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今天起,南京新购住房3年内限卖,开盘需公证摇号!是毛毛雨还是地震了?

南京楼市观察 2017-05-14 07:09:19

要说这个周末最大的新闻,肯定是昨晚南京又双叕出台了新的楼市调控政策了,对此,作为一名专(ku)业(bi)的房地产小编,务必第一时间给大家传递信息。但除此之外,我的心情:如下图。

不过,除了我这要加班的小编,面对突如其来的新政发布,会一下子激动的从椅子上坐起来,抢着推送的时候手也会不自觉地抖了三抖,我想更有不少人肯定更要如坐针毡了吧。

那么,我们就按惯例,先把新政捋一捋。(虽然我知道也许你都看过N个版本了,写作流程就是这样的,何况在撸这篇稿子的时候已经是深夜了呢?所以,请你们认真再巩固一下咯,安慰我这周六加班到深夜的小编……)

从政策原文件看起:

请注意,我用红框标注的几个地方——“加强调控”是手段,“通知”则是上级传达要求下级机关办理和需要有关单位周知或者执行的事项的公文定位;以及“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话又被用到了政府文件中去,表明政府的立场和决心;最后一个“进一步稳定”则是调控目的。

小莫为什么要这样抠字眼的给大家进行解读呢?其实就是为了表明,不管文件后面如何细分的说到调控所要采取和实行的措施,请大家都不要忘了这文件开头给予的定位和性质,因为官方文件发布的定位和性质,往往是决定整个政策实行的性质,而我们更要从中领会到上层希望达到的意图。

再从调控手段来看:

1、限售和公证处摇号:

回顾限购限贷政策:

(图片拆解自搜狐焦点南京站)

这下,房地产市场的“四限”——限购、限贷、限售、限离,南京一下凑齐了“三限”,再附加一个“公证处摇号”,假若都再不顶用,不知道会不会召唤出最后一个“限离”呢?

对于限购限贷,咱这次暂且不再深度解读了,毕竟已经实行有一段时间了,关注楼市的朋友想必早已如数家珍。那么我们就来说说”限售“和”公证处摇号“。

“限售”情况细分:

1、5月14日0点起,新买住房3年内限卖!

2、5月14日0点前的房产交易不属于“新购买”,所以新房已认购或二手房已网签不限卖!

3、住房赠与他人,3年内不能买房;被赠与人也需具备购房资格。

“限售”的提出,无疑是买房人最为关注的一点。3年内不得转让的硬性规定,基本是封杀依靠短期内炒房获利的一群人。虽然文件规定说”限售“是3年内不得转让,但依照目前的市场来说,基本上从买到卖也意味着五年内不得变现销售。

房地产市场本就变化多端,更何况中国的房地产市场一直受政府调控,三年后再出手,投资客的资金成本与风险会大大增加。业内有观点就认为:5年不能卖的房子基本丧失短期投资价值!因此,炒房客很大可能会放弃南京的房产投资。也就是说,这段时间内南京的住宅就不具备投资功能。开发商的压力也将空前加大,利于楼市降温,开盘一房难求的情况或将得到缓解。

对此,朋友圈已经有不少声音,开始转向海外投资和公寓。例如:

那么摇号呢?除了新建商品住房,还包括酒店式公寓的摇号销售规定。其实就是销售方式的变化,如果客户数量比较多,那么会公开摇号。摇号由公证机构主持,公证处的摇号,会从根本上打击炒房号的现象,楼市也会更加公正透明——不过这都是在真正至上而下地贯彻落实以后才能总结的。如果很多楼盘并没有进入公开摇号的阶段,那么执行方面还需要进一步观察。如果客户量依然很大,那么公证处公开摇号的作用才会凸显。

2、土地方面:

>>>>a、加大土地供应

如果是要控制房价的话,那么调控如果不从土地的源头上加以控制,那么想必都是一纸空谈,毕竟土地是开发商的立业之本,拿不到地一切都是抓瞎。而关于文件中“加大住宅用地供应。增加住宅用地供应量,加快土地供应节奏,有效增加供应规模”这样的表述,虽说已是并不觉得新鲜了。但是其具体的数据却是值得我们注意的:此次明确将在2017-2021年逐年增加土地供应,供应量从880—1200公顷,1200公顷这样的供应量和之前的相比,也是将近翻了一倍,可见南京市场后续是不缺地的。这就是从源头上来解决房价一直上行的问题。

>>>>b、优化土地出让方式

另外值得注意的就是,在土地出让方式的优化上也不得不拍手称赞一下:

结合提高土地市场准入门槛、开发资质要求、竞买保证金比例等政策要求,这样的规定,所要表达的是在地块竞价达到最高限价时,开发商必须要在小区内配建一定量的保障房,一个高端社区配建保障房无疑会降低社区品质,这是显而易见的。由此,在土地成本上便会形成很大压力,“地王”一词恐怕难以再现。同时,采取的“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式,无疑是在表达政府想要出一批更符合底层刚需的房子——例如小户型和限价房。

以上,是小莫最为关注的几个地方,所以关于新政再出后,房价又会走向何方呢?

经济学家郭士英认为,如果说“限购”是被迫不得已的话,那么“限卖”就离市场化更远了,这是要在回撤货币流动性的同时,降低房产本身的流动性,已经有点“冻结”房地产市场的味道了,充分显示各地响应中央号召、坚决调控房地产的决心,应该是空前的了。如果这么下去,房地产市场的跌势会加快加大。

郭士英称,给房价刹车,这次的力度非常大,后期还要看货币政策的力度,预计持续的信用收缩给市场带来的感受将会是“拔凉拔凉”的。虽然市场的降温有一个过程,但其实很多炒房人已经被套牢在高位、无法出手了,只是我们还没有看到报道和数据出来。

民建中央经济委员会副主任马光远认为思考房价的问题,关键在于掌握三个维度的逻辑。

一是政策的维度,中国房地产市场周期受制于政策周期的影响,房价的表现也受制于政策的变化,在政策一松一紧之间,房价都会出现剧烈的反弹。政策如果动真格,每次都是见效的。

二是供需的维度,供需规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。经过近20年的发展,住宅市场供需基本平衡,但因为中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟,必然出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾。库存不是中国房地产的真问题,真问题是资源错配,是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律,从而导致出现人为的短缺。

三是价格的逻辑,房价的绝对值已经很高,这是不争的事实。现在北京房价均价过了6万,如果按照人均收入,房价中位数,房价收入比,租售比等一系列的指标看,目前的房价不仅绝对值处于高位,而且按照很多指标来权衡,泡沫化程度已经很高。

当房地产政策的目标从抑制房价过快上涨过渡到防止房地产泡沫风险的时候,短期出现降温是必然的,在限购限贷等政策的举措下,一些热点城市价格出现调整也是大概率。

附房市调控新政权威官方解读

之新政十问

关于《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》,最权威的官方政策解读如下:

一问

如何有效增加住宅用地供应?

《通知》要求,按照住建部和国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求,我市将进一步加大住宅用地供应规模,加快土地上市节奏,努力保障市场需求,稳定市场预期。

市国土局研究制定了住宅用地供应近三年计划和五年规划:2017-2021年全市供应住宅用地5150公顷,年均供应计划较2016年增加47.1%,其中:2017年供应880公顷、2018年950公顷、2019年1020公顷、2020年1100公顷、2021年1200公顷。

二问

如何加强土地供后监督管理?

《通知》明确,对已出让住宅用地,国土、规划和建设等部门及时开展排查、核查开竣工情况,督促开发企业加快已出让地块的建设速度,尽快形成有效供应。按月公布上市楼盘情况,引导社会预期。按照出让合同及相关规定,严肃查处未按时开竣工建设、闲置、故意囤地等违规行为,一律采取收取违约金、征收闲置费、收回土地、限制参与市场竞买等处罚措施,并将违规记录纳入房地产企业信用系统和土地市场诚信系统。对重大案件,在公布调查和处罚结果的同时,追究相关人员责任。

《通知》要求,国土、建设等部门要督促已出让地块依照合同加快建设进度,确保房源尽快形成有效供应;房产、物价等部门要督促具备销售条件的房源尽快上市,对经督促仍不上市的,房产、物价部门在一年内不受理其销售申请,备案价格不予上调,同时,建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录,在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。

三问

如何有效维护土地市场竞争秩序?

《通知》要求,进一步提高土地市场准入门槛,严控土地市场无序竞争。国土部门将继续严格土地市场竞买人的房地产开发资质要求,进一步提高住宅、商住用地竞买保证金比例;联合金融监管部门进一步加大购地资金监管力度,购地资金应经江苏省财政厅公布的在南京范围内经营的3A级以上会计师事务所审查。违规使用资金购买土地的,一经查实,取消其竞得资格,并按规定没收竞买保证金或定金。

四问

优化土地出让方式有何新举措?

《通知》明确,根据两部委文件精神,为积极探索土地出让模式的调整优化,进一步加大中低收入人群、引进人才等特定人群的住房需求,作了两个方面调整优化:一是调整土地出让最高限价政策,即当地块竞价达到最高限价时,改为竞争保障性住房面积,面积最多者竞得,所建保障性住房无偿移交政府,由政府根据需要来安排使用,相应房屋建设成本不纳入该地块商品住宅房价准许成本;二是进一步加大中小套型和中低价位住房供应,选择河西新城、江北新区、南部新城等区域和江宁、仙林地铁沿线的部分地块,采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式,来保障自住购房需求。土地以限房价的方式出让,既体现了政府稳定市场预期的决心,又可有效解决人才住房供应问题。

五问

如何保障人才安居?

作为房地产市场调控的一个重要组成部分,为吸引和留住人才在宁创业创新,强化人才政策落地,多渠道解决人才居住问题,《通知》对《南京市人才安居办法(试行)》的目标和任务进行了重申和明确,要求用5年时间,解决16万人才居住问题,其中通过独立选址新建、在商品住房中配建或从市场上购买等多种方式,筹建人才安居房350万平方米,2017年筹建76万平方米。

六问

如何进一步加强需求端管理?

《通知》从两个方面对限购政策进行了完善:

一是居民家庭、企事业单位、社会组织等新购买的住房(新购买是指自本通知执行之日起购买),须取得不动产权证书满3年后方可办理转让合同备案和登记手续。商品住房在《南京市房地产综合业务系统》的认购时间或合同确认时间于《通知》执行日零点之前的,按照老政策执行;二手住房在《南京市网上存量房交易监管系统》的合同打印时间或合同确认提交时间于《通知》执行日零点之前的,按照老政策执行。

二是对赠与房产实施限购政策。通过赠与方式转让住房的,自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起,赠与人满3年后方可再次购买住房;通过赠与方式取得住房的家庭或居民,取得人需具有购房资格,并开具购房证明。赠与时间以交易备案时间为准。

七问

如何进一步加强价格执法?

《通知》明确,继续执行目前的住房价格备案政策。对申报价格高于区域水平的房源,根据成本调查情况,物价部门组织相关部门集体论证,进行价格指导;将住宅配套产权车位和储藏室纳入价格备案范围,保持备案价格水平基本稳定。全面推行新建商品住房销售价格诚信承诺制度,督促开发企业加强内部价格管理,防止价外加价、强制服务以及采取使用权转让等名义变相涨价行为。进一步加强市场价格执法巡查力度,及时查处曝光价格违法违规行为。

八问

如何进一步规范商品房市场秩序?

我市对炒卖房号行为一直保持严厉打击的高压态势。为督促热点项目按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售,《通知》明确,对于供需矛盾突出的项目,需采取公证机构主持摇号方式,公开销售商品住房。购房顺序根据摇号结果决定,摇号结果在现场公示,受群众监督。各企业必须要严格落实购房实名制。购房人必须与认购协议认购人、预(出)售合同购买人、预告登记预购人保持一致,认购后不得增加、减少、更改购房人姓名(夫妻双方除外)。购房人姓名不一致的,房地产交易中心不得办理网上备案等交易手续;不动产登记机关不得为其办理不动产登记手续。

九问

如何加强二手住房交易管理?

为构建二手住房市场管理机制,《通知》明确,我市将建立信用评价体系、健全失信联合惩戒机制,加强经纪机构和从业人员管理,规范经纪代理行为。特别是针对发布虚假房源信息、吃差价、诱导教唆或协助购房人伪造证明材料骗取购房资格、制造市场恐慌、出租保障性住房等违法违规行为,加大联合打击力度。工商、房产等部门在日常执法检查和联合抽查中,发现房地产经纪机构及从业人员存在违法违规行为的,作为不良信息记入房地产经纪信用档案。对情节严重、屡教不改、不按要求整改、不配合执法工作的,予以从重处罚,限制其网上签约、向媒体曝光、在全行业经营场所公示。涉及房地产经纪从业人员的,予以从业限制。市民可进行投诉(12345、网络问政、市房地产市场综合执法办公室等),工商、房产和公安等部门将对群众举报和投诉以及网络、报纸等媒体曝光的违法违规行为认真调查、快速处理、及时反馈。

十问

如何强化房地产综合执法?

按照《市政府办公厅关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》(宁政办发〔2016〕142号)要求,市房地产市场综合执法办公室成立以来,接受并牵头处理了大量市民反映的投诉,处理反馈及时高效。《通知》要求,进一步强化房地产市场综合执法,加大房地产开发企业、代理销售机构、经纪机构的行为监管,加大违反调控政策、销售规范(含应公证摇号未公证摇号)、炒卖房号、哄抬房价、捂盘惜售等违法违规行为的查处力度,一经查实,房产、国土、建设、工商等部门将采取联合惩戒措施,包括暂停网签、降低直至取消房地产行业资质、记入诚信档案等。《通知》强调,宣传、房产、建设、工商等部门将对虚假宣传、公布不实信息、误导消费者、制造恐慌的开发企业、经纪机构等单位和人员依法处理、严厉打击,涉嫌违法的移送公安机关处理。

新房摇号销售新政“七大条款”权威发布

  • 新房必须摇号销售,包括住宅用地上的酒店式公寓

  • 开发商不得要求提供银行定存证明等

新出台的《南京市新建商品住房公证摇号销售规则》共七大条款,不仅要求新房要摇号销售,还要求开发商不得要求提供银行定存证明等,该新规制定的公证摇号销售规则如下:

1、本市范围内所有新建商品住房(含住宅用地上的酒店式公寓)客户积累大于可供房源的项目,须采取由公证机构主持的摇号等方式公开销售商品住房,摇号排序,按序购房,摇号排序名单现场公示。

2、开发企业应在摇号七日前向公证机构提出申请,具体要求以公证机构的程序规则为准。

3、开发企业在领取新建商品住房预售许可证或现售备案证明后,须采取实名制方式公开接受意向购房人报名摇号,查验购房资格,留存身份证明复印件,编制《报名摇号清册》并提交南京市房地产市场综合执法办公室及公证机构。开发企业接受报名时间不得少于1个工作日。

4、开发企业须在销售现场醒目位置公示《南京市新建商品住房公证摇号销售规则》、参加摇号注意事项(含报名起止时间、报名地点、摇号时间、选房时间等内容),方便意向购房人查看。

5、开发企业不得以任何形式要求意向购房人提供银行定存等资产证明或收取保证金、认筹金等预定款性质的费用;不得无理由拒绝意向购房人报名摇号。

6、公证费用按南京市公证服务收费标准收取,由开发企业承担。

7、本规则自5月14日起执行。

南京市房地产市场综合执法办公室还公布了咨询投诉电话:84713318。

所以,最后你是怎么认识这次新政的呢?

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