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宝华疯了,环北京、环南京、环上海,陷阱还是宝藏?

六朝汇楼市 2017-08-24 08:43:15

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文|城南科学家

南京也是京,京沪永远涨!——财上海

昨天,都市圈句容宝华镇的一次土地拍卖,惊起了不大不小的波澜,谁能想到,这个距离南京市中心25公里的句容小镇,土地价格也到了万元级别!

1、宝华镇宝华大道东侧局部地块A被碧桂园摘得,成交楼面地价为9541元/㎡,溢价率达70%。

2、宝华镇宝华大道东侧局部地块B被碧桂园摘得,成交楼面地价为8639元/㎡,溢价率为54%。

3、宝华镇仙林东路北侧、宝四路东侧局部地块A被招商摘得,成交楼面地价为2799元/㎡;

4、宝华镇仙林东路北侧、宝四路东侧局部地块B被招商摘得,成交楼面地价为2445元/㎡;

5、宝华镇仙林东路北侧、宝四路东侧局部地块C被招商摘得,成交楼面地价为2431元/㎡;

6、边城仑山水库东南侧局部地被江苏仑山湖发展有限公司以成交价1274万元摘得,折合成交楼面地价为400元/㎡。

这一波楼市上涨,除了一二线城市先涨,三四线城市后涨外,核心城市周边都市圈的涨幅,甚至超过了部分二线城市。其中环京环深最先涨、环沪后涨,间隔环南京周边也是大放异彩。那么时至今日,各个城市的都市圈地区的房价,究竟到了一个什么状态?

NO.1|壹

这波涨价洪流,影响力最大的都市圈莫过于环北京楼市带。燕郊、固安、涞水等县城伴随着董潘教授、陈保存独立经济学家的吆喝声逐渐步入全国人民的视野。

然而,最近的环京楼市成了重灾地。

由于“三年社保”的政策要求正在挤压大部分环京购房需求,使得很多项目处于艰难求生的状态。由此,燕郊楼市成交量下降80%,环京楼市跌至“2字头”炒房客开始降价抛售,环京楼市房价下跌幅度超过20%......关于环京楼市的各种消息接踵而来。

统计数据显示,2015年、2016年固安新房成交均价分别为6740元/平方米、1.64万元/平方米,而现今,固安新房均价已达到2.7万元/平方米,两年以来涨幅超过400%。个别楼盘的报价甚至一度接近3万元/平方米。但在今年调控后,2万元/平方米左右的新盘成交寥寥。环比更是下降了20.7%。

相比新房,固安的二手房也率先降价。房天下数据显示,固安二手房成交均价从3月的2.16万元/平方米下跌到7月的1.7万元/平方米,跌幅超过20%。

环京楼市基本在全面降价。

显然,环京楼市可以跟随政策利好的脚步猛涨,也可以在调控政策下跌的很惨。

当然,环京的房价大跌,最直接的原因就是楼市调控。在房价疯涨的时期,环京楼市比南京、武汉还要火热,一般省会更是不放在眼里。一旦套上政策枷锁,这类地区的房价迅速回归理性,涨的快跌的也快。而南京、武汉这类强二线城市,房价的抗药性非常强。这是两者的本质区别。环京的经验表明:都市圈一定要防止政策风险,政策一旦严格执行,房价就很容易出现大的波动。

NO.2|贰

环沪板块与环京板块相比有点后知后觉,除了昆山一直比较稳健外,常熟、嘉兴等地一直不是楼市热点。今年上海开始搞上海都市圈,嘉兴、南通主动对接,产生了大量的故事。另外上海、杭州、南京、苏州的严格限购,让资金量迅速占领环沪地区!

配图来自米宅米宅

在环沪一小时都市圈的范围内,大概覆盖了8大城市板块——南通启东、南通海门、苏州太仓、苏州昆山、苏州吴江、嘉兴嘉善、嘉兴平湖。

在半小时都市圈辐射的范围内,苏州太仓的均价在1.5-1.7万/㎡,苏州昆山花桥均价在2.3-2.6万/㎡; 在1小时都市圈辐射的范围内,昆山市区的均价在1.7万/㎡,启东的均价在1.5万/㎡,吴江的均价1.6万/㎡,平湖的均价1.3万/㎡,海门的均价在1.1万/㎡,嘉兴嘉善的均价在1.6万/㎡。

1、海门和启东距离上海过远,而且需要跨过崇明岛,受上海的辐射影响太小,从中短期看,发展潜力略弱,需要漫长的时间酝酿和等待;

2、吴江和平湖同样面临海门、启东的问题,距离过远,公共交通体系尚未搭建,从严格意义上来说,受上海的辐射影响太小;

3、苏州太仓承接了上海的部分产业转移,也有部分来自嘉定的刚需客自住和来自上海的投资客;

4、昆山花桥镇是距离上海最近的区域,与上海一路之隔,而且有地铁通车,可直达上海徐家汇,大概1h车程,是上海外溢自住的主要聚集地,有丰富的自住人群基础;

5、昆山市是上海产业转移的主要、甚至是核心承接地,这个区域集中了大量的来自上海的产业,拥有良好的经济基础和丰富的产业人口基础;

6、嘉善是近两年最火的临沪投资区域,是浙江省全面对接上海的桥头堡,也是目前投资客最为集中的区域之一,投资属性浓厚;

7、环沪有两个区域已有地铁交通或规划地铁交通,其中昆山花桥镇已经有地铁11号线直达徐家汇,昆山市未来也有轨交的规划。

总结一下环沪板块——

昆山花桥镇在地铁的拉动下,以距离最近的区位优势,有上海外溢自住客的人口基础;昆山市在承接产业之后,拥有产业经济基础和产业人口基础。这两个区域的房价基础是扎实的。

(以上房价数据来自米宅米宅)

NO.3|叁

在全国的楼市格局中,环京、环沪、环深,因为京沪深的一线影响力,全国瞩目。而一般的二线城市,没有这个拉动能力。

杭州G20后房价一直坚挺,但没有形成有效的环杭楼市圈,被上海的光芒覆盖住了,苏州类似。

武汉成都各项指标优异,然本身房价就不高,外溢效应有限,形成不了都市圈效应。

福州、厦门表现稳健,但周边除了海就是山,没有都市圈。

济南、石家庄房价也翻倍了,但与周边城市距离不近,联动不足。

长沙、南昌、西安......自己都还没怎么涨呢......

唯一例外的就是南京!南京也是京,环京也在涨!

环南京都市圈

从这张图可以很明显看出,南京都市圈,涨的确实可以。而最近,都市圈卖的更加火爆了。原因有三:

1.南京的限购政策,越来越严格,上半年多次加码,导致资本流入都市圈。

2.7-8月份,南京新房上市量非常少,等着买房的投资客等不及,纷纷出手都市圈,甚至直接购买公寓。造就了公寓市场的红八月!

3.宁滁、宁句、宁扬、宁镇等城际轨道交通纷纷爆出利好消息。其中宁滁城际滁州市委班子亲自开会研究,宁句城际更是下了军令状,年底之前开工,进一步增强了买入都市圈的信心。

宁和城际也即将开通,和县的一些开发商不断蹭热点,大V进一步摇旗呐喊,这些盘卖的都不错。

那么南京都市圈的行情还能火多久?是继续一路上扬,还是像环北京那样一地鸡毛?科学家谈谈自己的看法。

与以往不同,南京进入最快城建期。市委班子也稳定下来,势必要大干一场。江北新区方面,台积电、紫光、ARM等世界级企业集聚,未来5年江北打造千亿级IC产业带几乎板上钉钉,和县、滁州等等地势必可以分得一杯羹。城东方面,2号线东延给宝华非常稳固的确定性,1.3-1.4万左右的二手房价还是有一些成交。句容方面,利好主要体现在宁句城际一线!

那么,环南京都市圈这么多板块,从层级上可以分多个级别:

第一层级:宝华!仙林湖亲兄弟,与仙林湖一荣俱荣,一损俱损,两者具有联动性。宁镇、2号线东延等轨道交通环绕,南大也重仓宝华,所以都市圈宝华的价格最高。另外一个关键点,宝华的面积其实不是很大,是一个半盆地地形,供应方面可以控制。长期来看,宝华可以对标江宁禄口的价格。

宝华夜景

第二层级:句容主要依托宁句城际。宁句城际虽然被点名违规,但开工没有回头箭,今年大概率能够开工,千年不涨的碧桂园很有可能解套。这条线的问题在于土地过于充沛,如果句容放开手脚供地,房价上涨缓慢。

句容夜景

第三层级:来安、和县。都是县城,宁滁城际据说今年动工,但实际上南京北站都还没完全确定地址,宁滁可能不会太快,所以还是要耐心等待。另外江北新区的建设不是一朝一夕,现在就把利好透支,有点着急。

来安县夜景

另外,对于和县的江湾城,最近我看买的人确实不少,陆陆续续很多人去考察过了。距离宁和城际底站大概5公里左右。不近,也不是特别远,投资客居多。随着桥林IC之都的建设,和县迎来发展期。但问题在于,和县江湾城规划了900万平方米的建筑面积,以1户100平米住3个人计算,住满需要近30万人!

而和县县城常驻人口多少人?10万!也就是说,3个和县县城的人,住到这一个小区里,才能住满......

莫名想起了桥北......

南京长江大桥

对于南京都市圈以及三四线城市,我在6月份的粉丝交流会上现场回答的这个问题,大部分板块还能涨,涨到年底。但如果有心回到二线,十一后到年底,可以考虑置换的事情了。不过,如果是本地刚需,该买还是买。

当然,大部分的预测,以蒙为主,即便像杨红旭这样的一流专家,也有看走眼的时候,何况其他。和环京一样,政策面的控制才是最大杀手锏,国家让你涨你就涨,不想让你涨了,动动嘴就完了。 当然,环宁毕竟不像环京那样,在领导眼皮子底下,比较扎眼,所以政策压力没环京大。

时机把握,还是要看自己吧!

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