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江北地价2万+的时代 未来房价几何?

地产情报局 2017-03-14 00:00:00

       江北的地价越来越贵了。

       从2015年6月江北新区获批后,江北房价先涨,而后地价也随即攀高,截至目前江北已有9幅楼面价在2万以上的地块。

       据统计,目前南京共有32幅2万+地块,其中河西7幅,城北5幅,城南4幅,仙林3幅,城东和江宁各2幅,江北,占了9幅。

       而且江北的2万+地块都是在2016年之后才产生的,2017年的土拍,江北2万+的地块还在继续增加中。

       江北地价2万+的时代,未来房价几何?

江北9幅2万+地块

        地价越高 房价成本越高

       房价主要由土地取得成本即地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润等构成。商品房售价=楼面地价+建筑成本价+其他成本(税费、融资成本等)+开发商利润。

       并非说地价越高房价就一定会高,在市场下行时也有开发商不惜亏本降价促销的事例发生。但是正常情况下,包括地价在内的项目成本价是开发商给项目定价的重要参考,不到万不得已,不会将房子售价定在成本价以下。

       没有人愿意赔本赚吆喝,包括地价在内的项目成本决定了开发商对房价的心理底线。

       根据国家统计局数据换算,去年1-5月平均地价占房价的比重为41.58%。不过业内人士认为,随着土地市场持续高热,土地成本在房价成本中的比例越来越高,像京沪深及南京、苏州等地价较高的热点城市,地价在房价中所占比例普遍高于平均水平。

       地价和房价并没有正相关的关系,房价=地价*2的公式并非在每一个项目中都适用。不过正常而言,地价越高,楼盘成本越高,开发商能够接受的房屋出售底价越高;地价越高,购房者对房价上涨的预期越大,越能够接受更高的房价——从开发商的定价策略和购房者的买房预期两方面来看,地价越高,房价也就越不会便宜。

       江北奔四的日子还远吗?

       目前江北的房价水平大致为:江浦2.5万/㎡,桥北2万-2.8万/㎡,顶山2.1万-2.7万/㎡,高新区1.5万-2万/㎡,六合1万出头——这个价格里面,还包含不少毛坯交付的商品房价格。如果江北的房子全部改成精装,有部分板块的房价已经到3万。

       事实上,江北部分项目已经有过破3万的产品。在地段+产品的优势加持下,去年部分靠近地铁站口的项目如正荣润江城、保利西江月、金地浅山艺境、中建国熙台等均有部分房源单价超过3万元/㎡。如保利西江月,靠近纬七路隧道口,板块规划和配套交通都优于浦口其他版块,加上央企保利的品牌口碑、滨江的景观加持和高标准的精装优势,去年加推的7#楼部分房源销许价格在3万/㎡以上,当天无任何优惠但开盘2就全部售光。

去年6月保利西江月加推7#楼271套房

吸引千人到场摇号,当晚“夜光”

       依托着政府对江北新区的千亿投资,江北逐渐显现出强劲的发展潜力,区域房地产价值逐步得到认可。今年春节后的首场土拍,江北又有两幅地块在多家房企竞争下拍出2万+的楼面价;春节前的土拍,六合的楼面价都已经逼近万元。调控下的江北土地市场,地价并没有下滑,火热行情仍在继续。

       根据南京国土局发布的2017上半年土地出让计划,今年上半年江北还有几幅包含宅地的地块要出让,其中有一块还位于江北新区核心区。谁也无法预料,江北的地价会涨到什么样的程度。

今年上半年江北土地出让计划

       随着江北这批2万+地块的开发,以及更多的高价地块的出让,江北房价“破四”的风声已经不止一次传出,甚至曾有某个2万+的地块爆出要以4.5万元/㎡的价格入市。

       地价2万,未来房价几何?不能细想。曾经的刚需重仓江北,正在脱刚飞奔向改善。

       上周末在纬七路隧道口的保利西江月等几个项目踩盘,同一些已经买房的购房者交流,某位家住龙江、打算搬到江北养老的阿姨说:后悔只买了一套,当初应该多买两套。

       过去的一年多,江北房价暴涨,多项目房价涨幅近乎或已经翻了一倍多。先下场的已经分享到江北发展的红利,才有“后悔只买一套”的感慨。

       江北的买房门槛已经提高。在更多的2万+地块出现后,未来江北的购房门槛或许会变得更高。且买且珍惜。

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