学区房是“中产精算师”们的狂欢!奋斗的中产跑不动了怎么办?

南京楼市观察2017-03-20 10:27:37



这张最近在朋友圈刷屏的照片,你看了是什么感觉?



经济专家看不懂楼市的原因是,他们只懂经济学,而不懂心理学,特别是不懂天朝中产阶级的心理学。


我们每个人努力奋斗的意义,就是为了将来让自己的孩子有更好的环境,潜台词是:所有的孩子都是平等的,但我家的孩子应该比你们的孩子更平等。


追求学区房的肯定不会是权贵阶层,追求学区房的也不会是普通老百姓,追求学区房的,是先富起来的中产阶级。


过了年之后,原本大家以为会继续调整的楼市,又开始疯涨,其中最夸张的就属北京的学区房了,一套“老小破”的房子,就因为是学区概念,每平米售价直接从17万跳涨到23万,多少人能看懂呢?

这行情,让那些看空楼市的所谓经济专家们,都不好意思再出来说话了,因为年年看空年年打脸,实在是没有脸了。他们研究的什么人均收入、什么租售比、什么日本楼市崩盘经验,在现实面前,统统不堪一击。

不过最近看空派又有新动向,那是一个关于禅师的段子:

话说一对北大清华毕业的年轻父母问禅师:买不起学区房,怎么办?

禅师说:如果北大清华毕业都买不起房,还买学区房做啥……

这个段子隐含的是这样一个悖论:学历的价值似乎在贬值,但是学区房的价格年年疯涨,可是买学区房是为了将来能上好大学,这里面的逻辑似乎感觉不太对。

照我看,经济专家看不懂楼市的原因是,他们只懂经济学,而不懂心理学,特别是不懂中产阶级的心理学。在这种情况下,预测失败太正常了。

人类的特征是,心里的真实想法不会跟你明说的,非要用一些冠冕堂皇的话来包装一番,如果你被这些表面的东西所迷惑,那你就看不清真相了。下面我来告诉你一线城市中产阶级的真实想法。

追求学区房的肯定不会是权贵阶层,因为人家靠刷头衔就可以把孩子往好学校里送。追求学区房的也不会是普通老百姓,因为他们根本买不起,连想都不想。追求学区房的,是先富起来的中产阶级,这些人大多并没有什么背景,纯粹是靠好好念书,考上了一线城市的好大学,毕业后留下来工作,落了户,成为了有产阶级。虽然他们自认为已经脱离了无产阶级,但内心深处有强烈的不安全感。

这种不安全感,说白了就两条:

? 还能不能继续往上爬?

? 还会不会重新跌回底层群众行列?

这第一条担忧,反映在他们所转发的文章里,什么上升通道即将关闭啊,什么中国阶层即将固化啊,什么寒门再难出贵子啊。这些文章深受中产阶级的热捧,为啥呢?因为他们满脑子里担忧的就是这些。

这第二条担忧该怎么破呢?很简单,就是买套学区房。这样就可以彻底避免自己的孩子将来和民工子弟、底层群众孩子混在一起。他们一方面在嘴上喊着要公平竞争,另一方面又竭力让自己孩子站在更有利的起跑线上。一边喊着阶层不能固化,一边努力让阶层固化。有一句话很好的描述了这一情况:嘴上说不要,身体却很诚实。

我说句大实话吧,我们每个人努力奋斗的意义,就是为了将来让自己的孩子有更好的环境,潜台词是:所有的孩子都是平等的,但我家的孩子应该比你们的孩子更平等。

我讲一个发生在上海的真实故事。话说有一些动迁户的动迁房不足了,政府就从开发商手里弄了些商品房,准备当做动迁房分给动迁户。结果这个小区本来的业主强烈反对。因为他们觉得动迁户都是很low的底层老百姓,如果搬来自己的小区,会拉低整个小区的档次,自己的房子会贬值,将来自己的孩子会学坏啊。动迁户可都是妥妥的上海本地土著哦,结果被这些中产精英们直接鄙视。这让我想起小时候挤公交车,因为人太多,需要奋力才能挤上去。但挤上车的一瞬间,就希望司机立马关门,不能让下面的人再上来了。

以上说的只是一方面,中产父母们都是精算师,就像保险精算师一样,会精确的计算利益。买学区房怎么看都不是一个赔本的买卖。自己孩子上完了学,还可以再卖掉的嘛,到时候不仅孩子念了好学校,炒房本身还能赚个几百万,简直爽爆了。有人说,你去念私立学校,那个环境也很好啊。但私立学校一年十几万的学费是纯消费,花完了就没有了。哪像学区房是投资呢,花完了还增值几百万。

其实也不要怪这些父母,因为全球大多数国家都是这样,你以为美国的学区房就便宜吗?怎么可能便宜嘛。美国确实有很多便宜的房子,但都是底层黑人聚居区,天黑了你都不敢出门。在这里的学校上学,你家孩子马上学会抽大麻,16岁就可能怀孕,辍学。

天价学区房,我认为是非常不合理的,但是没办法呀,社会现实就是这样。每个人都要往上爬,学区房是保证他们的后代,社会地位不下跌的工具,虽然我也不知道是不是真的管用,但就是那么多人信,你能怎么办?


肖锋:奋斗的中产跑不动了怎么办?

媒体热衷于赞美“新中产”的消费潜力,用消费主义的种种说辞煽动他们提高消费水平,那不过是与商家的合谋。


绑定泡沫往前冲的前提有两个,一个是大环境还不错,还可以泡沫化运行;第二,个人条件还允许加杠杆,中途不掉链子,不辞职,不断粮。


个人要谨慎炒股,只要中国股市还没改变“赌市”的特征,炒股就是加杠杆。


最近,大家可能都听到了裁员或变相裁员的消息,有的单位搞竞争上岗,15%的淘汰率,情况是一样的。

人们今年切实感到了新常态的寒意,先是从国家到企业,现在蔓延到个人层面了。

每天都在担心我今天从事的工作,明天会不会被辞?今天身体很健康,明天会不会因为一场大病而致贫?中产变“中惨”或“中残”。

怎么办?还有悬在头上的房子。前段时间,一位深圳中产的帖子引爆网络,“两房两娃被劝退、月供1.6万、税后月入2万才够花”,引发吐槽。在深圳,我的一位中产朋友因为卖不出去房耽误了移民。


“节节败退的中国中产阶层”


调查显示,中国中产薪酬大幅上涨的年头已经过去。对于2017年收入的预期,63%的人预计全年薪酬上涨不超过10%。更令人心慌的是,年龄越大,面临的经济压力越大,而职业竞争力下降。调查还表明,35岁以上“新中产”的收入增速普遍下降,甚至遭遇职业动荡期而导致收入负增长。

媒体热衷于赞美“新中产”的消费潜力,用消费主义的种种说辞煽动他们提高消费水平,那不过是与商家的合谋。未来二三年,“新中产”会打回原形。

新常态来了,L型经济增长阶段来了,未来会怎样,谁也不知道。中国中产阶级的现状,他们好像都得了一种叫“财富焦虑症”的病。《经济学人》封面称他们为“节节败退的中国中产阶层”。

有人建议说,对冲泡沫最好的办法就是绑定一个泡沫比如房子。是啊,当初有没有买房,如今成了划分同班同学不同阶层的指标。

绑定泡沫往前冲的前提有两个,一个是大环境还不错,还可以泡沫化运行;第二,个人条件还允许加杠杆,中途不掉链子,不辞职,不断粮。上述那位“两房两娃被劝退、月供1.6万”的深圳中产就属于这种情况。他应该说加了两次杠杆,第一是两套房,第二是生二孩。多买房等于多背房贷,一但经济调整、国家严控就把你的如意算盘搁浅了。生孩子这事,跟国家政策有关,西方是社会管,从奶粉到上学,大可无忧,还有奖金。中国是家庭自己担着。

在我看来,深圳就是个加杠杆的城市,我们不能自己把自己玩死了,深圳买房好比买了一只市盈率60倍的股票,意味着60年回本。你只能祈祷下一个疯牛市了!没有进行投资回报计算,一味幻想“国家托底”,欠缺了起码的理性常识。

熊市刚刚蔓延,怎么能加杠杆呢?好自为之。

怎么办,只有去杠杆,只有补短板


中国中产现在要懂点风险知识了,要明白点国情了。想提高抗风险能力只有去杠杆,只有补短板。

在经济新常态下,我不主张加杠杆买房。当然,如果只是一套房,丈母娘又逼得紧,另当别论。

甚至个人要谨慎炒股,只要中国股市还没改变“赌市”的特征,炒股就是加杠杆。

在不具备条件,双亲不支持、不给看孩子的状况下,生二孩就是加杠杆。

年轻人创业的,向老妈圈钱就是加杠杆。创业应该自己挣种子基金,然后圈钱,就当是上另一所社会大学,赢了锦上添花,输了就当是交了学费。创业潮弄不好就是下一个巨大的泡沫,把一个家庭的积蓄都圈进去。

网传的调查数据说,六成美国人存款不足1000美元,有人怀疑这个的真实性。其实美国人真的没有多少存款,倒不是美国人穷的没有钱存,而是美国存银行基本等于没有利息,哪个把钱存银行。美国家庭财富大多数都买了国债或是企业债券,或搞个定投,更有钱的还搞个信托。

美国中产也焦虑,但至少不用愁医疗、教育、养老。即使个人投资失败,还有社会保障托底,所以美国个人创业的前提是羡慕不来的。

补短板,就是上次我说的要有T型知识结构,多元知识结构,一专多能,要争取定期培训或轮岗。

经济不景气时要投资自己,包括投资自己的健康——所以,不要嘲笑中产跑步潮,那是当下他们最好的投资。

科技不断升级,机器取代人工,新世代长江后浪推前浪、前浪死在沙滩上,中产们只有自己不断自我升级,这就是中国中产的宿命吧。


中国新阶级晋升路径:开局是房产、中场是教育、终局是时间

2017年已经注定的是中国中产嗷嗷叫的一年,此时起,“阶级固化”深入骨髓,我们越来越像一个那个我们曾经口诛笔伐的“万恶的资本主义”:




中产屌丝化:以土地恢复阶级划分。中产和屌丝的区别是谁的负债更多一点。
货币信仰裂痕:人民币信任度屡创新低,排列在房产、美元、食品之后。这年头连老太太都不敢存钱了,几乎全民押注人民币持续贬值,纷纷用资产来和央行对赌,去拼命购买无法印刷的土地。
阶级门票高涨:教育成为阶级军火,从幼儿园开始的新科举之路,一线城市一个孩子上学的开支等于买一辆解放军99式主战坦克。



中产们恐慌了,选择用房地产捍卫阶级。但是,当全社会60%以上的财富都在固定资产上的时候,几十万亿级别获利盘的规模是根本无法兑现的,一旦集体兑现,就挂了。
我们今天可以说,房产永远涨,这种心态,就像猪儿们都说,饲养员永远爱它一样。对于饲养员来说,99.9%的时间,是真的爱猪如子。等到足够肥,该出栏了,饲养员真正的思考的问题只有一个,最终采取的处理方式人道与否。
天地不仁,以万物为刍狗。就像“学区房悖论”:为什么学区房值钱,而学历不值钱?为什么读了清华也买不起房,干嘛还要买学区房?根源不能讨论,但是出路需要思考。
阶层竞争的本质与终局
我们集体攀爬社会阶层,归根结底,想争夺的是生存的选择权:时间+空间的自由。
过去,只有贵族才有的选。在1900年,美国人均寿命期望不过47岁,我国不会好于这个数字,只有李鸿章大人这种当朝一品贵胄,才能活过70岁,大部分老百姓的寿命会停止在40岁之前。
饥荒、战乱,在我们的DNA 里面留下了贪婪和恐惧的指令,一定要活下来,看到别人跑,就一定要跑的比别人快。我们都知道,每上升一个阶层,存活的概率就会极大提高。
1900年,美国人均期望寿命是47岁,中国数据暂缺
向上攀爬是没错的,只是时代发展太快了,我们的思维还在农业社会,时代却已经进入到互联网社会了。
筹码团队认为在中国,阶级竞争的焦点不会在房产停留太久,会很快向前切换,不断升级演变:
开局是地产(静态博弈,一劳永逸);中场是教育(动态博弈,价值提升);


终局是时间(全局博弈,拿钱买命)。



静态博弈:地产改变命运的幻觉
地产的估值支撑,是生产资料的捆绑,是纳税管道,是农业思维形成的长期惯性:土地意味着一切。 

恰好,地产可以参与信用的创造。在过去20年里,凡是参与政府共同做市,扩大房地产行业税基的开发商和囤房者,都撬动了大量财富。得益于此,我们国家从从资本紧缺、严重依赖美元,到资本泛滥到处投资,只花了不到20年,成果斐然。
如今,我们的地产已经达到GDP250% ,同时,大家对高价持有的物业也给予了越来越大的回报希望,可是接盘侠的人数和资金更多了吗?所有人都在说京沪永远涨,和上两轮股灾太像。
真正主导利益分配的不是房本,而是权力和更大的利益格局。京沪永远涨的前提是经济发展模式的永远不换轨。
我们的经济发展模式是在GDP+政治强化引导后的产物。GDP是1934年哈佛大学经济学家西蒙·史密斯·库兹涅茨在给美国国会的报告中正式提的,居然沿用到现在。 二战之前的指标,主要为了工业和战争服务,数量是一切的核心。70多年前的指标,指导70年后的经济发展,结果可想而知。
GDP忽视了系统熵,忽视了外部性,也无法衡量新技术的进步,只热衷于量的堆砌。这种被异化的命令,无异于神经毒素,永远推动着经济体走向肢端肥大症,并可能重现欧洲的早期的错误:为了工业,牺牲一切;为了发展,炮轰一切。
今天,为了GDP,通过房地产收割年轻一代,和为了炼钢,乱砍乱伐是根源一致的。 虽然代价实质上更大,但GDP的反馈却在鼓励我们继续下去。如果这种逆向激励持续下去,读书显然没有买房有用啊,人民币没有房本有用,我们又会重复晚清的教训:GDP全球第一,4亿人口,地大物博,但是被八国联军的百人小分队占领首都,典型的肢端肥大,毫无竞争力。
今天,技术加速进步,历史进程推进迭代速度10+倍于过去,人才的投资回报率轻松碾压房产。月租金3万的房子不常有,待遇超过3万的码农可是越来越多见。游戏的规则在慢慢改变,我们不能只看到财务回报,就以为自己主宰命运了。
动态博弈:提升成功概率的阶级军火
我们一直看多教育,最终的估值是向军工体系看齐,是阶级竞争的工具,是提升成功概率的武器,是博弈从静态走向动态的标志。

因为,有了房产的中产阶级会发现,有限的顶层位置,依然关闭着。
房本一开始是敲门砖,后来站票都算不上。权力和资源的分配都是动态的。当全部的精英都聚集在北上广深,他们的子女在同一起跑线竞争,没有超过其他人的教育,只靠房产根本无法提高胜出概率。
重视教育并不是亚洲家长的偏执,而是社会发展的必然:


高薪工作所需的技能和知识壁垒在不断加高技术的进步在加速阶层的洗牌和分化,高知阶层碾压底层是常态保持足够强的学习能力是保持在本阶层的关键



古人说,朝中不可无人,如今,是常春藤里不可无人。这些年里,从核弹、半导体、计算机、互联网、生物医药,金融市场,哪一项不是顶尖高知分子和顶层阶级全面收割落后分子/国家?智商税是这个地球上最重的赋税。
大陆中学生去香港参加美国高考,SAT是当下最火的考试
成为收割者集团的成员或者公民,是新生代父母的愿望。和中国一样,这催生了美国庞大的“高考复读班产业”。
以总部在纽约的Kaplan卡普兰教育集团为例,1994年收入仅800万美元,如今已经是全球最顶尖的终身教育集团之一,收购了好多所大学,每年覆盖100万学生,年收入超过30亿美元,是巴菲特最爱的公司(华盛顿邮报旗下产业,因为太有钱而私有化),没有之一。 
竞争还在延伸,许多贵族预备学校纷纷把学制下延到每年学费几万美元的贵族幼儿园,这些名牌幼儿园的入学名额有限,除了学费外,通常还会有10-20万美元额外的捐赠。
中国的教育市场也更加白热化,51talk(COE)、新东方(EDU)、好未来(TAL)、达内教育(TEDU),正保远程教育(DL)等,是国内赴海外上市公司数量最多的板块。 其中,新东方和好未来,更是阿里和百度之后,最大的中概旗舰,估值的持续上涨,折射了从资本到需求的全面看多。
教育的终极是什么? 目前看,更像软件业。想想看,为PC 安装操作系统的微软,市值2000亿美元,为人类安装操作系统的教育产业,怎么可能价值更低呢?
在人类社会的动态博弈中,教育的需求是长期的,动态的,就像武器一样,你可以不用,但不能没有,捍卫阶层和Offer的时候,你绝不会后悔多一个技能。
全局博弈 :时间战场的终极支配和自由
全球年龄中位数
老龄化正在重塑整个世界。 我们不妨看看全球的年龄中位数,中国中位数年龄已经高达36.7岁,即:有50%的人的年龄> 36.7岁。这样的中国,是3000多年中国历史,乃至100万年的人类进化史从来没有的现象。
全世界,10亿以上的人口在未来进入80-100岁区间,我们的一切基础设施都没有准备好,谁能够多活几年,就变成了医疗行业的最残酷的资源竞价。
大量富裕的老年人,推动了时间价值的全面重估。拿钱买命,是持续很多年的投资的核心逻辑。拿钱续命的价格比房子便宜算我输。
1970-2014年,Y轴是全球预期寿命,X轴是每年健康开支
本来,命是无法延续的,时间对所有人都是公平的。但是技术进步,药品会帮助人类穿越时间线,让时间真正的不公平起来,实现真正的阶级不平等。

一个场景:2067年,80岁的小明办理了退休,确实老了,自己的DNA健全程度越来越差,疾病和癌变始终伴随着他。虽然寿命快到了,可是家里还有110岁的老娘要赡养,自己买不起延寿的药物,更换不起器官和身体,只能慢慢走向死亡。公司里的健身房,癌症痊愈后的董事长还在美女教练的陪伴下举铁,110多岁的人了,花了15亿更换了心肺,注射了 1针2000万的抗衰老药物,如今看起来和50岁的人差不多。
对于小明来说,时间公平吗? 
公平将最终被消灭,就好像它从未存在过一样。国家将变成一个付费网游社区,能够活多久,取决于你创造的价值,或者你充值的费用。
我们要知道,衰老和癌变是医学界的两座大山,技术正在狠狠的攻击这两座大山,并有望在10年内确定性的取得重大突破。
最近暴涨的Kite Pharma(NASDAQ:KITE)在研制CAR-T新药Axicabtagene Ciloleucel,这药大致原理就是:
1、从病人身上提取合适的免疫T细胞;2、基因改造这个细胞,类似于装上GPS专门打击癌细胞;3、大量培养这种改造过的免疫细胞;4、注射回病人体内;5、开挂的T细胞开始在体内扫荡癌细胞。

这种治疗中,安装不同的GPS(靶点)就是应对不同的癌症类型。目前还没有一个CAR-T上市。Kite这药如果顺利将是人类第一个获批的CAR-T治疗,这种治疗手段极为暴力,效果明显,但是有小概率直接把病人毒死。
同样,衰老的大山在人类的进攻中走向坍塌。
数十年的研究终于有所突破,美国加州大学的博士后研究员伊莉莎·拉扎里(Elisa Lazzari)研究发现,细胞的RNA具有可用于识别细胞衰老的特性,因此,可以尝试在细胞DNA年老力衰时,用人工接管RNA来控制基因表达合成蛋白质。
在这种思路指导下,阿肯色州的研究团队已经研制出一种新化合物 ,成功清除老鼠身血液里的老化造血细胞,使老鼠的造血功能保持活力。进而使老鼠的整个身体状况都得到改善。在人类医院中,这种RNA手段的疗法已经被引入临床,在癌症和感染等科室中使用。
技术的进步,将我们人类的竞争,甚至最终的货币体系,都指向时间战场。治疗癌症、延长2年寿命、换一个心脏,都是明码标价,并与时间挂钩。当我们看着高等阶级的大人物,有能力向天再借500年的时候,他的孩子开始从云端下载各项逆天的技能的时候,还是普通寿命的你,看着一事无成的傻逼孩子,还会守着去炒房么?
我们的时代在加速前行。不要停留在过去的估值体系里面陶醉,甚至拼命加杠杆。时间将成为终极的成本,人口是终极的资源,阶级,还是终极的稀缺。 



转自:功夫财经(ID:gongfuf)、筹码(ID:chouma2016)


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