步步解析：调控路线图

Part1

一轮牛市，一轮调控；一波上涨，又一波平息，曾经的中国房地产调控陷入了一个有中国特色的怪圈。

很多人以为，调控仅仅是2016年9月30日（北京）开始，南京是10月5日。其实，不然，那一轮调控为级的密集调控帷幕拉开，房市基调已定，因城施策，批量施行。南京作为中国一二线城市中的强热点城市，加入调控大部队理所当然。

但早在调控之前，南京版调控已经较为全面、绵密，颇具前瞻行，从土地、售房、限购、限价等很多层面入手调控。而且，南京调控的政治敏感性很高，调控的水平与技巧远超其他城市。

之前写过一些文章，总体评价政策是“温柔一刀”，意在让南京房地产始终能够稳一些。每一刀都比较温柔，但越积越多，慢慢地成为一刀之砍，对于投资客，明显增加了投资障碍，流程繁琐，成本提高，结结实实的降低了投资效率，而对于刚需人群，其购房成本提升也存在，因为刚需对成本更敏感。

Part2

2016南京调控汇总

警惕性高，启动较早

非常绵密，小步前进

直到级调控到来

2016.2.27 宁十七条 土拍溢价超45%，调整竞价方式、转为竞投保障房面积或资金。一次性供地少于3万方或将领不到销许，坚决遏制捂盘惜售行为。

——这对南京的新房销售产生了一定影响，滴滴答答少量卖房、微涨、试探市场反应、不断调价的市场销售行为被禁止。

2016.3.28 南京房贷新政 首次购房首付2.5成、首套房执行首府3成，二套房4.5成。

2016.4.25 限价令 南京房价按价格区间设涨停板，2万以下，年化涨幅12%；2~3万，年化涨幅10%；3万以上，年化涨幅 8%。

——这是南京版限价，出来时舆论一片哗然，媒体和民众的激烈反应是：这不是变相默许房价上涨？！

回头来看，这已经是对开发商非常苛刻、对房市行情非常保守。这个政策一直深刻的影响到现在。“限价政策+公证摇号”让南京成为中国一个非常特殊的城市，其他热点城市后来的新房限价沦为找关系买房，成为权力的游戏。

而南京因为公证摇号，至少让普通人买到房成为一种数学意义上的概率。何况，以去年年初而言，如果房价仅仅涨12％、10％、8%，这个涨幅很小，已经是“福利”。

但彼时，媒体、专家、舆论无不痛批人为设置涨幅的离谱。

其实，2016年4月是南京能舒服、体面、有尊严买到房的最后一个阶段。当年认为窒息的时刻、离谱的时刻，现在看来简直是满地黄金。这就是时间的魅力，让真实凸显，让当年的义正辞严显得滑稽。

2016.5.27 土拍熔断新政 实行土地出让限价办法，超过限价则终止出让；严控房价准许成本，土地溢价超过45%以上部分的保障房建设资金不计入房价准许成本。

——这个政策的出台，受5月13日南京土拍影响，诞生了葛洲坝4.5万/平地王、G12/G13的金茂3.7万/平高价地等，地价迅速上涨，而且是跳涨态势。土拍实行了熔断措施，因此也诞生了后来的普遍熔断，因为对于当时的房企，限价配不上拿地的欲望，对土地的饥渴程度超过预判。

2016.8.11 差别化信贷、现房限售，土拍摇号

一、竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。

二、提高预售证申领标准，竞价达到限价80%时，申领预售许可证应达到更严格施工进度要求，竞价达到限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。

三、网上竞价达到限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者。

——其中，点，保障房资金是结结实实的成本，但不计入未来房价的准许成本，这就为接下来的“限价”打下伏笔；第二点非常重要，“现房销售”的初衷是提高开发成本，让一些房企知难而退，并且现房销售，是骡子是马一清二楚，也利于整体品质的提升，但弊端在于政策也造成了“房荒”可能性此，存在风险。

016.9.25 限购令 非本市户籍限购1套；本市户籍限购2套，二手房不限购；六合、高淳、溧水不限购。

2016.9.26 宁十三条 加大土地及商品房供应；加快房源上市；土地合同明确竣工时间、上市时间和规模。

——连续写了两篇文章《普通人投资买房的窗口关闭——新政解读》、《核心在于改变房价“预期”——评9.26“宁13条”》。其中，曾对政策评价：“至此，南京作为地方城市，调控的环节布局完毕，能做的，基本做到，从土地供应端到开发商的建设与销售端再到买房人的购房环节，整个房地产一条龙闭环，都已涉及。至少在“稳房价”方面，地方政府的态度是真诚的，并非虚与委蛇。

但影响整体房价的是更高层面：货币的水龙头，放松还是趋紧及程度如何。

很有意思，对于的宏观而言，中央管货币水龙头，在此前提之下，把调控的重任放到具体城市和具体政府身上，所谓“分城调控”。每个地方政府都很尴尬，谁先调控，谁就把货币之潮从自己的城市驱赶出去，流到其他城市，成全其他人。这就有一种“谁先调，谁先吃亏”之感，互相观望，挤牙膏调控，“走一步、看一步”是心照不宣的实际操盘态度。小孩才用道德标准来评判地方政府好坏，成人只关注利弊。

那么，及南京的格局已渐清晰，要么中央层面有所动作，要么骚动的一二线城市同时调控，实行坚壁清野，将货币潮水挡在城下，至于流到哪里流到哪些地方，呵呵大家心知肚明。”

事实上，当时的判断非常精准，3天之后，中央层面就有动作了，而且是一二线热点城市同时调控。

2016.10.5 限购限贷升级 非本市户籍提供社保证明；本市户籍单身人士（含离异）限购一套；首次购房首付3成，首套房5成，二套房8成。

——这个就不多解读了，南京与其他热点一二线城市一样，级的调控拉开帷幕，可谓轰轰烈烈。

2016.10.14 开发商“限购” 通过摇号取得地块的竞买人不得参加同一剩余地块的摇号等。

2016.11.15，开发商“限贷” 竞买人自有资金，不得为银行贷款、信托资金等。

——这些都是对开发商的要求，提高了拿地门槛，减低了金融风险，避免资金少、但胆儿肥的房企疯狂拿地却又糟蹋土地。

2016.12.14~16日 “房住不炒” 中央经济工作会议，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税等手段，加快研究建立基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫，又防止大起大落。

——中央层面对房地产的总体定位再次强化：“ 房住不炒 ”。所有的政策和行为都源于定位，定位是，如此强调房子的定位，配套政策就可想而知。

Part 3

2017南京调控汇总

基本围绕中央对房地产的定位展开

四限：限购、限贷、限价、限售

“限售”是一个新生的调控手段

2017年，南京调控及调控升级，主要是“筑坝”，房市门槛越来越高，资金的护城河越来越深，买房越来越复杂。

“限售”，一个影响深远的政策，南京限售三年。

（1）为什么北京、上海、深圳没有限售（北京对企业购房限售3年，对个人没有限售）？因为风险较高。这三个城市的二手房成交量远大于新房成交量，已经进入了存量房市场，房源非常紧张，限售的初衷是通过延长持有周期来试图降低投资群体的投资效率，但若在这三个城市实行限售，有可能出现房源紧张反而引来上涨；

（2）南京限售3年，新房、二手房成交比例1:1.17。这个比例仅次于京沪深广，限售对南京很有影响，但最终的政策结果很有可能不是“打压房价”，而是“稳定房价”，这也是很含蓄的说法了。

（3）“限售”必然降低房子的流动性，相当于降低了房子的金融属性。用行政手段延长持有周期，挤压了部分高杠杆投资客出局，打击了房市的爆炒氛围；

（4）新房是从头到脚每个环节都被管控，天然属于调控的对象及工具。但二手房属于广大的个体市场，除了交易税费，一定程度上脱离管控的缰绳，向来都是“法外之地”。“限售”政策是对二手房市场的管控伊始，配合接下来的“租售同权”，通过冻住部分房源，松紧张弛程度也是调控的一种手段。因此，“限售”是一种很容易被接受和推广的政策。

Part 4

调控时代，短期未有失灵时，降温是趋势。对于南京，只有限价新房是追逐的超级热点，高高在上的二手房面临承压，但过度担心不可取。官方态度很明确：炒房的离开，自住的保护，人才的——细致呵护，给钱给房。

接下来，关于调控甚至关于房地产，“长效机制”才是核心。租售同权将成为常态化的举措。如果招招落实，这是中国房地产的颠覆性变局。

从社会公正合理的角度，租售同权有利于解决城市的生存下限问题，让在城市工作者获得应有的城市基本公共服务。只要在这个城市工作就有回报，而不必非要买房才能享受到城市的公共服务资源——这就意味着买房逻辑的根本性变革。

长效机制若发挥作用，未来的城市局面：

富豪家庭：高端商品房

中产家庭：普通商品房

刚需家庭：保障性住房、共有产权房

年轻人、平民家庭：租房

而预测未来，先可以观察历史。

数据来源房屋屋

过去是房价与调控的缠缠绵绵。

而未来，中国人口的结构及经济增长模式发生质变。过去从农村到城市，而如今，城市也会分化。因此这一次的调控基于房价的暴涨，但可能异于过去，中国的财税模式及整个房地产市场迎来巨变，这也是必然，是时代进程发展的新阶段。

买房将成为一项成本很高且难度很大的事，同时，住好房也将是高成本，很可能通过税制改革等方式提高居住的代价。当然，这是后话了。目前，中短期而言，所谓调控就是一场与时间的赛跑，用阶段性的调控来争取时间窗口，用改革来推进长效机制，从调控逐步过渡到长效机制，这就是进度表。

所以，对未来房地产机制的认知与判断，将分为中短期、中长期，这是一项渐进的过程，而不是被媒体与专家洗脑成“房跌要抛”。总之，官方的表述是“保障房地产市场平稳健康发展”，而不是“打压房价”。

对此，应当心领神会。

往期推荐

城市

南京城记丨城市洗牌丨南京发展模式丨南京破局点丨一线思维与格局丨中国城市分层丨湖南路崛起丨准世界一流丨南京蓝图丨南京VS杭州丨孩子在哪儿丨买不起房的华为人丨始于恐慌,陷于房产,终于阶层丨中国城市的崛起丨新一线城市丨人口真相丨城市战争丨最牛操盘手

楼市

年收入25万置业策略丨中国城市“租售比”排名丨租房or 买房丨老破小格局丨二手房成交暴跌丨金陵肉包指数丨南京地王丨中产命运丨房市笔记丨南部新城丨燕子矶丨河西南PK江心洲丨南京都市圈丨江心洲丨城东丨河西南丨城东丨房产投资丨不要迷信市中心丨低价房丨库存or资产丨南京板块分析丨2017楼市迷局

教育

中国大学变局丨一流理念、二流成绩丨南京入学压力丨拉小丨力小丨琅小丨芳小丨游小丨南师丨北小丨树人丨南京教育|中国教育|南京小学格局|南京初中格局丨教育问题真相丨中产阶级最后的堡垒丨民办校与家长丨考试背后的硝烟丨南京中考解读丨10万/平高价学区丨人生步丨对这个世界爱上两遍丨人生第二步丨你的背书是什么丨给女儿一封信

长按关注南京城记

阳光微信 inger2017