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站在亿万级市场的风口 下一个飞起来的会不会是你?

地产情报局 2017-07-21 08:34:13

昨天,网络上疯传一份“住建部同意南京等10个城市开展住房租赁试点工作的复函”的图片。今天南京成为住房租赁试点城市的消息得到确认:住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。

有点区别的是,昨天流传于网络及朋友圈的图片显示,将实行租赁试点的为南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等10个城市。央视新闻报道的信息则显示,住建部会同有关部门选取的首批住房租赁试点城市为广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市——多了广州深圳两城。

不管怎么说,南京成为首批住房租赁试点城市一事已经明确。租赁时代渐行渐近。

住房租赁机构化大时代开启

身边有南京土著出身的小伙伴一听到消息就大喜过望,表示要回家做房东,以后靠收租过活。局长浏览了一遍九部委的通知全文,回答:没那么简单。

国家要大力发展住房租赁市场,南京等12城成为首批住房租赁试点城市,并不意味着在这些大中城市有一二三套房的土著“躺在房租上生活”的好日子来了。

行业的发展趋势,是从零散走向规模,粗放走向集约。未来的住房租赁市场,是趋向机构化、规模化的市场。

九部委发布的通知原文,“多措并举,加快发展住房租赁市场”第一条即为:“培育机构化、规模化住房租赁企业。”

鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业。住房租赁企业申请工商登记时,经营范围统一规范为住房租赁经营。公安部门要比照酒店业管理方式,将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统,实现对租客信息的有效对接。加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。

为了支持住房租赁市场发展,通知中提出要在金融支持、增加供应等方面着力。

住房租赁企业扩大发展需要资金,会更容易得到银行和金融机构的支持;住房租赁企业回款慢,国家鼓励金融机构向其长期贷款、提供针对性的金融产品和服务。

同时,鼓励地方政府出台相关优惠政策;鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,盘活存量房屋,多渠道增加新建、存量租赁住房供应。

中国住房租赁 亿万级的市场风口

中国的住房租赁市场发展空间和潜力巨大。去年年底链家发布的租赁行业报告显示,中国的房屋交易额大概是15万亿,但中国的房屋租赁市场规模只有1.1万亿,房屋租赁只占7%。北上广深四城房屋交易总额近6万亿,但住房租金总额仅2500亿左右。

同期美国房屋交易规模约为1万亿美元,其中90%为二手房交易额,10%为新房交易额。租金规模约为5000亿美元,占比高达50%。

中国的租金规模在房屋交易额中只占7%,与发达国家相比还有很大发展空间。同时,中国的住房租赁市场在机构化发展方面也有巨大的提升空间。优客工场创始人毛大庆表示,美国租房市场30%机构化,日本80%机构化,但目前中国机构化不到5%。《中国建设报》的报道显示,现在中国规模化的住房租赁企业大概只占到住房租赁市场份额的2%左右,与发达国家相距甚远。

布局长租领域的不只是房企

这两年已经有一些企业开始布局住房长租领域。克而瑞的数据显示,TOP30房企中已有三分之一的房企通过不同方式布局长租公寓,其中,万科、龙湖、金地、招商蛇口等以自营为主,绿城、阳光城等以合作、战略投资等形式进入租赁市场。

万科2014年推出“万科驿”与“万科派”两类租赁品牌,2016年合并为统一品牌“泊寓”,2017年重点发力长租公寓。郁亮近日接受媒体采访时表示,目前万科已经开办长租公寓1.2—1.8万间,计划今年做到10万间。

2016年8月,龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌,今年3月推出3个冠寓项目。龙湖高层曾表示,将力争用三年的时间,让冠寓跻身于全国长租公寓市场的前列。并提出过3年10万套的目标。

招商蛇口在长租公寓领域退出了壹栈、壹间、壹棠三类产品;金地打造“自在遇”,推出荣尚荟公寓;佳兆业推出“寓享空间”;绿城与优客逸家联手;阳光城牵手寓见公寓……

除了房企,涉足住房租赁市场的还有代理机构、二手房中介机构、专业租赁机构等。

代理机构巨头世联行的出租公寓品牌“世联红璞”首个项目2015年在广州落地。官网信息显示,红璞公寓业务布局北上广深、成都、杭州、郑州等25城。

中介机构链家旗下独立运营的长租公寓品牌“自如”已进驻北京、上海、深圳、杭州、南京5座城市,截至6月房源保有量超35万间,累计自如客85万人,业主数量超15万人。

还有一些来自互联网、酒店领域的投资涉足长租市场,如YOU+、魔方、优客逸家、铂涛窝趣、住友漫果、如家逗号等。

来源于网络

在目前的租赁市场上,个人出租房源还占据着相当大一部分比例。不过一些大城市中,机构租赁正在逐渐成为主流。

以南京为例。目前在58同城等租赁信息平台中,房东直接挂牌出租的房源越来越少,大部分房东选择将房屋托管给中介或专业从事租赁的机构/个人。

毛大庆曾经表示,未来中国租赁市场会存在开发商、链家等二手房中介机构、you+等专业机构三者并举的局面。链家研究院院长杨现领也预测过,未来国内租赁市场可能实现70%机构渗透率,其中机构持有房源比例为10%。

规模化 谁的天下?

国家明确表明将扶持住房租赁公司发展。九部委发布的通知中明确提出,“鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。”不管是国企、央企还是民企,不管是开发商、中介还是物业,想做住房租赁,国家统统支持。

而且还点名要求国有企业要发挥带头作用,“支持相关国有企业转型为住房租赁企业”。在政策号召下,未来是否会出现一波国企、央企开发商扎堆进军住房租赁市场的热潮?可以期待。

此外,广州近日发布的发展租赁市场的工作方案中,除了“租购同权”,还有一条也应该重点关注:成立广州住房租赁发展投资有限公司(暂定名),负责统筹全市政策性住房的投资、融资、建设和运营管理——除了投融资和建设,政策性住房的运营也归其负责。而所谓运营,不得不让人想到大势滔滔不可阻挡的住房租赁。

也就是说,以后广州全市的住房租赁市场,从投资到融资到开发建设到后期运营管理,全归这家公司负责,在国家大力发展住房租赁市场的背景下,这个公司的权利和能量之大可想而知。

未来南京等其他11个试点城市是否也会成立类似的公司,不得而知。房地产发展到后期,各城市的大部分房地产类国企、央企是否会兼并重组到类似的这么一家公司旗下,也不得而知。但未来国内住房租赁行业的机构化、规模化,已经是可以想象的事;规模化到一定程度,寡头化自然到来。

结合日本美国等发达国家的租赁市场发展经验,从九部委发布的这则通知及之前的各种政策文件来看,未来一段时间内,国内的租赁市场必然是各种公司和机构的天下。至于个人房东,沾光可以,想分羹,太难。

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