房天下 >   资讯中心   > 南京楼市观察 >   正文

摁住葫芦起了瓢,房企为何频频在三四线城市高价拿地?

南京楼市观察 2017-05-19 09:06:23

《疯狂地三四线城市》

昨天,一个盐城的小伙伴发来消息表示,盐城的楼市已经要疯了,没怎么关注过盐城楼市的我打开链接一看,也是小小的惊叹了一番。

现在三四线城市是怎么了?

盐城两地连拍中海加冕新“地王”

2017年5月12日,盐城青年东路南、跃进河东侧两宗土地拍卖,竟然持续了近2个小时。(虽然跟咱大蓝鲸比还差得远,哈哈)

当天,保利、碧桂园、恒大等9家大型开发商激烈角逐,最终保利地产摘得临近青年东路的20170701地块,首次进军盐城,而纬二路北、跃进河东侧的20170801地块则由恒大地产竞得。

保利地产以9890元/㎡成交,每亩659.3万,楼面价5494元/㎡,溢价率148%;恒大地产以9550元/㎡成交,每亩636.7万,楼面价5305元/㎡,溢价率141%。

城东两地土拍后,大家还没回过神来,各路地产商又杀入第9期国有建设用地使用权出让拍卖会现场。

5月17日下午,在盐城市国土资源局进行盐城市区2017年第9期国有建设用地使用权出让拍卖会。

当天下午5点40分左右,盐城国强凤凰汇置业有限公司、盐城市城市资产经营有限公司联手以成交价17950元/㎡竞得编号为20170901的城中盐渎公园北侧地块,容积率为2.3,楼面价为7804元/㎡,溢价率139.3%。

下午6点50分左右,紧张激烈的多轮竞拍环节只后,仅有保利地产与中海地产轮番举牌,互不相让,价格也一路走高。最终,中海宏洋地产(盐城)有限公司以26750元/㎡竞得20170902地块,总价13.85亿元,溢价109.8%,楼面地价13375元/㎡。

我的天,盐城地价已经到1W3了,朋友开玩笑道“实体经济不行,只能靠房价撑着,GDP才好看些”这对于一个城市的发展是多么危险的事情。

摁住了葫芦起来了瓢三四线城市房价抬头

国家统计局18日公布全国70个大中城市房价数据显示,4月份15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,9个城市环比下降或持平。

数据显示,从同比看,15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.7至7.4个百分点之间。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市涨幅回落,回落幅度在0.2至1.1个百分点之间。

  增幅前10位的城市

  增幅后10位的城市

  城市

  增幅

  城市

  增幅

  唐  山

  2.3%

  三  亚

  -1.2%

  蚌  埠

  2.2%

  泉  州

  -0.4%

  宜  昌

  2.1%

  海  口

  -0.4%

  北  海

  1.9%

  南  京

  -0.3%

  沈  阳

  1.8%

  福  州

  -0.2%

  扬  州

  1.7%

  上  海

  -0.2%

  金  华

  1.7%

  合  肥

  -0.1%

  昆  明

  1.6%

  天  津

  -0.1%

  西  安

  1.6%

  成  都

  0.0%

  韶  关

  1.6%

  深  圳

  0.0%

数据来源:国家统计局

一二线城市房价已有降温,但三四线城市房价涨势却较为明显。从70城市数据来看,4月份唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈阳、扬州、金华、昆明、西安和韶关环比增幅位列前10位。这其中多数为三四线城市。

4月50个城市的地价创7年来新高

国家统计局数据显示,1—4月份,房地产开发企业土地购置面积为5528万平方米,同比增长8.1%,增速比1—3月份提高2.4个百分点;土地成交价款为2104亿元,增长34.2%,增速提高17.5个百分点。

研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期拿地的资金审核要求变严,部分房企开始进入三四线城市拿地,导致三四线城市的住宅用地出让也呈现了明显上涨的态势,部分县级市甚至出现了溢价率近200%的土地交易。

房地产研究院统计,4月份,50个城市土地溢价率排名中,嘉兴的溢价率最高,为199%。佛山、温州、镇江等城市的溢价率都超过了75%,土地市场被划入过热区间。

对于很多房企来说,储备土地、早拿地有利于锁定地价成本、扩大布局版图。

“今年房企面临着剧烈洗牌的情形,现在到了如果不拿地,就不进则退的阶段。尤其是大型开发商,拿地意愿更加强烈。”世联行集团副总经理兼董事会秘书袁鸿昌说。

三四线城市疯狂拿地房企们怎么了房企三四线凶猛高价拿地

⊙富力:5月10日,经过5小时的麓战,富力竞得南昌红谷滩中央商务区春晖路地块(商办60%住宅40%),总价11.77亿,楼面地价8522元/㎡,溢价率62.6%。

⊙龙湖:5月10日,龙湖竞得天津滨海新区阳澄湖路与柳州道西北侧宅地(容积率1.5),总价25.6亿,楼面地价14798元/㎡,溢价率 2.4%。该地块设置了最高限价38.37亿元及后续的竞自持环节,但竟然溢价率只有2.4%。

⊙金地:5月8日,金地竞得重庆九龙坡区华岩新城湾塘村宅地(容积率2.3),总价18.55亿,楼面地价5202元/㎡,溢价率126%。

⊙景瑞、正荣、禹洲:5月9日至10日,江苏吴江集中出让11宗地块,涵盖太湖新城、震泽、七都、盛泽四个片区,全部设置一次性报价区间。

WJ-J-2017-016和WJ-J-2017-017地块均由景瑞地产竞得,楼面价分别为3651元/㎡和1882元/㎡。

WJ-J-2017-019住宅用地,由正荣集团以9.08亿元竞得,溢价率51%,楼面价12952元/㎡。

WJ-J-2017-020住宅用地,由禹洲地产旗下的厦门市卓舜达置业公司以8.63亿元竞得,成交计容楼面地价12942元/㎡,溢价率50.99%。

⊙中海:5月9日,中海以总价13.45亿,拿下苏州吴江区太湖新城(松陵镇)中山南路东侧、芦荡路南侧05地块,成交楼面价9671元/㎡,溢价率53%。作为老牌央企,中海地产拿出“势在必得”的血拼气势,动用了至少25个马甲报名参拍!

⊙保利:5月5日,成都拍卖出让两宗位于南部新区的商住地。保利地产经过多轮激烈竞价,以5.67亿元拿下一号地块,溢价率达305%,楼面价2893元/平方米。二号宗地以5.7亿元价格被四川眉山一家公司拿下,溢价375%,楼面价3292元/平方米。

开发商规模越大,消耗越多,就必须吃更多的地才能维持生命。面对有限的一二线土地资源,为了维持规模不断增长,房企们不得不四处争夺土地。恒大、碧桂园、华夏幸福、绿城、绿地等千亿房企纷纷进入三四线城市疯狂拿地。

据国家统计局网站的数据,2017年头两个月,三四线城市对一线城市及热点二线城市溢出效应承接作用明显,拿地全额占比同比提升5.7个百分点。

对于地产商而言,三四线是个很大的概念。在几个直辖市,以及一系列的省会城市之外,全国有超过两百七十个以上的城市都属于所谓广义上的三四线以及以下城市。这些地方的情况其实差别很大。

在众多的城市当中,地产开发商怎样拿地都是有精心挑选过的,即使是所谓的三四线城市,也是遵循了一二线城市开发的规律,未来增值预期强、比较优质的地块会被资本雄厚的地产商拿到,与此相对,一些增值有限、存在各种问题的地块因为较便宜,会被资本量小的小开发商获得。这两类不同城市的房地产,未来的走向也会呈现严重的两极分化。

这些新开发的土地和楼盘,实际上是在三四线地区不断增加房屋库存。这其实是与目前国家“去库存”的房市宏观政策相抵触的。一方面要去库存,另一方面房企却同时在三四线城市拼命增加库存。这就有点像是海面上一艘船破了个窟窿,海水浸入船舱。去库存等于是用水桶往外舀水。然而房企现在所做的事情等于是不断在船底打洞,让船沉得更快。这显然是一个疯狂的游戏。

面对不断增多的新楼盘,必需要找足够多的购房者来去库存,这又不得不依靠房贷的扩张。中国人民银行12日发布的数据显示,4月全国人民币贷款增加1.1万亿元,同比多增5422亿元。其中,房贷增加了4441亿元,占据新增贷款的大部分。

很显然,在一二线限贷、限购、限卖的同时,三四线城市并没有严格执行这些政策,相反,地产商在拼命的卖卖卖,银行在推行远比一二线城市宽松的房贷标准,吸引购房者购买。这明显就是一个房产局。

此刻入局,不是说你一定亏钱,但是风险已经相当的高。毕竟,一二线的地产泡沫还算是“刚性泡沫”,但三四线城市的泡沫,显然不是刚性的。哪些能碰,哪些不能碰,大家自己斟酌一下吧。

本文部分素材来源:中国证券网、网易新闻、骥观天下


你也许错过了这些精彩内容

?南京公正摇号流程曝光!上海叫停公寓类项目审批

?所有房源全部内定?这家开发商真敢“闷声发大财”?

?新盘实探 | 中海桃源里公开,传说中的豪宅长啥样?

?不是刚需,现在还能买房吗

?政策出不停,这本最新最全的购房指南一定要收好

?一个说是充满了气的高压锅,一个说是“东方列车谋杀案”,你觉得呢?

按!个!求!鼓!励!

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
客服电话:400-850-8888 违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈