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在南京房价中,你其实是交了多少给地价的?

南京楼市观察 2017-06-13 07:11:26

上周六一大早,国土局突然又挂出一批地,搅得一批地产小编过不好周末,都在比发稿速度。其实在5月13日,南京市下发了所谓的“513”楼市新政。在新政中,第一条就是:加大住宅用地供应。

该条款的具体内容如下:加大住宅用地供应。增加住宅用地供应量,加快土地供应节奏,有效增加供应规模。2017-2021年全市计划供应5150公顷,其中2017年880公顷、2018年950公顷、2019年1020公顷、2020年1100公顷、2021年1200公顷,年均计划供应量比2016年增加47.1%。

开仓放粮是正确的,可是到时候的土地拍卖又势必又是一场恶战,而每次土拍中的楼面价也总是为买房人们所关注的,毕竟关乎着自己未来买房可能产生的房价。

那么咱们今天就来研究一下,每次我们在南京买房的时候,“你所付的总房款里有多少是地价”的问题。

如果咱们提起房价,没有人会觉得陌生,并且会很直观。比如一个房子80㎡,房价2万,一目了然算出了这套房子差不多一共多少钱。但是如果提到楼面价,可能并没有几个人真正了解它的含义,从一定意义上说,楼面价的受关注程度远远不及房价。正如我们在生活中往往只关注结果,去喜欢忽略了结果背后最原始的东西。

楼面价,简单来说,就是总地价分摊到每平方米建筑面积上的价格,它代表了楼盘在销售时,你付出的一平米的房款里头包含了多少土地的价格。

有下面的计算公式:

楼面价=土地总价格/建筑总面积

建筑总面积=土地总面积*容积率(每块土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的最大面积)

从上面可以看出,土地的成本是房子最终售价的决定因素之一。

对于最终售价来说,楼面价就是构成房价最原始的那一部分。在现今房地产品质趋同,建筑成本差距也不大的情况下,房子所在区位的土地价值决定了最终的房价。

所以,一般来说,楼面价越高,房价越高(但也不是一概而论的)。

如果市场不好,或者开发商急于回笼资金,有可能售价接近楼面价,甚至售价低于楼面价都有可能。当然,售价是楼面价的10倍也是有可能的。

比如说,如果底价1万元是开发商的心理底线,突破这个价格,说明开发是不成功的。那么,从销售的角度而言,市场较好,地段产品受追捧,最终定价1.5万元,那么就是在追求溢价。反之,1.1万元,就是在追求跑量。如果低于1万元,那就可能是因为市场不好,开发商对市场没信心,急于回笼资金。

所以,了解完楼面价和房价的关系,我们再来看看,在南京买套房的总房款里有多少是地价?

举个例子,看看个案中楼面价与楼盘最终售价的关系。

随手举个最近刚领销许并且加推的中建国熙台,于6月7日领取3#、7#、16#、17#共360套精装房销许,销许均价29315-30241元/㎡,户型88-142㎡;并于6月9号加推。

我们再来看看它的楼面价:中建国熙台是在2015年11月27日被中建东孚21.7亿元竞得,楼面价14722元/㎡。地块位于浦口区江佑铂庭西侧地块,东至迎江路,南至珠泉路,西至新浦路,北至康华路。总出让面积66997.42㎡,容积率1.01≤R≤2.2。

从楼面价14772元/㎡到售价29315-30241元/㎡,这是翻倍还多的的情况。

一个例子显然不是不够的,我们再来看看总是出神盘的河西,拿预计近期要加推的热盘保利天悦来说,最近领取销许的时间是4月21日,领取3、4、7号楼销许,共168套精装房源,3号楼销许均价为44999.14元/㎡,4号楼销许均价为44999.27元/㎡,7号楼销许为44999.18元/㎡,面积为113、150、180㎡,拟交付时间为2018年12月31日。

而它的楼面价是多少呢?2015年10月28日,经过33轮激烈竞价,保利地产以21.6亿元拿下河西中部G39宅地,楼面价高达24026元/㎡。又是翻倍还多!

例子不再一一赘述,小莫找了许多家楼盘,发现南京目前的各盘房价和楼面价的关系,几乎都是成倍甚至更多的关系。

所以,在南京购房所付的房款里,人们为了房子所付出的土地成本也是相对很高的。不仅如此,还有各种税费,当然,这里已经不是指买房人购房所需要缴纳的税费了,因为相比较开发商所要缴纳的税费和开发建设所需要支付的成本,简直就是毛毛雨了。

除了上文中所说的楼面价,也就是土地成本,开发商还需要承担的有建安成本(房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称)、开发地产的行政费用和税费(主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个,主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。除此之外,还有城镇土地使用税、契税、房产税或城市房地产税等)

据相关数据显示,中国涉及房地产的税费更多达180多种。如此多的税费种类,是不是看起来有些眼花缭乱,可我们政府部门在收费的时候就突然显得特别职能分明、各司其职,让各项税费的缴纳变得有条不紊。某位房地产大佬曾透露:房价里60%-70%是都是政府性的收费,这点堪称世界之最!当然,这个数字还有待进一步考证,但不可否认的是政府性税费确实在房价中占到了相当可观的一个比例。

所以回到最初的问题,在南京买套房,你的总房款里有多少是地价?

在思考这个问题之前,值得注意的一点是,如果你的房子所在的土地是净地,那么可以直接将楼面价与房价作比较;但如果你的房子所在的土地是城改用地,那么楼面价在与房价做比较时,就要考虑到城改所涉及的拆迁安置回迁等成本,就需要另当别论。

以上,你家房子的最终售价是楼面价的多少倍,你的总房款里有多少是地价,相信每个人心里也都有了自己的答案。而房价发展到现如今地步,背后的原因也值得玩味。

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