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住建部人士说:这轮调控预计这个时间结束!

楼市南京 2017-08-21 07:49:53
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本次房地产调控特点

2016年9月30日,新一轮房地产调控开启。以往的国八条、国六条、国五条等政策主要针对需求侧,提高营业税、限购等,刺激与压制交替并存。本轮调控与以往政策显著不同,主要体现在以下三个方面:

第一,以往调控由国务院办公厅出台政策,或由国家部委牵头,本次调控因城施策,地方政府负责,中央政府监督检查。目前,多个省会城市和热点城市共计出台超过150次相关政策。

第二,本次政策空前严厉,限购、限贷、限价、限售、限商并驾齐驱。限购方面,购房准入门槛提高。限贷方面,首付比例提高,打破以往高杠杆购房现象。限价方面,各个城市发放预售许可证时,严格审查项目价格,不得高于上期或同质同地房源一定比率;同时,为避免房产均价上涨,对部分高端房源进行压制,例如,北京市本周刚刚放开对8万以上房源的预售许可。总体来看,以往调控多用经济手段和法律手段,本次行政手段增多。

第三,本次调控有望形成长效机制。以往的调控周期一般不超过两年,刺激与调控频繁交替,本次调控预计坚持三至五年,自下而上成长为促进房地产平稳健康发展的重要内容,与长效机制对接。也就是说这轮调控可能在2019年-2021年左右告一段落。

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长效机制的提出

2016/12,中央经济工作会议:房子是用来住的、不是用来炒的,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

解读:尚处于研究阶段,未触及工作层面

2017/04,中央政治局会议:研究经济形势,加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

解读:外围工作开始,提供配套支撑体系

2017/07,中共中央政治局会议:稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

解读:进入工作层面,迈出实质性步伐

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长效机制的基本内容

长效机制是一整套制度体系,包括住房供应(住房保障)、土地、财政、信贷、租赁及交易制度等。其建立与完善的标准在于,所有城镇居民,不同阶层的群体,不同年龄段的人群,都有明确的住房供给。下面分四个方面介绍长效机制的重点内容:

第一方面,通过市场和保障两种,构建覆盖全体居民居住需求的供应体系。首先,发展住房租赁市场。今年住建部等多个部委联合发文发展租赁市场,本次与以往有很大区别,本次强调的不是供需,而是权益,是保障承租者的权益,例如通过规范的流程、合同来保障。

例如广州“租购同权”,赋予符合条件的子女有就近入学等公共服务权益,保障承租者的权益,上海市的“只租不售”,保障租赁房屋的供给,北京的“共有产权”,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房,共有产权住房的购房人在房屋质量、贷款支持、抵押等方面将与商品房购房人同质同权,但同时对购房人使用和处分共有产权住房的权力有所限定;

其次,棚户区改造是另一个长效机制的重要组成部分。今年5月份,国务院确立从2018-2020年再改造各类棚户区1500万套,约9亿平方米,解决4500万人的住房问题。

第二方面,金融改革。强化对房地产信贷总量的控制,规范房地产的融资行为,抑制房地产市场的过度投资,控制信贷资金过度流向房地产。实施差异化的信贷政策。针对个人贷款,主要基于首套、改善、投资、投机等不同的购房需求,实施不同的购房利率及首付比例。

支持首套及改善需求。可以考虑在住房公积金体系的基础上构建我国的住房银行。把长期依赖于银行作为货币供应者的间接融资转变为直接融资。对开发贷款,应依据其开发的不同产品给予不同的信贷支持,发展房地产信托投资基金市场,重点支持Reits产品研发与上市。

第三方面,财政税收。房地产税收是一个渐进的过程,是一个长期的过程。

第四方面,土地的用地计划和中期规划。2017年4月住建部、国土部通知要求,库存去化大于36个月的城市,停止用地供应,18-36个月的减少供应,6-12个月的增加供应,小于6个月的显著增加。超大、特大城市和供求矛盾突出的热点城市,要增加公共租赁住房、公有产权住房的供应。今年7月,多个城市出台未来5年的供地计划,增加供地量,完善供地结构。

对于地方政府,不应以获取最大限度的土地转让金为目的,应以实现城市长期发展目标为目的。建设目标的制定,应考虑房价,规模数量、质量、环境目标,吸纳移民目标,保障住房需求等。

同时,逐渐完善城市更新政策系统,允许符合条件的工业用地或闲置商办用地转性为居住用地。构建城乡一体的土地市场,改变集体土地无法直接上市交易的现状,建立起兼顾各方利益的农村建设用地入市机制。尽快出台到期的房地产土地使用政策和实施办法,稳定市场、稳定民心。

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