从“复兴号”说起 真正颠覆房地产的力量正在发酵

这几天“复兴号”红了。官方报道显示，复兴号标准动车组是“纯中国血统”，由中国铁路总公司牵头组织研制、具有完全自主知识产权，达到了世界先进水平。

中国制造，，让每一位炎黄子孙与有荣焉。局长在办公室与小伙伴也聊起了复兴号，不过关注的重点有点偏——

局长：听说复兴号试验速度400公里/，持续运行速度350公里/，蛮快的。貌似现在很多高铁都是200公里/或者250公里/吧？

小伙伴：350公里/的高铁运行速度在理论上其实一直可以达到。前些年在宁波发生了XX事件，当时的运行速度就是300多公里/，为了保证运行安全，后来高铁的行驶速度降到200多公里。不过这两年高铁都没发生什么重大安全事故，运行速度又慢慢提上来了……blabla……

局长：一般来讲现在地铁的运行速度会比高铁慢，今年年初刚开通的南京地铁4号线，运行速度100公里/。3号线南延江宁的三期预计最快运行速度才80公里/，滁宁城际的设计时速也就120公里/……如果地铁能够达到400公里/的速度，我们每天上班的时间能不能缩短？

小伙伴：不 可 能 !

局长：why?

小伙伴：你知道地铁站与站之间的距离有多短？真有高铁的速度也开不起来，就那么点距离，还没来得及提完速就到下一站了。

好吧，文科生出身的局长和理科生出身的小伙伴的思维不同，局长完全忽略了“加速”、“减速”这一问题，还真当地铁和高铁可以“duang”一下在1秒钟内完成从静止到时速几百公里的转变。再回忆一下新街口附近几个只间隔一两公里的地铁站点，默默地闭嘴了。

小伙伴继续科普：事实上，虽然有的地铁时速是100公里、120公里，但一般都不会用时速跑，很多地铁真正的运行速度也就60公里/这样……

被科普的局长，思维则像没勒住缰绳的野马，放飞得要看不见影儿了——

人类日常生活半径的扩大，得益于交通设施和工具的进步。

古代的城市比现在小得多。不计大明宫，唐代长安城面积约84平方公里，已经是当时全世界少有的大都市——当时巴格达面积30平方公里，亚历山大里亚面积20平方公里，巴黎面积6平方公里，伦敦面积4平方公里。

更早一点，公元3世纪的罗马，面积13.68平方公里；公元4世纪的拜占庭，面积11.99平方公里。

中国古代历代首都，很多面积还比不上唐长安——建于公元前的汉长安，面积35平方；元大都面积50平方公里；明清北京城面积60平方公里，明南京面积43平方公里。

这些都是当时的首都，天子脚下，倾之力打造的城市，在当时的中国乃至世界都是一流大城，但城市规模远远无法同现代的城市相比。比如南京，现在光一个下辖玄武区的占地面积就达到80.97平方公里，几乎是明代南京城面积的2倍。

总的来说，时间轴越往后，科技越进步，城市范围越大。特别是工业革命之后，很多城市像被吹了气的气球一样，急剧扩张。科技进步越快，城市扩张速度越快。

以北京为例，明清时北京城面积60平方公里；1949年刚解放时，当时仍被称作“北平”的北京城区面积不足100平方公里；而到现在，北京五环内面积667公里，六环内面积超过2000平方公里——从公元1421年明成祖朱棣迁都北京到1949年，五百多年间北京的城市扩张速度、扩张面积远不及解放之后这六七十年。

工业革命带来了城市化和人口向城市的转移。在漫长的封建社会，城市总体来说随着时间的前进而扩张，但扩张的速度很小；直到两百多年前次工业革命开启，城市扩张才进入质变阶段，千万人口或规模更大的超级大城如雨后春笋般出现。

大城市有大城市的好处。就业、医疗、教育……普遍胜过小城市。

但事实上，除了就业之外，其他好处基本都被有当地户籍的市民瓜分了，没有当地户籍的“移民”，能享受到的城市福利少得可怜。

即使如此，还有数不尽的人义无反顾涌入大城市——为了就业。

大城市之所以未能无限制扩张，除了各种政治、经济因素，交通工具的现实限制也是重要原因之一。

国际大都市比如东京、巴黎、伦敦都市圈范围一般是市中心周边半径50公里内区域。从目前国内的情况来看，一线城市的有效辐射范围相较于国际大都市稍显逊色，往往只能辐射到市中心周边25-30公里内区域——比如帝都北京，六环内面积是2267平方公里，六环到市中心的距离基本在在25-30公里之间。

伦敦都市圈

图片来源于网络

巴黎都市圈

图片来源于网络

受制于道路、交通等显示因素，从距离市中心30公里外的区域达到市中心的时间超过一个临界点，就会失去通勤意义——

每天上班下班，单程通勤时间2内（每天通勤时间4内）有相当大一部分人可以忍受，而如果单程通勤时间提高到3（每天通勤时间6）甚至更长还有多少人愿意忍受？

而且通勤时间不仅包括地铁（或高铁）行驶的时间，还包括从住的地方抵达地铁站（高铁站）的时间、换乘和等待的时间、下地铁后到达公司的时间、等电梯的时间——从出门到进公司打卡，所有鸡毛蒜皮的零碎时间加起来，不能超过忍受度，居民才愿意接受这样住在A地、工作在B地的工作生活。

每个人每天都只有24，这个时间总量没办法增加。所以囿于资金成本，大多分人愿意牺牲部分时间，但这种牺牲不会无节制，通勤时间只能控制在一定的度内。

今年年初腾讯发布的一份大数据报告从侧面验证了这个观点。那份报告显示，北上广深四个一线城市80％或以上的白领通勤半径在30公里之内，最远的通勤半径超过40公里，但所占比例极小。通勤时间压力居四城之首的北京，上班族工作日平均出行半径不过9.3公里。

截至2016年12月一线城市白领的通勤半径

来源于腾讯大数据

一线城市如此。国内二线城市的有效辐射范围相较于一线，又再逊色一层，最远往往只有20公里左右——这是大部分二线上班族能够接受的最远通勤距离。

（还有部分人对通勤时间的忍耐度更低。比如知名大撕和菜头，曾透露过他刚到北京时住的地方距离公司只需走10。比如不知名自媒体人局长，经济状况窘迫的时候对通勤时间的忍耐度只有一，经济状况不那么窘迫的时候则只愿意花15。）

在现实的通勤效率下，通勤时间限制了通勤半径。上班族在意的不是从家到公司的地理距离，而是家到公司的时间距离。在现有交通工具没有颠覆性进步、通勤效率没有颠覆性提高的前提下，当前国内城市能够辐射的范围有限，辐射上限就是东京巴黎伦敦这种，市中心周边50公里之内——何况国内能有几个城市具备成为这种国际性大都市的潜力？

所以，自住型购房者，在通勤效率没有大幅度提升的前提下，选择都市圈置业务必慎重再慎重。除非这个都市圈有产业支撑，且与你的工作需求对口，未来你在都市圈能够获得的工作机会、待遇，以及都市圈与市中心的房价差，综合起来胜过你在市中心就业所能获得的一切。

如果交通工具出现颠覆性革命，现有的城市格局也将出现颠覆性的变化。

用文科生天马行空信马由缰的思维放飞一下，未来的交通工具可以往哪些方向进化——

东方玄幻，神仙出行要么腾云驾雾，要么驾驭各种神兽，在末法时代科技横行的地球明显不现实，pass；

西方魔幻，龙骑士，狮鹫骑士，交通工具不符合地球物种进化学，pass；魔法师的瞬移卷轴、魔法传送阵，有实现的可能，不过局长用文科生的思维理解，估计这是一种把人体分解之后定点传送再重组的黑科技，其中还涉及灵魂、脑电波之类一系列玄而又玄的东西，要想实现估计先要把现有的生物学、物理学、信息学等等都先进化到接近神的领域，如果这种技术真能实现，估计人类距离封神也不远了，难度太大，pass；

东边邻居家哆啦a梦的任意门，原理跟上面的传送阵、传送卷轴差不多，pass；

最有操作可能性的，还是阿拉丁神灯里的飞毯。

人类虽然是从海里进化到陆地上的，但对于天空的向往从未停止。（前几年有科学家猜测3亿年前人类与鸟拥有共同的祖先）“飞”的渴望，刻在基因里。

《汉书·王莽传》有一段关于“飞行”的记载：“取大鸟翮为两翼,头与身皆著毛,通引环纽,飞数百步,堕。”说明古代就有人尝试借助工具飞行了，不过因为技术原因，天空一直是人类的禁区，直到1903年美国莱特兄弟发明世界上架实用飞机，人类才开始真正上天。

最近两三百年科技进步飞快，并且随着时间进步速度越来越快。现在长途出行乘坐飞机已经很普遍。不过由于经济、技术原因，私人飞机只在富人圈内流转，并不算普及。

但，三十年前，“大哥大”要一两万甚至更贵，只有有钱人才买得起；现在，智能手机普及，千元机要多少有多少，连很多小学生都配了手机。

科技的飞速进步，让一些原本遥不可及的技术类“奢侈品”成本飞速下降、产品飞速迭代升级，在民间普及。

目前汽车已经在普通家庭普及，私人飞机仍是富人的专享。但飞行汽车的普及并不遥远。

20世纪40年代，福特汽车公司创始人享利·福特就预言过“飞行汽车迟早会出现”。2009年，世界首辆飞行汽车在美国首飞。

斯洛伐克的公司AeroMobil2014年在维也纳的先锋艺术节上展示了他们研发的飞行汽车的第三代产品，可承载两人，空中时速达到124码，在地上以速度100码可以开300英里远。据美国媒体报道称，AeroMobil宣布他们的飞行汽车将在今年正式上市。

AeroMobil表示这款飞行汽车不但能飞，降落后还能像普通四轮轿车一样在路上行，其使用的是混合动力（可以在普通加油站加油）。在紧急情况下50米的跑道就能供其起降，极速达到了200公里/。

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近日有媒体报道，今年6月24日，中国车企吉利收购了硅谷飞行汽车Terrafugia。另外据外媒报道，美国联邦航空管理局(FAA)日前认证了飞行汽车制造商Terrafugiar旗下的产品，意味着这将成为美国辆获得上路许可证的飞行汽车。

飞行汽车受到资本的青睐。飞行汽车公司OneWeb、Planet等已经获得战略投资。

知名创业孵化器Starburst Accelerator创始人兼CEO弗朗索瓦·萧邦（Francois Chopard）在国外科技博客TechCrunch发表文章称，下一家估值达到10亿美元的创业公司将来自航空航天领域。

Uber也表达过类似的观点。2016年Uber发布的白皮书提出了这样的看法：航空航天和能源储存以及与此相关的城市快速交通技术将催生下一个独角兽。

今年4月在达拉斯举行的Uber首届“Uber Elevate Summit”峰会上，Uber CPO Jeff Holden（杰夫·霍顿）表示Uber计划于2020年推出带有垂直起降功能的飞行汽车，未来用户将可以通过Uber的App预约飞行汽车服务。

资本、汽车公司和技术猿对飞行汽车的投资、研发热情正在兴头上。普通人关心的则是这些飞行汽车什么时候才能以他们可以接受的价位入市。

这个问题现在还没有答案。不过科技大爆炸的现在，从汽车到飞行汽车、从私人飞机到飞行汽车的技术壁垒并没那么难攻克。

除了技术问题，飞行汽车的“准飞证”“驾驶证”、飞行过程中的事故防范和处理、停车等现实问题也需要大佬们去考虑。

但是解决这些问题的难度，并不会超过人类从无到有地发明架飞机。

这一幕距离我们并不遥远

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技术改变出行方式。肉眼可见的未来，城市空中交通领域的革新，带来的对城市、对生活的影响毋庸置疑。

飞行汽车如果普及到民用，吸附能力较强的大城市或许会迎来新一轮扩张黄金期，他们的辐射范围，不会被局限在市中心周边20公里、30公里或50公里内，可能会扩张到市中心周边100公里、200公里或更远。

人口或许会更集聚，地球上或许会诞生个拥有亿级人口的城市；

人口也可能会相对分散，毕竟到时候城市的面积可以大得不可思议，人群不需要挤在市中心周边那一小圈区域内生活。

除了部分超级大城，“地广人稀”或许会成为陆地上普遍存在的状态。如同当今的美国。

城市内部空中立体交通的出现，会给房地产带来颠覆性的变化。

未来的城市，坐拥山水河流湖丘的十环价格未必比不过距离市中心更近的五环。距离市中心30公里和距离市中心50公里，同样品质、资源类似的房屋价差不会像现在这么明显。

房地产开发中，关于“地段”的定义会被重新改写。

整个行业都将剧变。

这一场变革，距离我们已经不远了。

对房地产更大的颠覆，或许会来自VR。虚拟现实技术，将真正改变人类的生存和生活状态。

颠覆行业或产品的力量，往往来自外部。

柯达、诺基亚、摩托罗拉，这些曾经的巨头，都倒在行业性的颠覆力量下。

日光之下，并无新事。