2016年9月26日，南京出台“限购”政策，由于“金九银十”效应，小长假首日新房认购量一度冲上近500套，随后数据下滑但仍处高位。
10月5日，调控政策升级，本地单身限购1套，二套房首付5-8成，堪称南京史上最狠“限贷”政策，市场遭遇重创，认购量和成交量出现明显下滑迹象，但总量仍可观。
今年国庆黄金周期间，南京楼市异常平静，0住宅加推。南京网上房地产数据显示，10月1日~6日，新房累计认购218套，成交312套，与去年同期认购1275套、成交844套的“井喷”数据相比，大跌83%和63%。
当然，对这种数据不必过分解读，新房处于管控状态，销量主要由供应决定。新房数据只是一个参考。
与失真的新房市场相比，二手房市场更真实：自2016年10月5日级调控，南京经历了一开始的速冻行情与恐慌氛围，二手房成交量确实有一些跌幅，但挂牌价并没有大幅下降。前期涨幅过大且冲速较猛的板块，如桥北、板桥、麒麟、江宁岔路口略跌而已。
调控期，很多房主有置换的打算，但如果买不了房也不会卖房；对于房主而言，卖完房子之后获得的一大笔资金，除了楼市也没有更好去处，所以也不着急变现，更不可能无故大幅降价。
南京二手房市场步入2017年，迎来了金三银四，二手房成交量从2月的谷底成交量595套上升到9000多套的层面。随后每个月一直维持在8000套以上，近期9月成交量下跌明显，直坠到6261套。
2016年9月-2017年9月交走势（单位：套）
成交量在下降，但二手房房价依旧没有明显降幅，并且从挂牌量走势来看，9月南京新增挂牌量9900套，较8月10303套有所减少。随着调控的持续影响，未来可能使得未来房主卖房的积极性减弱，导致挂牌量呈下滑态势。
2016年9月-2017年9月二手房挂牌情况（单位：套）
南京大多数房子，依然处在历史价的位置：
（一）。调控后不跌反涨，而且是狠狠的涨，这是调控之后房价上涨最火热的板块，从拉力琅芳一线到银城汇文、南师附小等，全线普涨；
（二）新房。因为被限价没有涨，但价值在不断提升，一二手倒挂越来越大，“套利”空间增加，新房的安全垫在增厚。实际上，房价还是涨了；
（三）主城区老破小。这几乎是南京所有板块中最后涨起来的，呈现出明显的滞涨现象，但调控之后到现在，要承认，老破小的房价是历史顶点；
（四）河西和其他改善板块。龙头板块河西中部在调控之后微涨，越来越多的二手房破5万，河西南二手房也从调控时的成交价4万出头涨到现在4万大几甚至不乏破5万的房源。江心洲二手房也在微涨；
（五）部分郊区板块。如桥北、板桥二手房等，2016年急涨突涨但后继乏力，甚至在调控初期有10%跌幅，之后价格平稳，有所恢复，目前处在一个箱体震荡的微幅波动状态。
每月初，“南京城记”将公布南京“老破小”房价指数，帮助大家了解的房价动态，对行情判断做一定参考。
南京“老破小”房价均价：28342.8元/㎡
同比平均：+18.42%
环比平均：-0.04%
本月数据不难看出，老破小开始整体微跌，但大部分小区价格浮动都在1%以内，房价跌幅可忽略不计。但从侧面也反应，老破小失去了上涨动能。
这与的整体形势也相关，一二线热点城市房价在5/6月之后逐渐降温，除了个别城市如杭州保持上涨态势，其他城市前期积累涨幅较大，如今到了“暂歇”期。在政策的引导下，一二线城市坚壁清野、颇为冷淡，三四线城市去库存得热火朝天。
目前，因为大会的召开，政策不确定性很大，导致观望情绪加重。
1、二手房价格倒挂情况在南京不少区域均有体现，特别是由于新房限价严重以及新房公证摇号两点，吸引了不少人转战新房市场。购房客群的减少，导致部分二手房出现相对宽裕的议价空间；
2、限售政策的实施，以及贷款政策的收紧、信贷利率的提高，购房人购房周期延长，购房成本增加，资金不够的购房者只能暂缓购房计划；
3、大会即将召开，届时不排除对房地产有总体的定位与长效机制的政策推进，因此，市场整体上处于观望状态；
4、影响房价的短期因素如政策、信贷，目前是打压态度，而长期因素城市、人口与货币贬值，在经历上一个周期之后，处于能量蓄积状态，而不是井喷态势；
5、今年以来，中国土地出让收入的50个城市合计"卖地"金额达2.28万亿元，同比上涨32%。其中，北京土地出让收入达1847亿元，在各城市中居首；杭州、南京和重庆土地出让收入也超千亿元；而武汉、苏州、广州、合肥、天津、郑州、上海等12个城市土地出让收入超500亿元。土地财政模式中短期依然不可能改变。
鉴于上述的背景与复杂局势，南京二手房市场出现三大矛盾：
（一）南京刚需。限价新房固然好，但若买不到新房，要不要冲向史上房价的二手房市场？
（二）南京家长。南外小升初录取人数极其不均衡，68%集中在鼓楼区。优质小学教育资源极端固化。
之前有媒体报道南京大跌10%，这是不负责任的。事实是：南京一线处于火热状态，拉力琅一线单价屡屡突破8万、9万，总价门槛也突破了200万、300万甚至400万、450万。“名校出不出贵子”另当别论，但这种仅次于北京的溢价局面，这两年就入学的家长普遍焦灼，近期围绕的房产咨询量明显上升——因为要赶在明年家访前落户。买还是不买？怎么买？买哪里？
（三）南京改善。手握400万，却买不到房，这种家庭比比皆是。特别对于心仪河西的家庭，新房如华新城、海玥名都苑、宏图上水云锦、胜科星州府、仁恒绿洲新岛和河西南众楼盘迟迟不开盘，二手房稍微好点的，基本都突破5万，个别如江湾城4期屡屡成交6.4万甚至更高。在南京，好板块、好房的门槛越来越高，改善家庭陷入极尴尬的境遇，是等新房撞运，还是烦不了冲向价格高高在上的二手房？
这三大矛盾，没有标准答案。因人而异，因资金而异，因需求而异。成交量大跌的南京二手房市场，有专家预测即将迎来15%跌幅，还是箱体震荡等待明年小阳春？
我们可以在“南京城记”的城市·楼市·教育小密圈中客观、理性、深入的探讨，这是我们的小圈子。
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