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以为楼市调控到顶了?背后的大招你还没看懂!

房老大 2017-08-13 08:19:47

从去年国庆开始到今天,全国房地产调控已经过去接近1年。一二线城市几乎全部进入“限购、限贷、限价、限售”的四限时代。流通端、金融端、供给端、需求端等都被政策死死摁住。于是,有人说,本轮房地产调控,从政策层面基本上也算接近了尾声。

真的是这样吗?错,大错特错!在笔者看来,这仅仅只是开始,有一步大棋正徐徐走来。

1

“长效机制”不断的以各种形象进入我们眼中。

最近跟房地产有关的最火的词语是什么?我们先来看看,最近全国各地出台的种种政策:

4月

住建部、国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市,要增加公租房、共有产权房供应。

7月

多个城市相继出台了未来5年的供地计划,在增加住宅用地供应量的同时,完善供应结构,促进长效机制的落地。

7月

八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快収展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,同时设置了12个城市试点。

7.17

广州公布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,进一步落实租售同权,加快落实房地产健康发展长效机制。

7.28

无锡全面放宽落户政策,租房者也可申请落户,进一步促进租售同权的落地。

8.3

成都出台“人才安居新政”,将建30万套人才公寓,租5年可按市价购买。

8.4

北京多部门起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》,提出共有产权住房项目以低于市场均价的价格销售,将不少于30%房源分配给新北京人。

上述政策,都将目标指向同一个地方——长效机制。

去年年底,政府正式提出了“明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。

之后,长效机制就以各种形象频繁的出现在我们眼前,包括“户籍政策”、“土地政策”、“租赁市场、租售同权、供应结构”等。

下半场,相关调控政策并未如大家所想象的那样,进入尾声。而是以另一种形象,以润物细无声的方式治疗着“沉珂积重”的中国房地产。

2

中国房地产的病根在供需失衡,但这种失衡偏偏是历史的必然。

提到中国房地产的痛疾,很多人都会指向一个词“房价高”。但是,我们有没有想过,究竟是什么导致了房价高?或者说,某些城市为什么会房价高?

说白了,就是因为这张图——

中国城市进化的城市群化已经是不争的事实,中国城市化的未来在这里,中国经济的未来也在这里。

在城市群形成的过程中,一方面,需要大量的资本、政策、配套、人流涌入,这是城市群形成的基础。另一方面,在金钱、人才、政策飞速向这些城市群的核心城市集中的过程中,当较少的土地供应遇上大批次的人流涌入,自然供需平衡就会被打破。不对称的供需关系,自然会助推房价的上涨。

用句最通俗的话讲,一套房子,10个人要,自然是价高者得。

中国城市化、城市群化的发展进化过程中必然要伴随大者恒大,强者愈强,强大者,房价愈高昂!这种失衡貌似城市化的必然,也是城市群化的必然!

3

长期的失衡发展,房地产行业的痛疾出现了!

伴随城市化进程中的供需失衡,诸多问题出现了,痛疾也随之而来。

中国房地产痛疾链条▼

1、供需失衡积累到一定程度,新一轮上涨周期到来,客户追涨进场,房子在流通辗转中,房价水涨船高;

2、在供需失衡的市场环境下,供给的源头——土地,始终是城市稀缺资源,地价在看涨行情中居高不低,房企争相布局重点核心城市,地价在土拍竞争中,不断走高,土地成本助推房价上涨;

3、房企举债拿地,金融资本介入,资金成本不断高企,折入房价,助推房价上涨;

4、资本逐利,看重核心城市房地产行情的走高,不断注水地产行业。

伴随城市化的发展,中国房地产正如同一条锁链一般,把政府、房企、金融机构以及生活在这个城市里的每一个人,牢牢的拴在一起,一起享受房价上涨的喜悦、痛苦和辛酸。

在过去几轮的政策调控中,政府将重点更多地放在“需求端”,通过限购、限贷等双重政策,去打压需求,去提高门槛,去控制房价过快上涨。

的确,在门槛提高、需求打压之后,房价暂时停在了高位之上。但最根本的问题并没有得到妥善解决:城市群的吸附力依然存在,人口涌入并未减缓,实际居住需求并未得到充分满足,只是短期被压制在极小的空间中得不到释放。导致房价“一抓就停,一放就涨”。

上述这些,显然不是我们每一个生活在这个国家中的人愿意看到的,更不是我们的政府愿意看到的。

于是,长效机制出现了!

4

长效机制不是立竿见影的一蹴而就,而是深耕细作的一步大棋,一步事关国计民生的大棋!

长效机制治疗链条▼

1、首先,必须肯定,城市化、城市群化不可逆,是时代的大势,是“中国梦”的兑现必然。不能因噎废食,因为供需失衡,就抛弃城市群化;

2、对过去从需求端打压的单一调控政策进一步升级,这一次将涉及土地、金融、户籍等诸多方面;

3、土地供应端,抛开过去的一刀切政策。因地制宜,结合实际情况制定详细的土地供给计划,供大于求的城市要减少供地,供小于求的加大土地供应;

4、土地供应端,从土地根源上就开始完善供应结构。比如要有自持型住宅用地,助力长租公寓落地,还要增加满足中低收入人群的中小面积住宅用地供应;

5、需求供应端,除了要建可以流通的普通住宅之外,还要有流通滞缓、满足需求的保障性住宅;

6、针对不同人群,提供差异化的住房选择——给刚刚进入城市的人群提供长租公寓,让他们有落脚之地;为了吸纳中高级人才快速进入城市,还要建人才公寓;对于已经有一定居住年限的新城市人,给他们提供共有产权性质的住宅,充分让他们对城市有归属感;对于中低收入者,要有保障住房;

7、除了在需求端解决不同人群的住房需求外,还要通过户籍等相关政策,以租售同权,让每个人都能享受到城市权益和福利,拥有城市归属感;

8、在金融政策上,去杠杆化,去投资化。

看到了吧,这是一步何等雄伟的大棋!“楼市四限”和“长效机制”双管齐下!

只有这样,才能从根源上解决供需失衡的问题,保障房地产良性发展;让房价回归到温和的轨道上,不至于暴涨,或者崩盘;让更多、更有价值的人才进入城市、落户城市,并产生归属感;真正兑现“房子是用来住的,不是用来炒的”!

当然,长效机制并不能一蹴而就的立竿见影,这是一个深耕细作、漫长而又艰难的过程。也许你们会说,政策很好,能不能落地?这次起码我们看到,这些城市已经在行动——北京、广州、成都、武汉、长沙、无锡……要知道,做总比不做好!

最后,愿人人安好,住有所居。

来源/米宅米宅

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