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回归公有制?一个房地产新时代就要来临了……

南京楼市观察 2017-08-13 09:05:59

租售并举,取消户籍、单位分房回归,共有产权住房,最新楼市重磅新政不断。这些措施或许都是建立房地产长效机制的手段,一个颇具公有制特征的房地产新时代就要来临了?

1

雄安:500万人口实行单位制住房,建议取消户籍制度

初期实行单位制住房体制

雄安新区发展初期入驻单位以从北京疏解而来的高等院校、科研机构、行政事业单位以及企业总部为主,外来人口也主要是这些单位的员工,因此可以实施单位制住房体制,以业配房、以房引人、以房留人、以房控人。

第一,公租房模式。凡是由雄安新区筹备工作委员(或其他相关政府部门)批准入驻的单位,由政府根据实际需求和统一标准,提供办公、生产场所和职工公寓,鼓励入驻单位和职工整体租赁,按实际使用情况缴纳租金。

为了保障公租房数量能够适应单位入驻的需要,可以由国务院、河北省统一成立专项建设基金,在高标准高质量规划的基础上进行新区基础设施和公租房开发建设。

第二,自建模式。为解决财政资金不足的问题,鼓励入驻企业用自有资金建设办公、生产设施和职工公寓,但不允许上市自由交易。企业投资的房地产价值允许在初始投资额的基础上按照一个固定的回报率逐年增长。

未来企业关闭或退出雄安时,可以按照资产增值由政府进行回购;或者在未来市场化改革后,由政府和单位按照一定比例对增值部分进行分成。

雄安新区本地原住居民将主要通过原有商品房、保障性住房、新民居和农村自建房途径解决居住问题。在雄安、容城、安新县城适度建设公租房,满足因结婚、家庭规模扩大等原因形成的新增住房需求。

逐步建立多元化的住房体系

建立由商品房、保障性住房、公租房、市场化租赁住房组成的多元化住房体系。通过商品房的开发利用社会资本,满足高层次的住房需求;通过保障性住房、公租房满足基本住房需求,并通过充足的供应将商品房房价控制在较为合理的水平。

创新户籍管理与公共服务政策

在雄安新区起步区取消户籍,实施真正的“居住证制度”,凡是在雄安新区就业缴纳个人所得税或社保的居民皆可领取雄安新区居住证,凭居住证可以享受在租房、医疗、养老、教育等方面的公共服务。

条件成熟后,居住证制度逐步扩大到整个雄安新区的城市居民和农民。加强与北京、天津及河北其他地区的沟通合作,实现医疗、养老等公共服务体系的互联互通,雄安新区居民可以凭居住证在北京、天津及河北获得同等的医疗、养老基本公共服务。

2

上海楼市将允许“商改租”打压高房价高房租

此前“澎湃新闻”报道说:上海住建委表示,将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,也可以考虑转型为租赁住房。

这意味在,在北京、上海这类“对商办物业、类住宅高度管控”的城市,政策出现了重大调整。其直接结果是——大量滞销、库存的商业物业、类住宅获得了转机,有机会转型为租赁住房。

这一新政将带来三大影响:

1、空置的商办物业、类住宅的开发商、业主。此前,他们基本上濒临绝境。现在政策转变之后,这些资产等于被盘活了。

2、新政如果普及,意味着中心城市“可以出租”的住房量大增,对于平抑租金价格,将产生巨大的作用。

3、商办物业转型、类住宅盘活,对于商品住宅价格有抑制作用。

事情的缘起是这样的:今年春节之后,北京率先出台了“限商政策”,随后上海、深圳、广州等中心城市纷纷跟随。其中北京、上海最为严厉。

中心城市严管“商办物业”、“类住宅”,主要原因是:

第一,以北京、上海为代表的城市,需要控制人口总量,但商办物业、类住宅等通过改变用途,具有了居住功能,让城市人口失控,而且情况日益恶化;

第二,房企拿商办类土地,费用较低。但通过改变用途,实现居住功能,可以卖高价。这样,涉嫌改变规划用途,让政府收入减少。

第三,商办物业改为居住,存在消防、环保等多方面的隐患。

但“限商”之后,一个问题随即而来:在中心城市,商办物业的库存量都非常大,卖不出去、租不出去。这些房子空置着,无法产生效益。而另一方面,大城市房屋租金非常高,可供租赁的房源有限。

3

南京出让地块竞建保障房细则:和商品房无差别建设

南京自从试行了土拍达到最高限价之后,不竞价而竞争建设保障房面积的新规之后,这个保障房究竟怎么建,如何在限价的市场环境下计算成本,一直都是考验开发商的问题。

近日,南京市发布关于《南京市出让地块竞争保障性住房操作管理规则(试行)》的通知,明确规定除了拍地再次强调了最高限价竞争保障房面积,同时还规定了保障房建筑面积范围为60至144平方米;保障性住房及其配套设施与所在地块商品住宅一致。

根据新规,开发商拍地竞争资金改为竞争保障房面积,成本控制方面极为考验:首先,新规明确在出让地块竞价达到最高限价后,转为竞争保障性住房建筑面积,每轮竞拍建筑面积增幅为200平方米或者200平方米的整数倍。竞拍面积最大者为竞得人,房屋建成后无偿移交政府,相应建设成本不计入该地块商品住宅房价准许成本。

其次,保障性住房套型建筑面积范围为60至144平方米,原则上以整幢、整单元或整层为最小建设单位,不得零散布置。

第三,保障性住房及其配套设施与所在地块商品住宅统一规划设计、同步建设、同步验收,停车配建等公共配套共享,建设和装修标准同所在地块商品住宅一致。

第四,保障性住房的物业保修金、电梯和消防等特种设备维修资金以及建设移交过程中产生的税费应由建设单位承担,不计入该地块商品住宅房价准许成本。

也就是说,竞拍建设的保障房,不仅要无偿移交政府,而且品质要和商品房一致,并且同时承担保障房的物业维修金和税费,建设成本和维修费用还不计入商品房房价准许成本,这样的成本却不许计入房价,显然对开发商的建设和成本控制是极大的考验。

而对于这些“商品房级保障房”的使用,新规也有明确的规定:建设单位完成保障性住房竣工备案后,将权属首次登记办理在区政府(或市属平台)或其指定的部门或机构名下,纳入市住房保障(人才安居)信息系统统一管理。

这些保障房将交由区政府(或市属平台)或其指定的部门或机构持有管理,专项用于安置所在辖区住房保障对象及《南京市人才安居办法(试行)》中符合条件的人才。据悉,本规则适用范围为玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台、江宁、浦口、六合、江北新区。溧水、高淳区可参照执行。

4

南京推进租售并举历程

2017年2月,南京市住房保障“十三五”规划出炉

南京市公布了《南京市住房保障“十三五”规划》。这份全文长达1.6万字的文件可不仅谈的是住房保障,而是条分缕析、巨细无遗地阐述了未来五年南京楼市的发展思路,这份文件中有不下20次提到了“大力培育和发展住房租赁市场”、“建立购租并举的住房制度”。并且十分具体地提出了其中的各项实施要点,可谓对租售并举已经做了通盘考虑。例如:

大力发展住房租赁市场,实行购租并举

鼓励通过市场租赁方式解决住房问题,继续推行公租房货币化

优化公租房运营管理

合理确定租赁补贴标准,原则上每两年根据住房租赁市场情况调整一次补贴基数 开发“南京市保障性住房全生命周期管理系统” “建、购、租”相结合,可从市场上直接购买或长期租赁普通商品住房、二手房用作保障性住房 新建公共租赁住房以小户型为主,建筑面积控制在60平方米以内 明确通过新建、改建、收购及长期租赁等方式筹集保障性住房 完善“购租补”并行的多种保障方式,实行实物保障与货币补贴并举。符合住房保障条件的,优先提供公共租赁住房、共有产权房等保障房源供其选择

文件指出,到2020年底,南京将基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定、市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁市场。鼓励成立住房租赁企业,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,实施专业化和市场化运作。鼓励房地产开发企业建设、持有、运营租赁住房。支持和规范个人出租住房,个人出租房屋实行免费登记、备案制度。扩展租赁房源,鼓励发展租赁地产。引导住房租赁消费,落实国家支持住房租赁消费的优惠政策措施。完善住房租赁法律法规,修订《南京市住房租赁管理办法》。健全住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度,完善住房租赁信息服务与监管平台,有序推进房屋租赁合同网上登记备案。

铺垫2:今年5月,新“宁十条”出炉5月13日“宁十条”新政出台,其中再一次提到了发展住房租赁市场,新政指出,落实《南京市人才安居办法(试行)》,通过共有产权房、人才公寓、公共租赁住房和购房补贴、租赁补贴多种方式,建成“购、租、补”人才安居体系,用5年时间,解决16万人才居住问题。其中,通过独立选址新建、在商品住房中配建或从市场上购买等多种方式筹建人才安居房350万平方米,2017年筹建76万平方米。铺垫3:今年5月,省住建厅下发住房租赁试点5月份,江苏省住房和城乡建设厅已下发了关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的通知,其中提到,为大力发展江苏省住房租赁市场,建立购租并举的住房制度,决定选择南京、苏州等6个城市开展培育和发展住房租赁市场试点工作。

该通知指出,试点要鼓励专业化规模化住房租赁,出租库存商品住房,发展租赁地产等。通知明确,选择南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州等城市,要求结合本地实际,在搭建住房租赁信息政府服务平台、培育专业化住房租赁机构、推进住房租赁规模化经营等试点模式中,开展培育和发展住房租赁市场的试点工作。对于没有被选为试点的城市,通知称也可以根据当地住房发展状况开展试点。

铺垫4:今年7月,南京市人才安居办法正式实施

7月1日起《南京市人才安居办法(试行)》已正式实施。目前已经有2437家企业通过查验,本月起可提交企业内人才认定的申请。预计最快10月初即可拿到首批租赁补贴。南京市房管部门此前表示,2017年的住房困难家庭人均收入标准,按统计部门公布的2016年度城镇居民人均可支配收入的50%和80%进行调整,调标后,政府的住房保障政策将惠及更多的住房困难家庭。今年南京不再集中在一个片区建设保障房,而是每个区都有保障房开工任务,南京市将通过购、租、补三种方式进行住房保障。

铺垫5:共有产权房南京早有先例

“共有产权房”并不是一个新的概念,南京早在2015年7月就开始实施这一政策。那么,两年时间,南京的共有产权房进展如何?还有哪些问题尚未解决?什么样的人可以申请这些房子?对楼市影响几何?点开解读来看看》》未来房产也共享?南京这项政策开辟买房新出路

铺垫6:7月,南京搭建租售并举平台

7月26日,南京市房地产经纪行业协会成立大会上传出消息,南京将搭建房地产经纪行业信用管理平台,以规范当地房地产经纪机构和从业人员行为。该协会负责人表示,房地产经纪机构将在“租售并举”中发挥重要作用,一批品牌经纪企业应会涉足长租公寓领域。

5

北京出台共有产权住房新政

昨日《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。“新北京人”分配不少于30%。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%,并明确了退出机制。

近日,市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下简称《办法》),现就《办法》内容向社会公开征求意见。全文如下:

※《办法》起草的背景

一是全面贯彻中央文件精神。2016年中央经济工作会明确提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,准确把握住房的居住属性。2017年4月,住房城乡建设部、国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市,要增加公租房、共有产权房供应。

二是深入推进房地产市场调控。在我市“3.17新政”从严需求端调控基础上,为深化住房供给侧结构性改革,进一步完善住房供应体系,满足基本住房需求,此次推出共有产权住房政策,整合以往各类出售型保障房和政策房,回归住房居住属性,促进保障房资源分配更加公平、合理,充分发挥改善民生和房地产市场调控双重作用。

三是总结自住房工作经验。2013年以来, 我市已在自住型商品房工作中探索出一些行之有效的经验做法,如供应对象限定为无房家庭、实行按区域分配、引入专家审查提升规划设计标准等,受到了群众和社会的一致认可,有必要通过完善政策加以固化。共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范,今后不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。

※《办法》的重要意义

一是有利于建立购租并举住房制度。市十二次党代会提出,要坚持住房的居住属性,健全基本住房保障制度和购租并举的住房供应体系。共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求,让住房制度更加公平合理,促进房地产业平稳健康发展,加快形成符合首都特点的房地产市场基础性制度和长效机制,帮助更多的人实现住有所居。

二是有利于满足无房家庭住房刚需。共有产权住房政策,通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人,进一步降低了房屋出售价格,充分减轻购房负担,最大限度支持夹心层首次购房需求,满足无房家庭住房刚需,政府和老百姓一起努力解决住房困难。

三是有利于进一步平抑房地产价格。本市正在深入推进房地产市场调控工作,通过共有产权住房政策推出,通过合理定价,分配更加公平合理,坚决抑制投资投机性购房需求,将对我市房价平稳运行起到有效推动作用。

※《办法》的主要内容

一、规划建设方面

一是共有产权住房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址,优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域,推动就业与居住的合理匹配,促进职住平衡。

二是共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式,遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位,并实行建设标准和工程质量承诺制。

三是市住房城乡建设委会同市规划国土委制定共有产权住房建设技术导则。相关管理部门将严格按标准进行规划设计方案审查,并依法进行日常监督。

二、审核分配方面

一是明确供应对象为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中,单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。

二是从严限购条件,已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。

三是促进职住平衡、精准分配。房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭,以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

三、规范管理方面

一是已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分,具体应在购房合同中约定。

二是已购共有产权住房不满5年的,不允许转让房屋产权份额,满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

三是从严查处虚假申购和违规使用行为,禁止10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法违规或严重失信行为的,将限制购买共有产权住房。

四、新老政策衔接方面

《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理,仍按照原规定执行。《办法》施行后,未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。

※《办法》的重要亮点

一是“新北京人”分配不少于30%。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

二是实现网上申请。符合条件的家庭,登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站提出项目购房申请,在线如实申报家庭人口、户籍、住房等情况,并准备相关证明材料。让“数据多跑路、百姓少跑腿”,实现高效、便民服务宗旨。

三是规范退出机制。共有产权住房购买5年后,可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。此举有利于实现共有产住房循环使用,更大程度上发挥保障作用。

如果方案通过,之后的自住房将被新的共有产权住房替代。所谓共有产权住房,简单来说,就是一套房子,政府和购房人各持有一定比例的产权,那么购房人在购买时就可以支付较少的房款,买下一套自住的房屋。

业内分析,北京推出了共有产权住房,对于完善住房保障体系、完善住房制度,建立房地产调控长效机制,支持中端购房,抑制投机,促进公平,将起到重大意义。

其实在南京,共有产权房这个概念今年4月份也再次被提及,并有相关政策调整。4月17日 ,南京住房制度改革办公室印发了一份《关于调整共有产权保障房受理方式的通知》的文件,共有产权保障房受理方式由日常接受申请调整为集中接受申请。

目前,南京共有3大片区有共有产权房,分别是岱山片区、西善桥片区、丁家庄片区。其中,岱山和西善桥片区的距离非常近,只有两站路。

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