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你会去三四五线城市买房子吗?

南京楼市观察 2017-08-22 14:42:21

最近小莫突然发现我的同学们中,已经有不少已经买房子了,当然靠刚毕业的自己买房简直就是天方夜谭这件事已经没有什么讨论意义了,今天要讨论的是,我发现他们大多数现在都是在南京、杭州、上海这一类城市工作,但是都选择了回老家(差不多可以划为四线城市)买房子。我问为什么?得到的答案是因为南京/杭州/上海的房子买不起啊!我说你们买了老家的房子会回去住吗?他们都说不会。我又刨根问底的问道:那你们买它干嘛?他们说大城市的房子反正都买不起了,老家的房子再不买也涨的不像样子了——听起来很有道理。

2017年上半年《住房市场发展分析报告》日前出炉了,其数据显示,在严厉的政策调控下,一线城市和部分二线城市房价持续稳中有降,住房投资热点向部分三四线城市转移。所以,你会选择和我的同学们一样到三四甚至五线城市投资购房吗?

01

中国有众多的三四五线城市,如何区别?

关于中国城市的数量,一直没有准确的数字,因为统计的标准不同。根据比较新的资料,中国目前有地级和地级以上城市大约340个,县级市、县城接近2000个。

如果我们把县城、县级市政府所在地都看做一个城市,地级市、副省级城市和直辖市的区不分开统计,那么中国大概有2300多个城市。未来随着在“较大的镇”设立市,城市的数量可能更多。

北、上、广、深是公认的四大一线城市;

天津、重庆以及另外四个计划单列市(大连、青岛、厦门、宁波),再加上东北、中东部的省会城市,再加上苏州无锡两个最大地级市,都被认为是二线城市。

西部经济总量偏小的省会城市(西宁、拉萨、银川等)以及中东部经济总量大的地级市,被认为是三线城市;

至于绝大多数县城,被认为是五线城市;

夹在三线和五线之间的,主要是中部、西部的地级市,是四线城市。

但值得注意的一点是,即便是三、四、五线城市,其情况也千差万别。有的人口快速增长,有人人口急速流失。在房屋供应量上,也情况各不相同。

02

一般都是什么样的人会在三四五线城市买房子?

三种:

第一、身处外地的本地人。由于一二线核心城市的房价都受到了限购,很多在这样城市生活的中产人群都不能买了,但手里又有一定的资金,又怕货币贬值,再加上本来老家就是三四线城市,甚至四五线城市到一二线城市发展的,所以返回头去到三四线城市,到大城市的周边城市购买房产,结果一传十十传百,这种效益互相传递——他也回去买了,我也回去买了,这种传递一下子造成了互相的带动作用。

第二、就是本地的购房者。原来人家三四线城市的人生活挺幸福的,房价不高,也不用恐慌性购房,人家也没有购房计划。结果一二线城市的中产拿着比较高的赚钱能力,回来到三四线城市购买。所以他们现在就恐慌了,虽然我家小孩现在才初中,但是你们一二线城市的人把房价炒上去以后,未来我们的孩子房子买不起了,所以我们赶紧也出手。

第三、不被限购的外地投资客。一些人原本在一二线城市买房买的不亦乐乎,突然遭遇本轮调控,本地的房子不准买了,手上又有些钱,突然不知道该往哪花了,于是盯上了离自己所处城市较近的三四线不限购的城市。还有一些自然环境较好的城市,有些人即使离得远也会去购置房产,养老、度假物业也应运而生。

这就造成了本地购房者的入局,一跟风一恐慌全进来了,所以把三四线城市房价也在往上炒,这造成了目前三四线城市看起来这种疯狂上涨的局面——比如我的老家房价已经涨到1万多了,这在我看来无论是和这个城市的人口、经济上来说,都是非常不匹配的,但是目前来说,就是存在很多热盘买不到的现象,甚至四线小城市也“被迫”出台了限购政策,而该限购政策的出台表面上限制了一部分外地购房者,但本地的购房者反而不淡定了,觉得自己家的房子是多么的抢手,指着房价上涨带来一大笔利润的事情也是指日可待了。

03

那么事实上呢?

小莫认为,不能一竿子打死,因地制宜是必要的,看准这个城市的未来和自己的需求才是更重要的。

中国三四五线城市的楼市,因为人口形势不同,所以将面临三种命运:

1、靠近中心城市,特别是一线城市的,他们可以获得产业、人口转移,所以楼市可以长线看好;

2、虽然不靠近中心城市,但具有区域辐射能力,人口有显著增长,这类城市的楼市也可以谨慎看好。尤其是当这些城市获得交通、基建等方面大利好时。

3、大多数三四五线城市(占比超过80%),人口在流失或者增长乏力,部分甚至严重流失。这些城市往往还存在大量非商品住宅(集资房、小产权房、农民房),外来流动人口不多。

这些城市的房子基本上只有居住功能,没有投资价值。在这些城市的郊区、新区、旅游区,那些盲目扩建的房子,最终将非常悲惨,可能只有拆除卖废旧材料的价值。

举个看得见的例子:昆山已经和上海通地铁了,上海的房价可是比昆山要远远的高出一大截,所以在昆山买房、在上海上班的跨城生活不是那么遥不可及;就像前阵子有个新闻说一位女士在河北安家,去北京上班一样的,未来这种现象,我认为只会多不会少。类似三四线城市如北京周边的廊坊、深圳周边的东莞,这些地方的房价走势不比一些弱二线城市差。

还有一种就是势头发展很猛,有政策扶持或者有自己的产业,未来会吸引更多的人口涌入,这样的三四线城市未来也是可期的。

其他的三四线城市在这一轮房价普涨后其实是不具有可持续性的。

三四线城市房价上涨的原因很大来自于外来投资客,以及当地改善型购房者,真正人口大规模流入的景象并未出现。经济学家马光远指出,无论从购买力还是房地产的基本面而言,更多的三四线城市都没有有力支撑。就泡沫而言,三四线城市的泡沫要比一二线城市大,一二线城市以后是可以消化掉的,但三四线城市房子过多,很难去消化。就风险而言,三四线城市的地产风险比一二线城市更大一些。

所以,不管你现在看到你手中三四五线城市的房子,比你入手的时候涨了多少,也不必盲目乐观,那也要卖掉了、到手的钱才是你真正你所获得的利润。

本文部分观点整理自楼市参考

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