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今天在济南的土拍史上，又是个重要的日子，这一天又卖了100多个亿。
泰禾拿地，这次泰禾院子可能真的来了。中垠拿地。金科拿地。保利拿地。
当然，看点的还是万科拿机床四厂的地，这是万科熟化，并且安置房已经开工的一块地，窥觑已久，志在必得。代价也不菲，26亿元+75187平米的安置房，据说折合楼板价17000左右。而距这一地块不远的万科另一个项目万科海右府，对外释放的高层销售价格才16000—18000元。
地价被拍卖的价格如此之高，我们普通老百姓，看热闹之余，就要掂量一下，我以后还能买得起房子吗？今天爆出这里火热，那里又有了大规划，这里有被炒的情况下，如果还要买房，如何选择高性价比的房子。
小编告诉你，不要随大流，不要跟风，不要盲从，买房永远买市中心，买不了市中心也要买周边的。买看得见的现状，而不要买未知的未来。市中心的房子也不都是最贵的，偏远郊区的房子也未必便宜。
我们可以先看一个例子。
奥体中路，正对龙奥大厦奥体中心的一条路，区域发展相对成熟，这条路上的中海紫御东郡，二手房价格才20000，万科新里程才17000。
而南北康、文庄区域，价格也到了18000，甚至21000，这两个地方对比一下，你认为哪里的性价比更高一些。
当然，这里对比的是二手房。我们在对比一下奥体中路上的新房。
目前奥体中路上的新房比较少，只有万科海右府待售，主要是别墅产品，仅有两栋高层，对外释放的价格16000—18000，但是带全装修，而非毛坯。对比南北康周边20000左右的价格，性价比更高。
为什么会这样？我们今天趁着热闹的土拍聊聊这个话题。
首先，我想问问诸位，前几年的土拍，有这么高的关注度吗？
没有。哪怕你拿了地王。都没有太多的人去关注。
比如2009年山师北街的地王，楼面地价高达1.5万元/平米，在当时几乎是不可思议不敢想象。
但即便如此，那次土拍之后很平静，并没有多少人关注，也没有多少人讨论。只是，多少年之后，好事者梳理济南曾经的地王的时候，才会想到它。
这完全不像现在的土拍。现在，济南的每一次的土拍，都像一场集体盛宴，比任何歌星影星的演唱会都要受关注，比任何大片上映都要受关注。战狼2票房再高，对比济南的土拍也是小巫见大巫。连不懂什么叫楼板价的普通百姓，都知道济南又拍地了，又拍出了什么价格。
因为现在资讯太发达了，拿个智能手机，躺在床上，就可知天下大事小事，还可以参与天下大事小事的讨论，每个人都可以当媒体对外发声。
这就给现在的房地产炒作提供了诸多便利，或者说，地产炒作有了赖以生存的温床，并且成本低廉的可以忽略不计。
比如唐冶那地方，曾经兔子拉屎都不愿意停的地方，都可以拍出一万多的楼板价，都被炒作的那么轰轰烈烈。值吗？
我记得去年济南房价疯涨的时候，不管是所谓的专家，还是地产从业者，抑或媒体人，即便是唱多的论调，也认为济南已经透支了未来几年的发展。
现在价格对比去年，又上涨这么多。这又透支了未来几年的发展？
当然不只是唐冶，像刚才提到的文庄、南北康一带，像黄河北，像新东站等等，无一不是如此。更不用说章丘圣井片区那破地方了。中国大大小小的城市有很多所谓的高铁新城、大学城、产业新城，曾经也红红火火过，但新城发展的红利已经过去，各个城市的吸附能力有限，尤其是高昂的房价，太多的新城要么夭折，要么将是死城。
包括CBD，从2010年济南就说要打造CBD，这都七年了，又是个什么样子呢。可以说，再过五年也未必能看到CBD的模样。
各类的新区新城不绝于耳，主要原因就是炒，毫不夸张地说，现在的楼盘被炒作过度，凡事靠炒。
这对普通购房者，不明就里的购房者，却非常不妙。
我们知道，当一个名字即便再陌生，一个地方即便再遥远，被提及（炒作）的多了，也不再陌生，心理距离也会拉近，熟悉感会降低心理防线。
这直接导致的结果，就是影响自己的判断。别人都说什么，于是我就买了什么。就是这么一回事。至于值不值，反正是买了，就当值好了。
如果你是炒房客，其实也没有什么，因为现在总有人接盘。
而如果你是自住，确实要慎之又慎。不但要对自己的资金实力有充分的考量，也要对未来有个研判。
而对未来所有的研判，都是瞎猜，所有的规划，都是造梦。举个最近刚发生的例子，唐冶某楼盘，曾经不是大谈大规划要打造几百万方的大城，结果现在连地都不是自己的。
至于这个地方要建综合体，那个地方要搞一个mall，再搞个什么馆，未来这里就是市中心，未来这里就是繁华大都市。在销售说辞里面，我们的城市美好如画。
历城区政务中心搬到唐冶，又是一个造梦的机会。可是各位看看西边的槐荫区政务中心搬过去多少年了，又能怎样？在济南，一个区政务中心，没有多少人关注，在济南关注的是济南市政府，是省政府。
所以，不要相信什么所谓的规划。
相信什么，相信看到的东西，眼见为实。
相信现在看到的利好。所以，永远要买市中心，买不了市中心，也要能近一步是一步，市中心再差的地方，也要比郊区强10倍。
近一步，强10年。
再有，虽说房价靠炒，但不是每个地方都有人炒，还有很多被忽略，或者被遗忘的地方。这样的地方，或者开发殆尽，或者非房企扎堆，性价比相对会更高一些。
比如阳光新路，在济南应该算是发展不错的一条路，被称之为济南的第二条泉城路，而这条路上的楼盘均价才19000，阳光100的过去三个月的成交均价才17600，汇统花园和三箭如意苑都在19000—20000，但是汇统花园近三个月零成交，三箭如意苑近三个月成交四套。
这么成熟的区域，价格才买到17000—19000，而对比唐冶现在的14000—17000房子，你说阳光新路的房子性价比是不是高了很多。
为什么会这样，原因很简单，非热点区域，即便再成熟，因为没有新盘，都是二手房，也不会有大规模的造势炒作。
不用对比太多，我们不难发现，买房子，真的要理性一些。尤其是那些用来住的，你要的是便利，是成熟，是性价比，而非房企扎堆炒作的热点区域。
所以，记住两点：
1、买市中心买已经成熟的区域，不要被所谓的未来所忽悠，不要盲从，要理性，换个角度思考问题，更要换个角度对比楼盘。比如南北康可能会说唐冶都卖17000啦，我卖20000贵吗？这样对比却是不算贵，但你这样就上他的道了，你要对比阳光新路上的才17000—19000，就会发现他们卖两万实在他妈的太贵了。对比奥体中路上的万科海右府16000——18000，一个奥体，一个南北康，你说谁性价比高谁划算？
2、在市中心那些不太被关注和没有炒作的非热点区域，这里可以说是捡漏区，在这里说不定能淘到性价比高的好房子。类似于所谓的灯下黑。目前奥体中路因为开发接近尾声，应该算是市中心的非热点区域。
THE END
地产下半场2017-08-11 13:27:21
