房天下 >   资讯中心   > 六朝汇楼市 >   正文

全国格局下的数据竞争,这个新区不简单 | 城南科学家

六朝汇楼市 2017-07-13 22:26:07

资讯、内幕、分析

都在这里

文 | 城南科学家

最近几年,不知道是微信公众号的发展,还是市民财产意识的觉醒,一旦涉及到房产,除了逆天利好,就是新一线,不明真相的还真的以为我们跟京沪的差距越来越小,甩苏杭三条街。但一谈到数据,就有点哑火了。人均GDP、人均社消总额等等数据还是非常好看的,但涉及到人才流入量、海龟流入量、财政总收入、独角兽等核心指标,又有点难看。

这不得不让人思考,我们到底是一个什么位置?

如同我们的孩子到了学校,如何衡量他学的好还是不好?最终还是落实到分数上来。天天夸自己聪明、伶俐有思想,这个没用,关键看考了几分。我们在工作中也是一样,谁干的好不好,很难说清,这就必须制定KPI,脱离数据的比较毫无意义。天天炒冷饭报虚账更是无稽之谈。数据是度量的最好方法,除非你能找到更好的数据。

NO.1 | 壹

比如对于江北新区,很多人反复提,几条过江通道,几条地铁,几栋摩天,几个企业..……有的已经落实,有的其实光见宣传不见动静。江南很多板块也在质疑,是不是花架子?政府投了那么多的钱,不会打水漂了吧。

然而,最近统计的全国国家新区的GDP排行榜显示,江北新区并没有很多人想象的那么羸弱,与此相反非常稳健,而且最近确实在加速了。

雄安新区已经成为全国第19个国家级新区。就在近期,这19个国家级新区,2016年GDP排行榜新鲜出炉!南京江北新区的经济规模,排在了第七位,位居中上游!经济增速高达25%,位居第二,这个成绩单,可以说是非常好的结果。

▲ 全国新区GDP一览表

一方面,我们要认清现实。都想打造浦东,但只有滨海新区GDP超过了浦东,那还是在上一届政府的大力补药促成的,其他新区差的太远。青岛的西海岸新区、大连的金普新区、重庆的两江新区以及成都大名鼎鼎的天府新区,GDP都要比江北新区高不少。比不上浦东我们认了,但跟几个其他新区相比,也差了一截。

尤其成都的天府新区,既有GDP,又有CBD,建设力度非常之大。可以说是江宁的GDP + 建邺的CBD + 江北的政策集合,一时风头无两。

▲ 即将完工的成都新机场

不过,值得高兴的是,江北新区去年的经济增长非常强劲,名义增速突破25%,国家新区中排名第二,仅次于基础薄弱的贵安新区。如果把经济基数提高到1000亿的标准,江北地区的增速是第一名,成绩来之不易。要大胆的为江北新区点赞!

NO.2 |贰

而从媒体房产参考来看,江北新区的区位也决定了自身的地位和价值:

应用城市面积生长规律,我们全面梳理了全国重点城市的新区规划,并对各地新区的发展前景进行判断。判断标准如下:

● 距离主城区越近的新区,交通成本越低,也越容易形成联动发展的局面;

● 新区规划面积越小,越容易被带动发展起来;

● 所属城市和地区本身的经济活动和发展潜力决定了新区未来前景的天花板。

换而言之,我们认为依托于拥有高发展潜力的城市(意味着更强的经济/人口净导入)、自身面积适中、距离主城区近的新区,发展潜力最大。

1)主城外扩,前景看好

? 上海浦东新区:浦东新区最北边的一部分现在已经是城市中心,正在逐步向南边开发。虽然新区面积较大,但上海辐射能力十分强劲,发展前景看好。

? 南京江北新区:由六合区、浦口区和八卦洲组成,浦口区沿江地带是建成区,紧邻南京现有的市中心隔江相望,且新区面积不大,发展前景看好。

? 重庆两江新城:最南边江北区的沿江部分已是城市繁华地带,面积稍大,发展前景较为看好。

? 苏州工业园区:在苏州的东边,是中国与新加坡政府的经济技术互利合作项目。园区西边已与苏州主城区连成一片,向东连接昆山市,面积适中,发展前景看好。

? 长沙湘江新区:新区东南边连接长沙的岳麓和望城建成区,梅溪湖片区已有大量投资,前景较为看好。

? 陕西西咸新区:西安与咸阳本就相隔不远,在两者之间建西咸新区,区位优势明显。且新区面积不大,最远处到现有建成区车程都不超过 20分钟,前景看好。

? 郑州郑东新区:东起中州大道,包括了部分市中心建成区,龙子湖区块已沉淀大量投资,逐步往中牟县扩展,发展前景看好。

? 合肥滨湖新区:在合肥主城区的南边,面积小而且滨临巢湖,发展前景看好。

2)距离较远,动力不足

? 天津滨海新区:环状,与旧城区完全分开,目前核心区有一定发展,但环状两头距离城区面积过远,要带动发展还是有点困难。

? 无锡新区:在无锡东南部,南接太湖,面积不算大。在长三角一众新区中区位优势并不明显,从发展潜力看要落后于附近的苏州工业园区。

? 宁波杭州湾新区:图表 19中的距离是到慈溪的距离,实际离宁波、杭州都很远,凭杭州湾大桥与嘉兴相连。要等到长三角城市群高度融合时,前景才会比较看好。

3)面积过大,新城难造

? 青岛西海岸新区:与主城区隔海相望,而且新区面积很大,西南端远离经济中心,仅凭滨海和港口优势要发展起来有一定困难。

? 石家庄正定新城:与石家庄主城隔河相望,附近没有其他城市,仅靠石家庄经济发展带动,前景不看好。

? 大连金普新区:最南端距离大连建成区还有一定距离,且面积较大,另一端连接的普兰店市经济活力也不强,不太看好其发展前景。

? 银川滨河新区:在银川市东南面,隔黄河相望。

4)孤悬郊外,前景暗淡

? 贵州贵安新区:在贵阳和安顺之间。这两个城市的经济发展水平都不高,且相隔过远,新区面积很大,要带动新区发展会比较困难。

? 甘肃兰州新区:与主城区完全分开,且面积太大,发展前景不看好。

? 鄂尔多斯康巴什新区:市政府和学校等已从旧城东胜区搬至康巴什,但这样一来旧城区经济和人口下滑。由于真实需求不足,新区建设属于重复建设。

NO.3 | 叁

一个新区的建成,需要经历4个阶段:

规划期(启动期)、建设期、快速发展期以及最后的稳定繁荣期。

在两年前,国家新区刚成立的时候,虽然也进行了一定的建设,但也仅仅处于政府造势阶段。正荣、雅居乐、华润等土地开始拍卖,十号线、纬七路隧道、纬三路隧道逐步开通,基础设施框架拉开。第二阶段就是投资客涌入,同时加快高档小区的建设。目前江北新区处于第二阶段末期,第三阶段开始,大型的商业开始规划并逐步落地,公众对于区域确立了信心。而这个阶段,就是快速发展期。

这里要说明一下第二阶段:这个阶段是充满争议的,争议的焦点在于投资客的大量涌入,正如江北新区的现在。确实,有很多投资客入手江北,他们可能不会住在江北,之所以买江北的房子,就是为了投资。这也是很多人诟病的地方。但实话实说,没有投资客的板块,更不行,投资客是板块建设必不可少的一个环节和必备条件。投资客没有任何问题,关键问题在于有没有接盘侠。

NO.4 |肆

与此同时,外围产业也取得了一定进展!

全球首屈一指的专用集成电路设计服务公司——台湾创意电子(英文简称GUC),7日正式签约落户江北新区产业技术研创园,南京江北新区集成电路产业再添生力军。

南京江北新区管委会与台湾创意电子股份有限公司签署投资协议。创意电子将在江北新区研创园内设立集成电路设计中心,主要从事以先进高端技术为主要发展方向的高端芯片设计。项目注册资金1000万美元,预计5年内员工达到150人,产值超过6亿元。

据了解,自台积电、清华紫光等集成电路产业“巨无霸”项目落户江北新区,去年至今,新区已新增集成电路设计企业100余家。

说白了,这些都是小鱼小虾,关键还是台积电 + 紫光两个大项目落地,上下游企业也就来了,这类企业会越来越多……接盘侠,自然不缺。

▲ 从正荣10号楼看河西

关心江北,并不仅仅是为了江北,而是整个南京发展的大局。整个城市为此投入了太多,也规划了太多。如果建设不能成功,就意味着南京在二线强的竞争过程中,与成都、武汉、杭州、苏州齐头并进的局面彻底颠覆,这是绝对不能接受的。

那么在市区内部,江北核心区、鱼嘴与南站板块的地缘结构有何差别,哪个CBD最后能够建成并顺畅运转?我们将单独写文章阐述,敬请期待。

江北购房微信群开放加入!

扫下方二维码进群!

口令:江北

六朝汇更多观察文章,戳下面▼

板块:

城东| 江心洲| 新玄武 | 江北新区

南部新城| 燕子矶 | 江宁| 河西

青龙山 | 迈皋桥| 河西南

句容 | 板桥

观点:

土拍| 楼市三元悖论| 老破小|南外

学区房初中篇 |南京产业带| 宁镇扬| 宁和城际

南外分校| 城市的街道 | 城市的公园 | 楼市格局

调控的逻辑| 雄安新区| 城市扩张理论|南京战略突围

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈