南京河西同片区学区房，涨幅差5倍？

南京河西同片区学区房的涨幅差异如此之大，为何如此？在河西中部，涨幅超过30%的学区房与仅为6%的普通房地产相比，价差巨大。本文通过调研发现，河西中部同一片区的房价差别如此之大的原因是什么？中泰国际广场和中海塞纳丽舍西苑是该片区明显的代表，前者价格低至3万，后者则超过6万。分析显示，中海塞纳丽舍西苑的高价与其小高层房源、得房率高、赠送入户花园等因素有关，而中泰国际广场的低价则与商住混用、缺乏环境等因素有关。购买房产时，切勿贪图便宜，未来的空间有限，价值将决定涨幅。

河西新城小学校园这段时间，南京各区纷纷公布学区划分和招生政策。5月中旬，各校将迎来统一报名。近期，小F在河西一线调研发现，买学问实在不小。你买对学区了吗？你又买对了吗？小F发现：在河西中部，买对，一年涨幅可超30%，没买对的，一年涨幅仅6%，和普通理财产品相当。河西中部同一片区的，价格差别为何如此之大？详戳视频1单价最贵的6万多，的才3万！中海塞纳丽舍西苑小区内景近期，在各大中介发布的房源信息中，小F发现，河西中部一大片中，有的楼盘价格低至3万，有的则高达6万多，而该片区多数的价格维持在4-5万元左右。价格低至3万的楼盘就是新城小学南校区中泰国际广场。而价格破6的楼盘是新城小学对应的中海塞纳丽舍西苑。小F在我爱我家及链家地产的APP上查询到，中泰国际广场目前小面积房源报价在3-3.5万左右，大面积房源价格更低，不到2.7万。而目前整个河西中部最贵的就是中海塞纳丽舍西苑。小面积房源报价逼近6.5万，大面积房源报价也都超过6万。比周边其他同学区楼盘如万科光明城市、西堤国际等小区价格高出一万多。小F注意到，中海塞纳丽舍西苑甚至比同一小区、马路对面的中海塞纳丽舍东苑还要贵七八千一平米。这么看来，同属河西中部，且都有学区，中海塞纳丽舍西苑的价格几乎是中泰国际广场两倍还多。价差如此惊人，这在南京其他板块也是极为少见的。中海塞纳丽舍西苑小区内景中泰国际广场的价格为何如此之低？中海塞纳丽舍西苑的价格又为何如此之高？在距离中海塞纳丽舍西苑最近的中介门店林升不动产，经纪人小刘告诉小F，近期他刚刚卖出一套该小区西苑90平米的小户型，总价600万，单价6.45万，这几乎是该小区近期的成交价。经纪人小刘说，中海塞纳丽舍西苑一直领涨不是没有道理，首先中海塞纳丽舍西苑是河西中部难得的小高层房源，户型设计佳，得房率高，且赠送入户花园。配套方面距离学校最近，这些都受到改善人群的青睐。而东苑都是高层房源，得房率不如西苑，稀缺性略差，所以价格和万科光明城市及西堤国际相当。小F在中海塞纳丽舍西苑巧遇业主王先生，他不无自豪地表示，在这附近买二手房的都会西苑，西苑不仅距离学校近，而且公交车就在近旁，更重要的是户型方正实用，所以房价一直遥遥领先。当然现在东苑附近的泰山路正在修建地铁7号线，未来那里会更加便捷。我爱我家河西店的经纪人告诉小F，中泰国际广场近期成交的一套108平米房源，总价360万，单价3.3万左右。这个项目地段不错，位于河西CBD一期，地铁楼盘，价格始终涨不上去，主要还是因为其是商住混用，小区几无环境可言，居住体验感差。中泰国际广场地处河西CBD小F在中泰国际广场周边转了一圈，这个楼盘整体为商住混用，其中几栋为纯住宅楼。一楼外围是饭店和超市等基本配套，小区没有公共绿化空间，整体环境脏乱差。据一些中介介绍，即便是住宅部分，很多人买来也是做办公使用。中泰国际广场一楼配套2新城中学比新城小学学区更被看好按照建邺区的学区划分，中海塞纳丽舍学区为新城小学和新城中学。中泰国际广场学区为新城小学南校区，初中学区也是新城中学。从新城小学对应学区来看，西堤国际均价5.18万，万科光明城市均价5.2万，万达华府5.58万，仁恒国际公寓5.3万。从新城小学南校区对应来看，嘉业阳光城均价近4.7万，万科金域缇香5.3万，仁恒G53公寓均价5.4万，嘉业国际城3.7万，中泰国际广场3.1万。毫无疑问，中泰国际广场的价格垫底。以上对比可以看出，两大学区楼盘价格相当，学区对楼盘价格影响不大，价格区别体现在楼盘本身的品质。王祥房产的经纪人告诉小F，新城中学比起新城小学学区更优，新城中学在2017年中考当中的成绩位列公办前三，甚至超过了29中本部。所以很多在河西中部购买的人，更看中新城中学的初中学区，直接冲着新城小学学区而来的人其实不多。3短短一年，两家楼盘幅度差了5倍多！中泰国际广场外观中海塞纳丽舍西苑内景一些在河西多年的房产中介回忆，一年前，中泰国际广场的价格3万左右，一年后的现在，单价3.1-3.2万左右，价格涨幅仅6%。对比之下，中海塞纳丽舍西苑去年此时一套137平米户型，成交价650万，单价4.74万。同样户型今年的成交价863万，单价高达6.3万，年涨幅33%。90平米小户型的年涨幅更是接近40%。这样算来，短短一年时间，中海塞纳丽舍西苑的涨幅几乎达到中泰国际广场的5倍之多！神差距！王祥房产的一线经纪人说，有些购房人购买比较盲目，一味贪图便宜，结果同样是买，一年后的涨幅差别惊人。起点差距大，决定了终点差距更会被拉大。与主城区“老破小”不同，拉力琅为南京最名校，是极为稀缺的学区资源，所以大家往往是购买“学区”而非买“房”。而在河西中部，学区不，价格也相对适中，很多购房人在河西购买就不仅仅一味追求学区，而会兼顾改善，在这样的购买动因下，品质胜出的楼盘最终实现了领涨。分析到这里，你可以自觉对照下，你的买对了吗？小F的话  1、河西中部学区为新城中学的初中，而非新城小学。2、河西中部环境好，有品牌，值得改善的小区潜力都不小。3、河西中部涨幅最快的楼盘，多层小高层涨的更多，户型佳得房率的小区涨的更多，比如中海塞纳丽舍西苑及沁园村。4、购买切记贪图便宜，现在以较低的成本买入，未来的空间也有限。现在价格高的以后价格仍然不会低。这就是的价值法则。