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来真的!取消户籍、福利分房时代回归!将允许“商改租”!

腾讯房产南京站 2017-08-13 07:02:09

中国楼市又到了政策高发期,箭头瞄准的是商住房、保障房和户籍制度!

上海楼市将允许“商改租”打压高房价高房租;社科院建议雄安起步区取消户籍 ,实现单位制住房体制;南京土地出让新政,要求保障房建设和装修标准同所在商品住宅一致……

看点

01

上海楼市将允许“商改租”打压高房价高房租

昨天(8月11日)下午3点多,“澎湃新闻”报道说:上海住建委表示,将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,也可以考虑转型为租赁住房。

这意味在,在北京、上海这类“对商办物业、类住宅高度管控”的城市,政策出现了重大调整。其直接结果是——大量滞销、库存的商业物业、类住宅获得了转机,有机会转型为租赁住房。

这一新政将带来三大影响:

1、空置的商办物业、类住宅的开发商、业主。此前,他们基本上濒临绝境。现在政策转变之后,这些资产等于被盘活了。

2、新政如果普及,意味着中心城市“可以出租”的住房量大增,对于平抑租金价格,将产生巨大的作用。

3、商办物业转型、类住宅盘活,对于商品住宅价格有抑制作用。

事情的缘起是这样的:今年春节之后,北京率先出台了“限商政策”,随后上海、深圳、广州等中心城市纷纷跟随。其中北京、上海最为严厉。

但“限商”之后,一个问题随即而来:在中心城市,商办物业的库存量都非常大,卖不出去、租不出去。这些房子空置着,无法产生效益。而另一方面,大城市房屋租金非常高,可供租赁的房源有限。

据报道,上海市政协常委屠海鸣在《关于借鉴香港“群租房”管理经验,加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房监管的建议》提案中表示,上海应尽快研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。同时,实行“发牌”制度,对于符合条件的这类租赁住房,发放允许经营的“牌照”。

上海市住建委在回复中称,将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,“我们建议,对于区域商办闲置较多,职住不平衡的,在不改变土地使用性质的前提下,允许其改造为公寓对外出租。”住建委表示,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,也可以考虑转型为租赁住房。

上海住建委还表示:“现阶段,市住建委正会同规土、消防、公安等相关部门制订相应的实施细则。”初步设想是按照“以区为主、总量控制、守住底线”的原则,在保证使用安全、消防安全、人员可控的前提下,建立相应的规范和标准,将其规范化。

此外,目前,上海工商管理部门在落实《上海市新兴行业名称和经营范围表述分类目录》基础上,正探索放宽经营范围表述,解决集中式租赁公寓这类新兴业态“身份认证”问题。

看点

02

社科院建议:雄安人口不超500万 起步区取消户籍

近日,中国社会科学院京津冀协同发展智库课题组发布了一篇有关雄安新区人口与住房政策的报告。报告建议雄安新区人口密度不宜过高,综合考虑,雄安新区初始人口规模在100万人左右,远期控制在500万人左右;在建设初期实行单位制住房体制。

报告指出,雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发,起步区面积约100平方公里,中期发展区面积约200平方公里,远期控制区面积约2000平方公里。综合考虑,雄安新区初始人口规模在100万人左右,远期控制在500万人左右。

人才政策:应从全球范围招揽优秀人才

从北京疏解的高等院校、科研机构、行政事业机构以及企业总部等,未来雄安新区本地高等教育的发展也将成为高素质人才的重要培养基地。

此外,雄安新区也要扩大全方位对外开放,充分利用外部资源,从全国乃至全球范围招揽优秀人才。雄安新区所在地的现有城镇居民和农民未来将主要为新区的城市功能提供服务性的工作,或进入未来新发展起来的产业从事对技能要求不高的工作。

住房政策:初期应实行单位制住房体制

雄安新区发展初期进驻单位以从北京疏解而来的高等院校、科研机构、行政事业单位以及企业总部为主,外来人口也主要是这些单位的员工,因此可以实施单位制住房体制,以业配房、以房引人、以房留人、以房控人。

报告认为,具体可采取两种方式:

第一,公租房模式。凡是由雄安新区筹备工作委员会(或其他相关政府部门)批准进驻的单位,由政府根据实际需求和统一标准,提供办公、生产场所和职工公寓,鼓励进驻单位和职工整体租赁,按实际使用情况缴纳租金。为了保障公租房数量能够适应单位进驻的需要,可以由国务院、河北省统一成立专项建设基金,在高标准高质量规划的基础上进行新区基础设施和公租房开发建设。

第二,自建模式。为解决财政资金不足的问题,鼓励进驻企业用自有资金建设办公、生产设施和职工公寓,但不允许上市自由交易。企业投资的房地产价值允许在初始投资额的基础上按照一个固定的回报率逐年增长。未来企业关闭或退出雄安时,可以按照资产增值由政府进行回购;或者在未来市场化改革后,由政府和单位按照一定比例对增值部分进行分成。

雄安新区本地原住居民将主要通过原有商品房、保障性住房、新民居和农村自建房途径解决居住问题。在雄安、容城、安新县城适度建设公租房,满足因结婚、家庭规模扩大等原因形成的新增住房需求。

户籍制度:雄安新区起步区建议取消户籍

报告提到,考虑到新区发展初期的人口主要来自于北京,工作在雄安、家庭在北京的情况客观上会存在一个较长时期,因此需要在户籍管理和社会公共服务政策上进行创新。

在雄安新区起步区取消户籍,实施真正的“居住证制度”,凡是在雄安新区就业缴纳个人所得税或社保的居民皆可领取雄安新区居住证,凭居住证可以享受在租房、医疗、养老、教育等方面的公共服务。条件成熟后,居住证制度逐步扩大到整个雄安新区的城市居民和农民。

看点

03

土地出让新政:保障房建设和装修标准同所在商品住宅一致

根据《市政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》,南京市房产局和南京市国土局联合公布了《南京市出让地块竞争保障性住房操作管理规则(试行)》,对保障房的归属、建筑面积等热门问题都给出了明确答案。

按照规定,在出让地块竞价达到最高限价后,转为竞争保障性住房建筑面积,每轮竞拍建筑面积增幅为200平方米或者200平方米的整数倍。竞拍面积最大者为竞得人,房屋建成后无偿移交政府,相应建设成本不计入该地块商品住宅房价准许成本。

同时,保障性住房房屋面积按建筑面积计算,纳入地块容积率计算指标,不得突破住宅建筑高度、建筑密度、建筑面积等规划指标,其竞争建设的保障性住房土地取得方式为出让用地。

值得一提的是,保障性住房套型建筑面积范围为60至144平方米,原则上以整幢、整单元或整层为最小建设单位,不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置,不得零散布置。保障性住房及其配套设施与所在地块商品住宅统一规划设计、同步建设、同步验收,停车配建等公共配套共享,建设和装修标准同所在地块商品住宅一致。

关于保障房的建设时间,规则明确保障性住房原则上应在首期建成。当保障性住房建设面积较大时,可分两期建设。

对于哪些人可以申请到此类保障房,通知明确:保障性住房房源专项用于安置所在辖区住房保障对象及《南京市人才安居办法(试行)》中符合条件的人才。

本规则适用范围为玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台、江宁、浦口、六合、江北新区。溧水、高淳区可参照执行。

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