Part 1 | 壹
政策，永远是市场的风向标。
限售的特殊阶段，房价涨幅、持有成本、对现金流的苛刻要求，对生活品质带来的压力，是很多投资客不得不考虑的因素。
大会之后，被不断提及的租购并举，租售同权，似乎又为各位投资者开辟了新的思路。目前，北京、上海等13个城市已经被确定为利用集体用地建设租赁住房的试点，南京也赫然在列。
租赁市场，是中国房地产进入下一阶段的重要标志之一。
Part 2 | 贰
这是南京城东的徐庄软件园，几张图。
软件园环境
是不是很像公园？
事实上，这只是徐庄软件园普通一角，极具现代化办公园区的气息。有湖水，有大片的草坪，有秩序井然的办公氛围。
（一）产业园内巨头林立，尤其苏宁，营收千亿级别的龙头企业，几乎占据了软件园半壁江山：苏宁大学、苏宁易购、苏宁总部、苏宁诺富特、苏宁研发院，数座大楼甚至跨越一整条街相连接，气势磅礴。
苏宁总部
江苏鱼跃科技中心
先声药业
（二）在这样的环境里工作，高端研发人员和从业者每天的压力是不是都能在鸟语花香中被化解？如果不仅仅是工作，生活也能在这里，也是一个不错的选择
整个园区内，各类公司机构云集，包括苏宁总部、研发公司、新闻媒体公司、创业公司、信息科技公司、文化媒体公司等。
那么大的居住需求，怎么解决？区域内存在一款互联网智能公寓。
没有产业、交通、商业支持的公寓，命运叵测。但如果三因素齐全的公寓，作为一个投资品，相应也有其价值。并且，拥有独立的生活空间，洗衣、外卖等公寓配套设施齐全，另苏宁银河五星级物管服务，100%的轮岗率保障实时社区监控。
赠送全屋家具，无限接近于拎包入住，交付就能住，交付就能租。一切家电、社区公共服务即可通过手机APP智能操作。
下图为项目的具体区位。
项目地址，旁边是徐庄管委会，两者紧挨在一起。
项目外立面已经完成
项目周边实景，大量公司
Part 3 | 叁
投资门槛在变，政策在变，但选择合适投资公寓的参考系一直以来却都是恒定的。
，投入相对低。公寓相对来说总价可控，相对于南京动辄几百万的住宅总价，入市门槛较低，尤其小户型公寓。也因此，苏宁紫金嘉悦目前所剩不多的公寓中，仅剩35㎡、50㎡、55㎡。
项目沙盘图
第二，租金相对高。
在投资公寓前，应先逛一逛当地的二手门店，了解一下同等户型住房或公寓的租金水平和出租率，掌握现有市场情况，预测公寓日后租金水平，以便计算。如果区域内并无同类产品出租，那么只有估算区域发展程度，以及考察周边区域租金水平。
通常来说，“租售比”越低的城市，城市等级越高，产业经济好，租金也越高，但房价相比较租金更高。在这些城市，房价涨幅跑赢租金涨幅，租售比普遍低。京沪深非常低，仅仅1.4~1.6%之间。南京、合肥、广州也在1.7~1.9之间，杭州因为新经济领域的欣欣向荣，稍微好点，租售比能达到2.2%。
第三，看潜力。公寓作为投资产品，它的回报主要来源于租赁。租赁需求大的地方多是商务区、中高端产业区，人流较旺盛。特别是总部林立的商务区和产业区，人员素质比较高，高档公寓的需求较大，存在一定的潜力。
第四，再好的产品，如果卖贵了，就无投资效率。而再普通的产品，只要价格合适，也有很高的投资意义。
一开始溢价不高的产品，价格才是王道。
Part 4 | 肆
限购限贷下，很多人买房资格被限，不能再购置70年住宅项目，而另一部分没有被限的人也非常珍惜手头的购房资格，希望遇到合适的时机再出手。
首先，公寓不限购不限贷；其次，公寓产品一般面积小、总价低，相比住宅来说，投资门槛低很多，适合手握小额资金的投资者；再者，对一般投资客来说，公寓投资简单易操作，而且如果长线持有，投资也比较稳定，与理财产品相比，具备更高的。同时，作为房产，其本身也能增值，抵消货币贬值带来的损失。
从投资的适配而言，好的公寓适合部分人群；从风险角度，如果售价不高（无溢价），周边有成熟产业、地铁交通、商业配套，其投资安全度也很高。
何况，好的公寓在足够安全的前提下，不限购、不限贷，也不影响以后的购房资格。在家庭配置上，公寓/商铺带来的稳定持续现金流，对以后的投资也有裨益。
以下是项目具体相关信息。
产品——“互联网 ”智能公寓
苏宁紫金嘉悦打造的“互联网 ”智能公寓，一切家电、社区公共服务即可通过手机APP智能操作。不仅符合年轻人的口味，也顺应未来的趋势。
配套——1.4万方配套
对投资公寓的人来说，公寓周边的商业配套很重要，配套齐全的产品肯定更受欢迎。当然，如果是刚需买房者用来自住，配套更是必不可少。苏宁紫金嘉悦自带1.4万方商业、其中苏宁自持商业5000方，后期可实现苏宁一卡通消费。同时，配备了3大主题，12大潮流配套，足不出户即可享受便捷商业。
地段——三大产业园交汇 有庞大人流支撑
众所周知，投资公寓看地段，地段决定与潜力。苏宁紫金嘉悦位于徐庄软件园区，这里三园交汇，双地铁、数十条公交线路，社区巴士可地铁园区站点，不仅有强大客流，20万产业人口的居住需求，区域内公寓项目却少之又少，也为后期房屋出租提供保障。
精装——百变空间 拎包入住
再如项目打造的百变空间，配用的银河物业、且为精装交付，附赠全套家具家电，真正的拎包入住。
增值——有潜力
去年六月底，苏宁紫金嘉悦首开入市，均价17200元/平米，深受市场好评，而项目目前均价20000元/平出头，涨幅在16%左右，调控逆势上涨。当然，与南京其他区域的公寓相比，价格上，依然是价值洼地。
下面是项目的3种户型：35㎡、50㎡、55㎡，及室内实景。
OK，总结一下，何所谓好的公寓，6个要点：
（1）地铁：已经开通，有；
（2）产业：已经具备，有；
（3）商业：已经有，但未来会更多；
以上三要素决定了，现在、此刻、当下就能产生，而不是空谈未来规划和未来产业入驻，毕竟，无缝联接的持续租金才是真正好。
（4）精装：避免了毛坯糟蹋，决定了租客的筛选；
（5）房企：对在南京干一票就走的开发商开发的公寓，保持警惕；
（6）单价低、总价低：这是投资要义。
而位于城东，优质总部经济和研发经济中的苏宁紫金嘉悦，房价不过70万~110万，首付30~55万。作为一项好的公寓“轻资产”，对于部分投资者和城市年轻人，也是一个不错选择。
“双十一”盛宴，南京城记与苏宁合作，推出专项活动，价格感人。有人在这一天浪费，有人在这一天消费，而有人在这一天投资，这将决定未来的心情。
特价房活动，优惠，只在“双十一”当天享有！
“南京城记 ”阳光老师，演讲：
《大会之后，房地产的置业策略及城市发展新逻辑》
时间：11月11日下午2点
地点：苏宁嘉悦售楼中心
人数：私密分享的沙龙形式，人数仅30人，报名加群
方式：群满了，加南京城记微信助手：njcj_01
投资加群交流
往期推荐
城市
南京城记丨重塑南京城市形象丨城市洗牌丨马云创建“达摩院”丨南京发展模式丨南京破局点丨一线思维与格局丨中国城市分层丨湖南路崛起丨南京：距离276.6km丨南京蓝图丨南京VS杭州丨孩子在哪儿丨买不起房的华为人丨始于恐慌,陷于房产,终于阶层丨中国城市的崛起丨新一线城市丨人口真相丨城市战争丨南京：最牛操盘手
楼市
真实的南京楼市丨二手房售价怎样评估比较丨年收入25万置业策略丨中国城市“租售比”排名丨租房or 买房丨老破小格局丨二手房成交暴跌丨金陵肉包指数丨南京地王丨中产命运丨房市笔记丨南部新城丨燕子矶丨河西南PK江心洲丨南京都市圈丨江心洲丨城东丨河西南丨城东丨房产投资丨不要迷信市中心丨低价房丨库存or资产丨南京板块分析丨2017楼市迷局丨南京开发商
教育
中国大学变局丨一流理念、二流成绩丨南京入学压力丨拉小丨力小丨琅小丨芳小丨游小丨南师丨北小丨树人丨南京教育|中国教育|南京小学格局|南京初中格局丨教育问题真相丨中产阶级最后的堡垒丨民办校与家长丨考试背后的硝烟丨南京中考解读丨10万/平丨人生步丨对这个世界爱上两遍丨人生第二步丨你的背书是什么丨给女儿一封信
长按关注南京城记
阳光微信 inger2017
流年2017-11-09 00:55:04
