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南京某公寓每周涨500元/㎡!主城公寓、溧水、六合究竟哪里值得投资?

新房线 2017-03-21 10:39:36

在上周,南京加码限购限贷政策,六合、溧水、高淳也被纳入了限购范围内,外地人购房社保、纳税证明由1年延长至2年,且只限购一套。一大部分外地投资客被挤出了溧水、六合市场。


另一方面,由于溧水、六合、高淳对本地人不限购,加上溧水、六合最近房价涨势喜人,让不少在主城被限购的南京人将投资目光转向了溧水、高淳。


在3月10日晚,南京市发文明确要求商业办公等非住宅类建筑不能变相建成公寓类建筑。公寓新政加上南京限购,让南京市场上的公寓突然火了起来。由于商办公寓本身不限购,在近期更是成为楼市的投资宠儿。在上周,河西某公寓盘直接贴出了涨价公告,表示“每周涨价500元”。


那么,如果一个南京人在名下已有一套房的情况下,究竟是投资主城公寓还是是在溧水或者六合再投资一套住宅?


选择一

投资公寓


3月16日,位于河西的一家公寓盘,在项目案场贴出了涨价公告,表示“每周涨价500元”。小新致电案场后了解到,该公寓项目每周将涨价500元/平米。这样的涨幅也足以说明南京的公寓市场温度在不断上升。



而从本周南京市场上的动向来看,似乎公寓项目都卖得不错。小道消息称, 上周加推的雨花客厅和明发悦庭的销售业绩都很不错。那么,这时候跟风去投资一套公寓究竟值不值得呢?


目前,南京大部分公寓的均价在20000元/平米左右,面积段30-50平米,假设购买一套40平米的商办公寓,首付约40万,贷款10年,月供约4319元。类似于这样的商办公寓南京有很多,类似于雨花客厅、电建海赋尚城、证大喜马拉雅、复地宴南都等。



目前,南京市场上一套小公寓的月租金在4000-5000元/月。也就是说,一套小公寓的月租金足够以租养贷。


数据来源:赶集网


按照月租金4000元计算,约19年的时间就可以把“首付+贷款”的付出全部收回。据了解,南京地段还不错的精装公寓,一年的租金回报能达到5%-7%。如果后期租金上涨,可能收回本金的时间会更短。


不过值得注意的是,投资公寓是依靠租金赚取收益的,不是像住宅那样靠后期转手赚取差价。如果在后期转手,税费成本非常高。


选择二

投资六合


从2016年下半年开始,南京六合板块的房价开始不断上扬,地价也开始逐渐逼近万元。由于这里总价低,加上万达进驻,一方面成为南京新兴的刚需板块,另一方面也吸引了大批投资客的目光。那么,六合是否值得投资呢?


按照南京目前的购房政策,六合对南京本地居民不限购,但如果名下有一套房且贷款未结清,首付需达到5成,贷款利率1.1倍。以冠城大通蓝郡为例,目前,该项目在售房源总价136万起,首付需付到68万,剩下的房款商贷30年,利率1.1倍,月供需3814元:



那么,六合的房价涨幅有多少呢?根据安居客数据显示,冠城大通蓝郡一期二手房均价达到14696元/平米,环比上月上涨4.10%。



而小新发现,部分精装房源单价已经达到了17016元/平米。



也就是说,就单该项目而言,已经出现了二手房倒挂现象。而从整个六合二手房房价走势来看,环比上月上涨 5.52% ,同比去年同期上涨 58.22% 。



选择三

投资溧水


在春节后,溧水楼市突然爆红,原因有二:1、南京主城限购,投资客被挤到溧水;2、溧水地价走高、万达进驻,给溧水房价带来一定的支撑。因此,甚至有人猜想溧水会不会成为下一个江北。


由于溧水对南京籍居民不限购,所以,一些已经拥有一套房的本地人开始考虑是否要在溧水投资。而根据南京现行的限购限贷政策,如果名下有一套房且贷款未结清,在溧水买房首付需达到4成,贷款利率1.1倍。


目前,溧水在售房源均价为10000元/平米左右,假设购买一套100平米的房源,总价约100万。按照首付40万,剩余房款贷款30年,月供需3365元:



那么,溧水的二手房房价如何呢?根据安居客数据显示,溧水的创维乐活城二手房均价9525 元/平米,环比上月上涨2.91%,部分房源均价已经过万。


而该项目在2017年1月13日开盘推新,均价为6800元/平米。


总的来说,三种投资方式各有特点,想要投资,还是要结合自身的实际选择合适的项目,切忌盲目跟风!


对于一些手头有闲钱,愿意“放长线、钓大鱼”的人来说,买套公寓赚收益是最优方案,毕竟以后南京市场上公寓项目将越来越少;


而对于一些想自主也想投资的人来说,六合是首选,这里经过多年的发展,六合已近逐渐和桥北、主城相连接;


如果手头上没有太多的资金,同时也想投资房产,那么溧水则是最优选择。该区域投资门槛低,并且随着轨道交通的建成,溧水和主城的联系将更加紧密。


— END —

(文章来源:南京新房线

数据来源:安居客)

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