卖房后,资金充足,再去买房,可选择的房源比较多。若是只有一套房,卖出后,名下没房,再买新房算首套房,首付和贷款优惠多。若是采用贷款方式买房,公积金贷款和商业贷款对首套房的首付款要求和利率优惠都比较低。

缺点:卖房后需要租房居住,增加租房成本;卖房后房价上涨,心仪的房子已经买不起。

2、先买后卖

优点:将好的房源先买下,避免房价上涨或竞争激烈被别人买走;卖房后可以直接搬家,不用担心没房住。

缺点:资金问题,先买房再卖房,需要在一定的时间内筹到钱付房款,若旧房迟迟卖不出,可能会导致资金断裂问题,造成违约或者需要通过其他途径融资。新房贷款需支付的首付和利息多,新买的房子若被认定为二套房,则贷款利率会增加,首付也需要付5成。旧房交易成本增加,若在新房网签之后卖掉旧房,则旧房就不属于少有住房,卖房时产生的交易税费增加,即卖家需支付的买房成本增加,影响旧房对外出售。

六、先卖后买和先买后卖分别需要注意什么?

1、先卖后买

适当延长卖房的交易周期,以及利用向买家“返租”来解决居住难题。可以考虑将旧房卖给投资者,这类人群购房之后不会要求马上入住,因此换房族可以回租,继续住下去,直到自己买好新房,不过要合理控制租房时间。如果没有碰到投资客,升级住房人群可以到自己心仪的区域内租房。

2、先买后卖

在现实的交易过程中,“融资”手段五花八门,比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资,依靠父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是,巧妙地利用原来老房子进行抵押,获得短期贷款解决资金周转需求,也是一个不错的方法。买新房时在购房合同上留有回旋余地,例如“将现有住房顺利售出后买房合同才生效”,或者“在某些不利条件下买房合同自动解除,而不用承担违约责任”等。不过现实中卖家可能很难同意这些招数。

不管是先卖还是先买,在换房过程中,一定要把握三点:交易的安全性、量力而行的出发点、用足当前的优惠政策。

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