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住房鄙视链:公租房不配与商品房共享同一小区?租房者在底端!

腾讯房产南京站 2017-08-21 07:12:34

要点速读:

  1. 商品房和保障房人为隔断,是因为有一条“住房鄙视链”,住豪宅的很多人看不上住保障房的。

  2. 保障房建设应该推动不同收入群体混合居住,为了避免矛盾发生,收入差异最好不要太过于悬殊。

  3. 混居社区不该分隔管理,非要分隔的,公共设施也要分别建设,防止保障房“被平均”。

很多城市都存在“住房鄙视链”

几年前,深圳出台政策,开发商建设商品房,必须配建一定比例的公租房或安居房。如今,这批公租房、安居房的租客陆续轮候入住。然而,问题来了,多个小区发生业主与公租房租户的冲突。

业主认为,自己买房时花费不菲,配套设施有限,凭什么每个月只支付少量租金的公租房租户也能享受?有限的资源被更多的人瓜分,不仅使用上不便,未来房价上涨的预期也有可能被拉低。

深圳一小区的业主们要求与保障房物业分隔管理

租户则认为,保障房是政府的民生项目,租户依法入住,且合同里也明确包括花园等设施,理当享受同样的权益。

其实,这类“混合居住”小区在全国不少地方已有先例,北京、广州、郑州等城市都有类似的小区,这些地区也都遇到过商品房业主与保障房业主发生冲突的事件。

尽管北京等地已经明令禁止同小区的商品房和保障房进行人为隔断,但还是有不少开发商为了房子更好卖,即使政策不让隔,也进行了隔离。这么做的背后,隐藏着一条“住房鄙视链”。

住别墅、豪宅的,瞧不上住花园洋房的,住花园洋房的,瞧不上住刚需商品房的,住商品房的觉得自己比住限价房的强,住限价房的觉得怎么着也比住公租房的好点。

租房者往往处于“鄙视链”的最底端

当他们因为“混合居住”出现在同一小区时,鄙视链高层不希望与鄙视链底层分享小区,鄙视链底层也觉得自己遭遇了区隔对待。

而一些地方政府对这一问题的态度却非常模糊,要么和稀泥,要么干脆隐身。比如,河南一些地方政府在出台相关规定时就没有提出分区管理的内容,最后矛盾爆发时,就只能业主、租客和开发商三方互撕。

为什么保障房总与商品房、甚至豪宅建在一起?

商品房和保障房该不该隔离这样的冲突,很难去指责其中任何一方。

指责商品房业主歧视?毕竟人家花费不菲;指责保障房业主贪心?政策和合同是摆在那儿的;指责开发商耍滑头?企业毕竟也要盈利。

就连政府相关部门也很难把握这一平衡:一方面,不能让保障房变成一种对穷人的“歧视”;另一方面,如果强力禁止分区,开发商和业主利益受损,未来开发商配建保障房的动力可能会下降。

很多地方在土地拍卖时就会要求配建一定比例的保障房

人人都有一肚子委屈,那说明保障房建设思路可能遇到了一些问题。

早在2007年,国务院就已出台规定:新建廉租住房“主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建”。各地也在近些年按要求下发“配建令”,规定新建商品房项目必须按一定比例配建保障性住房(包括公租房、经济适用房、自住房等)。

但是随着这几年地价、房价的飙升,不少配建保障房所面临的邻居不再是普通商品房,而是高端住宅,甚至是豪宅、别墅。

以最近同样在闹分隔管理的北京天璞家园小区为例,自住房价格每平米2.2万元,总价约200万元;而商品房每平米价格达到8万元,总价普遍在1000万元以上。

北京一小区业主反映开发商把两限房和商品房用栅栏分开

2015年初,开发商在拍下这块地时,楼面价就达到了每平米3.5万元,也就是说盖保障房是亏本的,要弥补亏空,就只能将剩余面积做成高端住宅。

有房地产专家认为,政府在出让土地时,很多地块仍是以最高限价成交,土地出让金没少收,并没有为保障房做出太大的利益牺牲,于是,就出现了保障房与豪宅建在一起的尴尬局面。

混合居住应该坚持,但居民收入不能差距过大

面对这样的尴尬局面,有人提出,为什么不能由政府出资集中建设保障房小区,这样不就没有“歧视”了吗?

这样做的话,小区内的“歧视”是没有了,但是会造成更大范围内的“歧视”。

集中建设保障房不是没有过。上世纪90年代末到本世纪头几年,中国很多城市就在城市边缘、甚至郊区大规模集中建设保障房,最著名的就是“亚洲第一大社区——天通苑”。但是,这样的建设使得低收入家庭要承担更高的交通成本和时间成本,还要享受相比于城市中心水平更低的医疗、教育等公共服务。

北京天通苑北地铁站

上个世纪,美国也曾大规模地集中建设保障性公共住房,但是随着时间的推移,公共住房社区出现贫困集中、环境衰败、犯罪率高等一系列社会问题。

到了上世纪70年代,美国在公共住房建设中引入社会学研究成果,提倡并通过政府政策推进不同收入群体混合居住。1974年,美国住房与社区开发法案的通过,标志着美国联邦政府大规模兴建公共住房计划暂告一段落。

不同收入群体“混合居住”的意义在于,可以不让保障房变得“边缘化”,使住保障房的市民同样能享受较高质量的公共服务。并且,这样可以促进阶层流动,减少社会问题的发生。

直到现在,“混合居住”还是很多国家公共住房政策的主要方向,近年法国推行“城市更新计划”,规定每个社区必须提供20%的社会福利住房,并规定将廉租房建在普通住宅区。

美国马里兰州蒙哥马利县混居社区“林草新月”,是发展较为成功的混居社区

所以,不能放弃混合居住小区的建设,但是为了避免矛盾发生,收入差异最好不要太过于悬殊,不然经济条件好的人觉得打扰了他们的生活,经济条件差的人心理也容易不平衡。

事实上,前些年国务院、住建部的一些文件中就说明,保障房应该在普通商品住房中配建。未来为了避免豪宅配建保障房的事情,各地政府部门应当事前做好规划,明确配建保障房的地块,不能用于建设非普通商品住房。

混居社区不该分隔,非要分隔的,警惕保障房“被平均”

如果保障房配建在普通商品房小区,并且在项目规划、销售时都已经明确公示,那就不应该存在分隔管理的问题。开发商不能忽悠顾客,若商品房潜在业主担心自己房产升值会受到影响,那可以选择不买。

为了防止建设后再出现人为分隔管理,在实际操作中有一些可以借鉴的成功经验::

1.保障房与商品房建设统一标准,南京8月份刚出台的《南京市出让地块竞争保障性住房操作管理规则(试行)》就是一个可供参考的范本,其明确规定人才安居房建筑面积60至144平方米,与所在地块商品住宅统一规划设计、同步建设、同步验收,停车配建等公共配套共享,建设和装修标准同所在地块商品住宅一致,保障房建成后需无偿移交政府,相应建设成本不计入该地块商品住宅房价的准许成本;

2.提供分散的保障房,比如一个小区里不相邻的几栋楼,甚至每一个单元都有几户可以是保障房;

3.不直接提供保障房,而是以住房券的形式给中低收入者补贴,鼓励其在商品房小区购买或者租赁房屋,由以前的“砖头补贴”转向“人头补贴”。

除此之外,“混居小区”应该规划时就提供足够的配套设施。比如深圳一混居小区只算商品房、车位配比也只有1:0.8,平均一户不够一个车位,加上348户安居房租客,车位是铁定不够用的。就算社区内居民收入差距不大,但设施不够用的时候,谁都会开撕。

围墙可拆,心里筑起的藩篱却很难拆除,要想解决乃至避免矛盾,需要在完善规划上做足功夫

此外,对于现在已经建成或者已经出让的土地,可能还会存在豪宅配建保障房的尴尬局面。这种不同群体间收入差异过大的情况下,分隔管理也不是不可以。

首先,各地住建部门应明确同一小区分隔管理的标准。

其次,不能规划建设时是一个小区,入住后再人为分隔,这样做很容易造成保障房“被平均”。像绿化面积、容积率这些指标,商品房和保障房一起算是达到标准的,但人为分隔后,很多保障房根本达不到事前合同约定的标准。

所以,如果分割管理,就要做到北京市住建委所说的那样:需按照规划指标分区域建设公共领域和公共建设。与其混在一起作为一笔糊涂账,不如划分开来算清楚,以政策限制和控制开发商模糊操作。

在各地纷纷推出“鼓励租房”“租售同权”的政策背景下,业主与租客的矛盾,未来想必不会少。因此,有必要在政策制定之初就料到困难之所在,多一些未雨绸缪。

而在保障房的建设上,相关补贴还是应该更多地由政府来买单,毕竟开发商只是商人,而保障性住房是政府的责任。

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