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房地产市场要变天——深圳够壕:收储百万套村民自建房统一租赁

房地产网络营销 2017-08-30 15:31:42

前言:“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话在过去的可能大家以为仅仅只是说说而已,然而从七月五日上海挂出两块租赁住宅用地之后,上海就出台的十三五住房发展计划,随后广州提出了“购租同权”、北京“共有产权”、成都建设35万套人才公寓,深圳棚户区改造除回迁房外其余的全部由建成租赁用房,武汉让大学“低于市场20%购房”等一系列政策都在随后出台。短短不到两个月时间,我们看到对从供应侧对租赁市场的重视。尤其是一线城市和热点二线城市租赁市场将会发生巨大变化。

8月28日晚,深圳市规划国土委发布了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见(征求意见稿)》及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿),面向社会征集意见。

两个文件提出一系列措施,包括在金融、税收、政策等方面全面“开绿灯”,加快发展住房租赁市场,满足城市居民的租房需求。按照政府规划的目标,到2020年,深圳将基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系;基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,实现城市居民住有所居的目标。

  

市场培育

年内筹建3至5家

国有住房租赁企业

《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)提出,将培育专业化、规模化住房租赁企业。首先,发挥国有住房租赁企业的引领和带动作用。依托现有或新成立市属国有企业,于2017年年底前筹建3—5家国有住房租赁企业,在“十三五”期间收储不低于10万套房源,开展专业化、市场化、规模化住房租赁业务。除国有渠道外,还将指导原农村集体经济组织继受单位转型为住房租赁企业。“十三五”期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。

“十三五”期间,深圳还将鼓励300家房地产开发、经纪、物业管理企业或其他市场主体转型为住房租赁企业或设立子公司拓展住房租赁及其他“管家式”业务,并在“十三五”期间鼓励300家各类产业园区、总部基地、大学城区管理机构及驻地单位,利用其自有或管理的配套职工宿舍、公寓和住房,开展专业化、规模化租赁经营,或者委托给专业租赁企业进行规模化租赁经营,优先面向园区单位或职工出租。

  

税收优惠

个人出租住房所得

减半征收个人所得税

今后,深圳住房租赁各类主体还将享受多种税收、金融优惠政策。对个人出租住房的,增值税减按1.5%的税率缴纳;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,按照5%的征收率缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。在住房租赁企业的信贷支持方面,将鼓励商业银行和资本市场对住房租赁企业提供信贷支持、股权投资。鼓励符合条件的住房租赁企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。并落实住房租赁企业享受生活性服务业在财税、金融、价格、土地等领域的相关支持政策。

两个文件提出的政策还在一些领域取得突破,如商业用房可按规定改成租赁住房;在现有50%的基础上,研究提高住房公积金缴存额用于支付房租的提取比例等。

就在同一天,除了深圳这个具体政策之外,国家层面也出台了支持租赁市场的发展的相关政策

在九部委的试点城市中是有深圳的,但是这次没有深圳,不过就上述深圳的实施方案及棚改方案中,深圳在未来的租赁住房供应方面力度是够大的。这对深圳市未来租赁市场的供应是比较充足的。

那么包括深圳在内的这十四个城市实施两委的试点方案之后,会对房地产市场有何影响哪?

无关商品房市场,可以降低租房者费用


7月上海公布了十三五住房发展规划之后未来租赁住房要占到60%的数额,商品房供应45万套,而租赁住房要供应70万套,在上海从事长租公寓的一些朋友就惊呼:去年基本切入租赁市场,到处以高价抢房,搞的二房东没有钱可赚,而进入长租公寓市场的资本也没有占到便宜,都在烧钱。然后是品牌开发商纷纷进入长租公寓市场,他们说我们这日子没有办法过了。

然后上海打击非法建设与改造的长租公寓,致使几千人在四月份走向人民广场向政府请愿。最终还是因为二房东违法在先而被迫接受现实。

八月张江城市建设规划公布,张江在未来五年要建设住宅920万平方米,而租赁住房占到890万平方米,高达90%,在该区域从事长租公寓的上海朋友说:没有办法活了,因为政府推出的租赁住房其土地出让金极低,不到市场价格的一四分之一,张江出让的楼面地价才不足4600元,这样即便是拎包入住成本也不会超过11000元。并且摘牌企业全部100%国企。

就在上周,上海同时又挂出来四块租赁住房用地,位于环线内的土地楼面地价才7800元,四块土地按照市场价格的话等于政府直接损失180亿元。且这些出让的土地其容积率都在2.5左右。这是相当有居住品质。

那么这些土地建成用于租赁的住宅之后租金会远远低于市场价格。所以对租赁市场的冲击是非常巨大的。

同时两委新批准的13个城市可以用集体土地建设租赁住房,集体土地的价格会更加的便宜,那么未来其建成的租赁住房租金也同样会远远低于市场价格。那么对购房投资用于租赁的人来说其租金会在未来一段时间不升反降,这样就会打击投资型购房者的数量,那么投资购房者就会减少。而市场供求关系就会得到缓解,这样或许就能够减缓房价上涨的速度。同时租金的价格也会下跌。

这样无论是对于购房者还是租房者来说都是一件好事。

而一些原本传统公寓供应量大的城市,其公寓未来的租金不但可能会出现下跌,同时如果在集体土地上建设的公共租赁住房多的话,甚至有些地域的公寓很难出租出去。

所以作为投资者来说,今后在投资房产时一定要谨慎考虑。

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