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地铁底站效应,为什么这样的板块更有可能逆袭? | 城南科学家

南京六朝汇 2017-06-19 22:27:24

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文 | 城南科学家

最近十年,对于二线省会城市来说,最大的交通发展无外乎两个:一个是通过高铁与全国各大城市互联互通,迅速拉近距离,据说全国拥有或者即将拥有米字型高铁的城市已经突破 14 个了;另一个是城市内部的大规模地铁建设,2022年地铁规划突破 400 公里的二线城市就有南京、武汉、成都、杭州、重庆等5个城市。

地铁已经成为大城市的交通标配项目,而且深刻的影响着城市的格局。

▲南京2022规划,还莱斯?

而在地铁成网过程中,城市格局发生了巨大变化,主要表现在几个方面:

■ 地铁交汇成网的地区,更容易成为商贸中心。比如最早的地铁十字型交汇地新街口、元通,都是妥妥的城市中心。南京南站 5 线交汇全国独有,未来建成商务中心毫无压力。

■ 地铁拉平房价!原则上距离城市中心越远,房价越低,地铁无法改变这一趋势,但可以减缓。相邻的站点房价一般不会差异太大,即便是地铁底站,也不会太便宜。

■ 底站效应。即最偏远的底站,比次底站更容易成为区域中心。

NO.1|壹

底站本来是最偏远的站点,为何更容易成为区域中心?这要从地缘格局来分析。

很多人在我的微博中提到,越靠近上海的地区,越容易发展。也有人提出,常州是长三角的中心,未来要比南京杭州更有优势。但事实上常州并没有成为中心,最近十年的相对地位还有所下降,主要原因在于他只是地理中心,但他既不是始发站,也不是终点站,仅仅是中间的通道。通道是很难聚集资源的,车流人流物流往往经过此地后,向东就去上海了。周围镇江无锡自己本身就有顺畅的通道,无需靠常州来汇聚资源,所以常州占有长三角的中心位置,但很难成为长三角中心。

而南京就不一样了,所有的中西部乃至北方省份想要进入长三角,必须经过南京。

山东、徐州、安徽北部想进入长三角,必须经过京沪线到南京;

武汉、安徽中部合肥方向,想要对接长三角,也要通过沪汉蓉经过南京;

安徽南部皖江地区,要对接长三角,还是要经过宁安城际到南京。

这些高铁就像插入安徽、苏北、山东的吸管,源源不断的把资源吸到南京,通过南京的整合,再转接到上海。这就是底站效应,南京就是长三角西侧的底站!

杭州也是如此,所有浙江地区的城市想要跟上海互动,需要经过杭州这一关,在杭州整合资源,然后再转入上海。杭州就是长三角的南侧底站!

尤其在以前交通不发达的时候更是如此,先到最近的大城市,然后通过高铁或者其他方式转入全国交换系统。

然而,对于南京来说,现在最大的挑战是长三角西移,南京成为长三角地理中心,西侧底站变成合肥了。合肥的高铁深入安徽内部各个城市,吸收了资源可以走南京去上海,也可以绕过南京去杭州、去北京、去福州、去郑州,选择面大大加强。所以合肥的崛起对于南京来说,挑战和压力还是挺大的。南京一定要防止自己变成通道,那就失去意义了。

NO.2|贰

地铁对于地缘的影响不像高铁那么突出,中心就是中心,底站很难跟中心抗衡。但南京的很多地铁底站发展都还是不错的,也初见雏形。比如南京租房圣地 —— 油坊桥地区:

平心而论,油坊桥地区的规划相比河西南其他地区确实差了不少,安置房也非常多,但就商业来说,算是一个区域中心,人流量也非常大。主要还是占据着底站效应的影响。

板桥、岱山、西善桥等几个地区的人要进城,不开车的情况下还是要先到油坊桥接驳,然后通过二号线转入市区。对于油坊桥来说,板桥、岱山以及西善桥的人流都是自己的,商业方面如果规划超前一点,可能真的就起来了。不过政府给油坊桥的定位太低,不远处的河西南鱼嘴地区定位又太高,客观上压制的油坊桥的发展。

与之类似的是上海地铁张江高科站,以前没有联通机场线时也是一个地铁底站。现在去看看就知道了,绝对是一个不错的区域商业中心。

▲上海2号线商业地图

至于上海地铁最早的底站 —— 莘庄地区,已经成为商业中心了。后面延长的底站,可能就要差一些。

▲教授发话,不可不察也

NO.3|叁

南京地铁的地铁底站,已经小有规模的甚至规划不错的,有多个板块,房价也不低,都是买房卖房的热门地区。

东部新门户——仙林湖

仙林湖地区一直被认为是南京的刚需、刚改的热门地区。

2 号线、4 号线双地铁底站,辐射宝华甚至龙潭、镇江地区。距离市中心 22 公里的区域,为什么万达茂敢在这个地区布局而不怕赔本,就是看中了仙林湖双地铁底站效应,并且辐射宁镇扬的巨大区位优势。

仙林湖的崛起,是城市末端逆袭为区域中心的典范。

▲大美仙林湖,来自莱布尼茨徒弟

目前仙林湖地区的住宅非常有限,也就万达茂有一些公寓在卖,新城还有个别住宅房源。后面还有少量几块地待拍,可以说拍一块少一块,卖一套少一套。

楼盘动态:

新城香悦澜山

23、24 号楼小高层,剩余少量顶楼房源,精装交付,面积 120、124、142 平方米,均价 29298 元/平方米。交付时间2018年6月30日。

地铁网络小镇——江宁新势力

3号线的底站 —— 秣周东路站,也就是地铁网络小镇所在地,现在发展势头非常好。

该板块属于九龙湖南半部分,独立成上秦淮板块。3号线底站+游府西街小学分校+上秦淮湿地公园+网络小镇+南京无线谷+砂之船,使得该区域要交通有交通,要学校有学校,要产业有产业,很有可能继百家湖、九龙湖之后,江宁又一个领头羊板块。而附近大牌环绕,从翠屏诚园拓荒开始,到现在恒大、五矿、葛洲坝、银城都在该板块布局,发展前景一片看好。

科学家预测,江宁的发展主轴离不开双龙大道,未来江宁还是一竿子捅到底,向上秦淮、秣陵、禄口、溧水方向进军。

▲颜值爆表的网络小镇

目前该板块有两家楼盘在售:

翠屏诚园:

已领 26、27 号楼销许,共 192 套精装房源,26 号楼销许均价 26187 元/㎡,27 号楼销许均价 27291 元/㎡,拟交付时间为 2018年8月30 日,昨天摇号完毕,现在还有少量剩余房源在售。

恒大悦澜湾:

恒大悦澜湾预计 6 月首开 2-3 栋毛坯住宅房源,主力户型为 77、96㎡、104㎡、110㎡、123㎡、128㎡,约 380 套房源。详情请咨询售楼处。

雨山路板块——屌丝逆袭

谁也没有想到,雨山路这个不在江北新区核心区位置的板块,现在能这么火。据说个别楼盘明明有房,都不接待客户了,傲娇之情溢于言表。

整体来说,现在的雨山路板块跟上秦淮板块、仙林湖板块还没法比,基础不牢。但价格便宜,所以买房人也非常关注。再加上所谓的自贸区概念(已失败),使得10号线的底站—雨山路一度炙手可热。时不时传出来的学区想象以及五桥的开建也让买房人欲罢不能,可以说是江北新区一颗冉冉升起的新星。

当然,对于雨山路来说,面临的挑战还是比较大的,它需要在 11 号线起来之前,尽可能的圈住江浦的资源,甚至辐射桥林地区,否则就区域商业中心而言,还是有点难度。

目前该片区值得关注的楼盘有:

保利云禧:

雨山路豪宅,近期要开,生不逢时,明年要站岗一段时间。

融创臻园

预计 6 月收官推出最后 2 栋楼 3#、5#,共计 82 套毛坯房源。88㎡户型 38 套,98㎡户型 44 套,具体信息待定。详情可咨询售楼处。

三金鑫宁府动态:

三金鑫宁府预计 6 月底首开,首推 1、2、4号楼共 250 套毛坯房源。户型 105㎡、127㎡、150㎡、152㎡,全三房以上全明通透户型,一梯一户,预计均价 25000元/㎡左右。详情可致电咨询售楼处。

NO.4|肆

除了仙林湖、上秦淮、雨山路这些热门板块外,其他的一些地铁底站是否也具备逆袭的机会?这个很难说,毕竟底站效应只能在一定范围内发挥效应,最重要的还要看政府规划和实际投入。

油坊桥这么好的位置,被规划为安置房地域,很难升级转化为高档商务区。但这样也不差,毕竟给租房者一个留着城市中心的机会,也算是一件好事。

那么未来有可能成为区域中心的地铁站还有哪些呢?

3 号线北底站:

林场站。目前风口未到,林场站周围非常荒凉,人口密度远远不够,辐射面积虽大,但没人很难成为区域中心。还要等待宁滁轻轨建好后,滁州的人流物流在这块汇集,那时候才有可能发展起来。要等很长时间,南京北站如果建成,可能会抢占林场站的资源!

6 号线底站:

栖霞山站。这个板块政府规划了大型旅游项目,是栖霞山与华侨城的珠联璧合,一旦通车,该区域将上一个台阶,成为南京文旅中心,未来不可小觑。

7 号线底站:

西善桥站!主要辐射岱山保障房一带,与油坊桥的定位差不多。建成一个小型的中低档商业中心问题不大,但由于规划逼格不够高,很难达到新高度。马马虎虎吧。

宁和线底站:

高家冲站!目前抱宁和线大腿的,还是和县的几个楼盘。而宁和底站距离和县县城,还是有不短的距离,辐射半径有点大。另外桥林整个地区,没几个人,支撑不了太大的商业配套。对于这种白纸上建地铁的区域,底站没有用,因为没有辐射人群,也就不存在什么中心不中心的概念了。

1号线底站:

药科大学站!很多人问,为什么药科大学站没有形成区域中心,还是由于药科大学站再往远处的区域,没几个人。最多村里卖鸡蛋的坐公交从药科大学站转乘。就药科大学站附近能辐射的7个村子,能支撑大商业吗? 当然最近药科大学站商业规划进展也很快,辐射方山地区和大学城地区,还是可以的。随着入住人口的增加,该站将会成为不大不小的商业小中心。

所以,所谓的底站效应,是有局限性的,底站再往偏远地区,还需要众多的人口支撑,这是一个基本条件。

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