Part 1 | 壹
南京的楼市行情向着更深处在演绎。
目前，新房被严格管控，开盘价格、供应节奏，基本上被无形的手所引导，市场失去主动选择权。
二手房市场成为重要的观测指标。9月份的成交量跌幅较大，从8月份的8215套降到6161套，环比下降了25%。
二手房成交黯淡之际，几乎是一枝独秀，一线继续飙升——而不是萎靡，尤其小面积，昨天已经成交了一套单价约11万元/㎡的琅小。
破10万/平？
是的，没错，而且买房人是从好几位竞争对手抢来的。二手房整体低迷的市场，可能是南京楼市最诡异的现象——虽然，我们都知道为什么。
教育均衡，很重要。但更重要的是，教育资源的均衡。政策是文件里喊出来的目标，但老百姓用真金白银投票。
Part 2 | 贰
新房和二手房是两个世界，行情如南京气温，说变就变。
世道很好的时候，所有盘都火热。而未来叵测时，谁都不敢轻易断言乐观，久违的楼盘掐架现象也出现了。
这几天，江宁淳化的纯新盘万科和昌金域东方于10月10日新领销许，共384套住宅精装房源，销许均价为23551-24236元/㎡，将于明天摇号，509组人买384套房，中签率75%。
万科一名置业顾问，在朋友圈称：“买万科你后悔了我剁头来见！”
对此，江宁淳化另一纯新盘弘阳禹洲时光春晓也不甘示弱，连续在朋友圈晒出两幅图，作为回应。
因为暂时没拿到销许，因此张海报是“等”：等、等、等。第二张海报则是明确针对“买万科你后悔了我剁头来见”，表示剁头来见？淡定淡定。
竞争背后，看淳化板块。
淳化隶属于南京市江宁区，地处江宁区东部，西临东山主城区，与科学园大学城相接，属于科学园（江宁大学城）延伸区、拓展和辐射区。
过去一直默默无闻，直到这两年南京城建扩容，城区范围外扩，淳化的地块相继出现在土拍中，淳化才走进人们的视线。
从现状看来，所谓城建配套“四菜一汤”，交通、教育、商业、医疗、休闲场所等基础配套，淳化几乎是空白。
但地价是结结实实的。淳化宅地的价格，一年内，从1万出头到2万出头，几乎。
当然，“诗”总在远方，美好的蓝图总是助攻地价。
未来，规划中的淳化新市镇位于宁杭高速发展轴上，西临东山副城，与上坊和方山大学城片区接壤，坐落于青龙山脚下，是江宁区淳化街道的镇区所在地。
规划突出淳化山水和文化优势，塑造“梅龙湖畔、山水宜居宜业城”，构建“一心、两轴、三廊、四片”的空间结构，助力淳化全面起飞。
今年6月6日，中交集团中标淳化新市镇建设启动PPP项目，该项目属于新型城镇化建设项目，总投资88.15亿元，占地3.3平方公里，内容包括征地拆迁、安置房建设、市政基础设施建设、公共配套设施建设及环境综合整治等。项目建设期4年，运营期6年。
淳化板块之内，“剁头来见”成为今天的关键词。而楼盘掐架，上一幕依稀位于2015年的河西南，当时楼盘竞争激烈，满地小蜜蜂，开发商为销售急得上火，高潮时的关键词是“挖掘机打架”。
有人在想：淳化的演绎复制河西南？
Part 3 | 叁
根据孟祥远信息，在江宁大学城，龙湖新壹城预计下周加推，首付仅1成。
龙湖新壹城位于江宁区龙眠大道与格致路交汇处，最近一次开盘是9月29日，推出4.8米挑高公寓，户型面积30-40㎡，销许均价为23329元/㎡，拟交付时间为2019年6月30日。
龙湖新壹城3号楼已售罄，即将加推2号楼，也是该项目的最后一栋楼。
不管怎样，久违的优惠也来到了南京楼市，优惠的同时也仿佛预示着南京楼市的一丝寒意。
买房人的心是矛盾的：既希望买房有优惠，又害怕伴随优惠而来的是房市遇冷、房价要跌。
所以啊，这就跟古时姑娘见男子一样，既怕他不来，又怕他乱来。
Part 4 | 肆
关于信贷，每次都是“坏消息”，确定在年内放款的银行，仅有华夏银行、中国银行、中信银行这三家。
但，只有一类房，能让所有买房人趋之若鹜，无畏利空。
南京的限价新房。
这属于调控的“红利”，仅限于部分幸运儿。而且门槛颇高，比如江北融创臻园和燕子矶融创玉兰公馆通知验资100万，销售明确表示大概率首付100万以上（即提高首付要求）。
据悉，未来将有多个楼盘可能会开。
消息不确定，大会之后的有些神盘可能会开：江北新区的华润国际、河西南的华侨城绿地海铂滨江、河西南的佳兆业城市广场等……
根据南京微博房产信息，河西南首付，很可能八成。
河西南鲁能公馆一套退房，需全款的前提下，依然引来1千多人哄抢。
一切皆有可能。
在这不确定性很大的世道里，真真假假，板块浮沉，价值与非价值共存，资产与库存齐飞。
给你一双慧眼，南京楼市与教育 真知灼见
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