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打压楼市出新招?上海将允许“商改租”!新政将带来三大影响……

南京楼市观察 2017-08-12 11:36:58

昨天(8月11日)下午“澎湃新闻”报道说:上海住建委表示,将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,也可以考虑转型为租赁住房。

这意味在,在北京、上海这类“对商办物业、类住宅高度管控”的城市,政策出现了重大调整。其直接结果是——大量滞销、库存的商业物业、类住宅获得了转机,有机会转型为租赁住房。

据公众号财经韬略发文分析指出,这一新政将带来三大影响:

1、空置的商办物业、类住宅的开发商、业主。此前,他们基本上濒临绝境。现在政策转变之后,这些资产等于被盘活了。

2、新政如果普及,意味着中心城市“可以出租”的住房量大增,对于平抑租金价格,将产生巨大的作用。

3、商办物业转型、类住宅盘活,对于商品住宅价格有抑制作用。

事情的缘起是这样的:今年春节之后,北京率先出台了“限商政策”,随后上海、深圳、广州等中心城市纷纷跟随。其中北京、上海最为严厉。

中心城市严管“商办物业”、“类住宅”,主要原因是:

第一,以北京、上海为代表的城市,需要控制人口总量,但商办物业、类住宅等通过改变用途,具有了居住功能,让城市人口失控,而且情况日益恶化;

第二,房企拿商办类土地,费用较低。但通过改变用途,实现居住功能,可以卖高价。这样,涉嫌改变规划用途,让政府收入减少。

第三,商办物业改为居住,存在消防、环保等多方面的隐患。

但“限商”之后,一个问题随即而来:在中心城市,商办物业的库存量都非常大,卖不出去、租不出去。这些房子空置着,无法产生效益。而另一方面,大城市房屋租金非常高,可供租赁的房源有限。

12个城市开展住房租赁试点,杭州先行

而最近关于租赁的话题在这个调控之年又被一次又一次的提及,已经到了让人忽视不了的一个地步。在7月24日下午,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交,分别被上海张江(集团)有限公司和上海嘉定新城发展有限公司以底价获得,两家企业均为上海的国企。被拍得的两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,成交楼面单价分别为5569元/平方米、5950元/平方米。采用“只租不售”的模式,待项目建成后,将至少提供1897套租赁住房房源。

同样上个月住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入大中城市,加快发展住房租赁市场。

目前,住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

8月4日,杭州市出台的《流动人口随迁子女在杭州市区接受学前教育和义务教育管理办法(试行)》,其中最值得关注的一点是:9月1日起,有居住证就能在杭州市区就近入学,不需要再提交家长社保证明、家庭房产证明等材料。让租售同权不再是纸上谈兵。

作为全国首批开展住房租赁试点的12个城市之一,杭州住房租赁行业正在推动一场意义非凡的创新,阿里系的介入无疑令业界对此举给整个住房市场可能带来的影响预期颇高。据了解,在住建部等部委的支持下,杭州市政府携阿里打造的智慧住房租赁平台,有望实现产品化并向全国推广。

8月9日,在杭州市政府主导下,杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作,杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源,打造全国首个“智慧住房租赁平台”,把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。同时,淘宝评价体系、芝麻信用体系的引入,有望让杭州人率先过上“免押金”租房的生活,化解租房纠纷。由此,杭州将率先进入信用租房时代。

根据浙江在线的报道,阿里具体会从7个方面切入租赁平台:

一是实人认证。租赁平台将通过实名身份验证及人脸识别等技术确保中介、房东、租客的身份真实性和操作真实性。

二是全方位核验。租赁平台将通过住保房管局房屋权属核验与阿里巴巴验真服务相结合的方式,对挂牌房源实行全方位核验。

三是一站式服务。租赁平台注重管理与服务并举,将与公安、工商、公积金、教育等相关部门互联共享,实现人口流动备案、居住证办理、住房公积金提取等在线办理服务,为租赁各方提供一站式便民服务。

四是评价系统。租赁平台将结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和阿里提供的线上评价体系,通过评价一方面鼓励租赁主体自觉履约,规范租赁行为;另一方面将评价纳入租赁主体的整体信用状况,供平台用户参考评估。

五是信用体系。租赁平台将结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和芝麻信用,全新打造租客、房东及租赁机构的信用体系,未来,杭州市的可租房源、租客、房东以及中介服务人员都将对应一套完善的信用体系。

六是网上支付。租赁平台将利用蚂蚁金服网上支付技术,实现租金、押金、佣金等完全线上化支付,同时严格保障资金支付安全。

七是多通道在线预约。租赁平台开放创新地打造“一个平台两个服务通道”。房东、租客可以使用电脑或移动设备,通过住保房管局或阿里巴巴其中任一通道实现智能网签,极大提升效率、优化个人体验。

杭州市房管部门相关人士透露,住建部等相关部委希望杭州发挥互联网创新城市的优势,将住房租赁平台打造成全国创新模式的标杆,产品化落地成熟后向全国推广。

无论以北京、上海、深圳为代表的一线城市和以杭州为代表的龙头二线城市纷纷展开举措,看来当前楼市出现了房价从升到降、资金从松到紧、政策从“购”到“租”的三大转折,在密集的需求端调控政策之后,楼市调控已经进入下半场,开始在供给端发力。土地政策助力租赁房、房企布局长租公寓、试点集体土地建租赁房……种种迹象表明,我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”。

而昨天另一个重磅新闻也不得不提一下的是,王健林的千亿资产大腾挪完成,宣布万达彻底告别房地产!这无疑是房产界一枚超重磅的爆炸新闻了。

7月19日,万达商业分别与融创中国、富力地产签署了转让协议,万达以637.5亿元的总价将77家城市酒店全部股权以及十三个文旅项目的91%股权分别转让给富力和融创。

“只要有万达,迪士尼十年到二十年之内盈不了利。”王健林的这番豪言壮语随着十三个文旅项目的易主随风飘散。就当大家错愕于首富忍痛割爱的决绝之时,王健林的大动作一个接一个。

从今年2月以来,万达集团密集收回至少400亿元万达广场项目公司的注册资本金。在已建成的万达广场中,至少有84家万达广场项目公司的注册资本金减少,累计减少401.63亿元。7月25日每日经济新闻报道,柳南万达广场、枣庄万达广场、盐城万达广场及焦作万达广场这四个万达广场已经完全被中信信托持有;7月5日,南昌西湖万达广场被珠江人寿纳入麾下;北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场、辽阳万达广场则被民生信托持有。

万达最近的一项大动作就发生在8月9日深夜10时52分,万达酒店发展公布重大资产重组计划,将万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司,总金额达到了70.5亿元人民元。

综合上述信息计算,王健林已经完成了总金额高达1109.63亿元的资产大腾挪。

万达彻底告别房地产

万达所有的动作,并非没有规律可循,其主线其实非常明确:轻资产。昨天,万达集团官方微信表示,注入上市公司万达酒店发展的万达文旅和万达酒管都是轻资产公司。万达文旅主要从事主题公园设计、建造及营运管理业务。万达酒管主要从事酒店设计、建设及营运管理业务。

万达卖掉的是酒店资产,但保留了酒店管理公司,卖掉的万达酒店仍归酒店管理公司管;万达卖掉了万达城91%的股权给融创中国,但是万达依然是万达城品牌拥有者和经营管理者。

按照万达的说法,“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身,而留下了轻资产的灵魂”。同时,万达集团在文章中表示,万达彻底告别了房地产,从此大步走上轻资产之路。

从今年年初,“轻资产”三个字就常常被万达方面和王健林本人提及。1月14日,在万达集团年会上,王健林宣布,万达商业2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。

王健林还打趣道,万达商业不再是地产企业,所以我好几次建议,是不是在2017年底或2018年把商业地产名字改了得了,叫商业投资管理服务集团,别再当地产商了。

今年年初,王健林还称,万达商业“轻资产”转型成功,并且公开宣布,万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场,投资合同达1050亿元,2017至2019年,每年开业交付30个万达广场给投资方,净租金双方分成。

收租子赚钱还是卖房子赚钱?看了以下数据就明白了:

1、租金的成长空间更大。2015年,万达商业的合同销售金额就已经只有小幅增长,2016年则是大幅下滑(王健林表示是主动下调了2016年600亿的销售额);但租金收入增长明显,2015年增幅为30.7%,2016年再度增长30%。

万达商业租金收入和物业销售收入(亿元)

2、租金回报更高。2015年,万达商业租赁收入的毛利率高达72.14%,远远超过物业销售37.95%的毛利率;全年租赁收入占比仅10.94%,但贡献了35.25%的税前利润。王健林表示,预计到2016年,租金收入贡献的净利润将达到55%。

万达商业购物中心平均租金(元·平方米·月)

楼市繁荣近20年,但这次不一样。万达用“轻资产”为口号,表达了不再做房地产的决心。

与此同时,另一家房地产巨头万科早经开始在“卖房子”之外的业务上布局:

养老服务。目前万科已在多个城市开始运营养老项目,包括带长住床位的项目和社区居家服务及日间照料中心。

物流地产。7月14日,万科集团宣布,携手厚朴、高瓴等组成的财团,拟以总代价约159亿新元(约785亿元人民币),收购新加坡物流巨头普洛斯。

自持物业。据观点地产消息,截至今年6月8日,万科已经拿下五宗自持地块,合计付出约170亿的代价(不完全统计)。

无论是万达、万科,还是提出多元化、去房地产化的其他房地产企业,他们的行动是基于当前市场形势的理性动作。经历了将近20年的繁荣,中国的房地产市场确实来到了一个关键的十字路口——为住房而烦恼的新城市人,看到了房地产长效机制正渐行渐进,这种说法可以从上文中的各城市有关租赁举措消息中可窥见一二。

北京市住建委主任徐贱云在接受《经济参考报》采访时的一段话值得我们参考:政策出台后,更重要的是坚持到底,严厉执行。北京市除了“打补丁”,还发扬“钉钉子”的精神。如果市场再有波动,还会有更多储备政策对外发布。稳定房价的决心不会变。

本文综合自财经韬略、上海证券报、中国经济网、综合wind资讯、经济参考报、光明网、中国新闻网、澎湃新闻等。

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