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楼市进入转折期,房子这样买,你才不会赔!

南京楼市观察 2017-08-11 11:30:06

昨天,观察君看到“房屋屋”的一篇文章——《为什么一二线越调越坚挺,三四线越涨越心虚?》,有些观点说得挺有道理。

文章说:2016年,貌不惊人的合肥超过北上广深,夺了年度房价涨幅冠军;更神奇的是,进入2017年,同在安徽的阜阳市临泉县,这样一个国家级贫困县,居然学北上广深搞起了“限房价,限地价”。

一二线暴涨还没结束,三四五线就紧随其后,就连国家级贫困县也陷入房价狂欢。这种局面,还能维持多久?

一二线与三四线,究竟谁泡沫更大?形势一旦逆转,谁会率先跌倒在地板上?

▎2017年7月大中城市环比涨幅,三四线城市遥遥领先。

其核心观点是这样说的:

一二线城市房价为何越调越坚挺?

原因很好理解,限制了网签,却限制不住真实需求;控制了政府指导价,却控制不了市场上的真实定价。一个双合同就能应付的问题,何必如此煞有介事?

因此,他得出三个结论:

一是,三四线城市的这一轮暴涨,更多是棚改和旧城改造带来的。用大拆大建来去三四线城市的库存,短期只会制造房价暴涨,长期则因为缺乏实体的支撑,只会制造出一大批没有流动价值的不动产。被拆迁的人来接现在的库存,未来谁接他们的盘?

二是,虽然同属非理性暴涨,但一二线城市的安全边际要高过三四线城市。我国正在进入强省会时代,一二线城市对于资源的吸纳能力更胜于以往,大的趋势不仅是人口在向一二线城市流出,资金也在向一二线城市转移,一二线城市未来经济的基本面要远远强过三四线城市。

三是,一二线越调越坚挺,原因是调控太过侧重统计游戏,而增加土地供给、租购同权等核心政策,落实得又远远不够。三四线越涨越心虚,从根本上看,就是这一轮上涨,没有任何实体的支撑,纯属泡沫狂欢,埋下无尽隐患。

基于上述论断,我们今天把自公号"楼市时评"(微信号:zzlssp)张大大的一篇文章推荐给大家——《楼市进入大转折,买房要遵循这3个原则,你才不会赔!》

现在买房,越来越像啃鸡肋,食之无味,弃之可惜。

因为房价的阶段性山顶就要到了,不论是政策向,还是货币向,都逐渐的显现出来。

也许目前买房还有涨幅空间,然而不会多,不能让人暴富,就算有20%上涨又能怎样,光交易税费就能吃掉你全部的账面浮盈。

也许到顶后会下跌,然而就算跌也不会太多,一二线城市不可能跌出10%,不大涨大跌,资产价格稳定是上面已经明确好的方向。

现在买入,就像是过山车,升升降降又回到了原点。

现在买房,有点像13年8月去买房的翻版一样。

在13年8月买房,房价继续上涨了7,8个月,又下跌了7,8个月,然后在15年3月回到了原点,一模一样的价格。

如果这中间不能收点租金补充一下,算上货币贬值的情况,13年8月买房的人,在15年3月都处于小亏或者持平的状态。

这就是鸡肋的真实面目,钱放在那里,不赚不赔,真挺难受的。

在这样一个鸡肋般的情况下,我们普通的购房人要注意哪些问题?

近期买房,请遵循以下3个原则。

1.学会判断自己城市还有多少涨幅空间

2.散客买房投资,一定要忽略三四线(散客去买三四线,等同于无偿做贡献)

3.不要买新房,要重视租金收益,租金才是楼市遇冷时的救命稻草

以广州为例,

学习一个判断房价天花板的小技巧

一线城市已经陆续横盘很久了,最早是去年10月就开始横盘小幅波动的上海深圳,然后是今年3月的北京,只有广州一骑绝尘。

很多人会有疑惑,为什么广州这么厉害?能这么持久?

因为广州属于补涨,开始的晚,而且还能再涨好几千。

这是怎么判断出来的?

看城市之间曾经出现过的价格比例。

这个很简单的小技巧,可以帮助你快速判断,房价是合理,是过热,还是仍处洼地。

能不能买,该不该买,何时买,也能通过这个技巧来判断一二。

散客去买三四线,

等同于无偿做贡献

我们不能光看贼吃肉,不看贼挨打。

三四线如今是涨的厉害,洛阳甚至拿了7月全国涨幅冠军,但是我们也不要忽略,很多三四线城市至少有6-7年是没有上涨的,它们上一次上涨甚至要追溯到2010年。

今年三四线涨完以后会怎么样?大概率的像过去一样,接着横盘。

经历过的人其实心里都清楚,高位横盘意味着什么。

有价无市。

有房子,有价格,没人买。

这是一个什么概念,这意味你如果现在一头冲进去,可能要到2023年才能全身而退,除非你中间舍得割肉。

你以为你赚到钱了,但实际上想把赚到的钱拿到手里千难万难。

什么样的人才能买三四线?

真正的刚需,以后打算在当地生活一辈子的人,近期在当地打算结婚生子的人,对于这些人,一定要早买,立刻就买。

因为房价确实会涨,而这些人又早晚要买。

什么样的人不建议碰三四线?

一二线来投资的散户。

明明是一二线的人,放着自家城市的优质资产不买(或者没资格买),看到周边三四线最近疯狂上涨,看到有些人去买房,名义上赚了多少多少,就也想着冲进去分一杯羹。

这些人风险非常非常大。

炒房客们都玩短期,三四线刚开始涨的时候买入,差不多到顶了就赶紧卖出,因为是集团作战,有大笔资金,跟开发商们很容易达成转户协议。(散户们看看自己的合同,基本上都是不允许更名的!)

所以你经常会发现,明明一个楼盘开盘卖完了,然后一堆中介开始推出来这个盘,理由通常都是业主出国+10万转手,业主贷款办不下来+10万转手,业主突然没名额了+10万转手等等。

而小散们不知道其中的道道,以为大家都是来这买个新房等着盖好了再卖,以为大家都是等2-3年交房了以后才开始赚钱。

等2-3年再交易,黄花菜都凉了!

知道不知道在三四线买新房风险有多大!

从你买入,到交房,到能够交易,至少要2年的时间,我可以给你保证,到时候你用市价绝对卖不出去。

为什么?

因为大家都是来投资赚钱的,都不是来自住的,大家都想高位变现。

那个时候,一下子涌出来的供给,会远远超过需求。这个时候,就是买方市场,买房人说了算,谁家房子便宜,我就买谁的。

这样会出现一个什么样的状况?账面浮盈极度缩水,逐渐降至周边二手房均价。那你说,你买新房图啥,又没租金,又没多少收益,又不能随时逃顶,交房的时候还要维权,还要面临烂尾的风险。

去库存去库存,没人买才需要去库存,去到你手里就是最后一棒了,你还指望谁来接?导致这些问题出现的最关键的点就在于,刚需太少,人口太少,支撑力太弱了。

只有不需要去库存的地方,你的账面收益,未来才能真正的变现。

投资房产,不要再买新房

天花板将近,不要再买新房,可以买马上要交房的准新房,最好买看的见摸得着的二手房。

专业房产投资,有很多流派,买老破小,买老破大,专业挑7折笋等等都有各自的一套,适合散户的玩法。

唯有新房,只能集团作战,散户根本玩不转。

买房做投资,其实是一门低位买入高位卖出的艺术和技术。

大部分普通人买房,因为16年和17年全国普涨的红利,基本都赚到了,然而并不清楚投资房产的核心要素是低买高卖,还按照房价猛涨时候的旧眼光来看待现在的楼市,以为买新房还能赚。

然而,现在的格局已经完全不同了,普涨的红利期已过,如果现在还闷着头买新房,那么赔钱的可能性甚至要高过赚钱。

在16年买新房,你至少能赚50%,等个2-3年就能变现,合下来每年20%+的收益,也算是可以。

就算是以后下跌,也不可能下跌50%跌回你的本金里去。

然而,现在你买新房,没人能保证还能涨多少。

很多地方,未来1年上涨20%,再回调5%-10%,横盘2年是大概率事件。

合下来甚至还不如租金收益率高,更是比不上存余额宝。

这就是新房最大的问题,买入时溢价过高,卖出时机延后,买卖中途无收益,无保障。

根据“低买高卖”这个准则来说。

新房溢价高,违背低买。

楼市整体接近尾声时买入,亦违背低买。

新房交房才能卖,没办法在最高点卖,违背高卖。

连最基本最保底的租金都没法保障,甚至你没交房前就要开始还贷款,现金流更是没法保障。

最最重要的是,如果你在未来遇到更好的机会,就没有办法捡漏了。

二手房至少还能捣腾捣腾,新房没交房没房产证那是想都别想。

所以说,不要有“处房”情节,如果是用来投资的,新房绝对不是第一选择,除非遇到像之前融创那样,7折市场价的新盘,这种可以放心买入,不会亏。

最后,想提醒各位,楼市未来几年的局势已经越发明朗,16年17年这种暴涨绝对不会再次出现,现在仍然在涨的一些城市,也都处于下半场。

未来,当房价升值收益逐渐降低,毫不起眼的租金收益就会显得重要起来。

现在买房的时候,不仅要关注房价,也要多去看看周边的租住情况,租金高不高,空房子多不多,买了以后好不好租。

在即将到来的楼市低谷期,在房价横盘的楼市遇冷期,租金或许就会成为支撑房子投资收益的最后一根稻草。

那个时候,你会发现,租金能覆盖一部分贷款,是多么幸福的一件事。

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