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房价降房租涨?租售同权的真正意图是什么

羚羊飞渡 2017-08-30 17:55:46

从共有产权房、到租赁用地的挂拍、再到集体建设用地建设租赁住房,租售同权似成大势所趋,更有人认为此举堪比1998年的住房制度改革(停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化),那么什么是租售同权?中国的租赁现状如何?大举推进租售同权的意图是什么?

一、什么是租售同权?

租售同权,是指租房与买房居民享有同等权利。作为买房者的权益通过所属房产证能够得到保障,除了依法对所购房屋行使占有权、使用权、收益权和处分权外,还将享有随之带来的孩子入学便利等。但目前租赁市场的租赁合同,对受租人和承租人之间的权利约束主要体现在房屋及设施本身的使用毁坏与否上,租赁人基本不享有其他权利。而在今年7月广州出台的租赁新政上,重点强调的是租赁子女上学问题。针对此,住建部也提出将立法明确“租售同权”,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

二、租赁现状如何?

从租金上看,目前一线城市租金回报Lv较低;从租赁供给来看,主要私人闲置房屋和长租公寓,其中后者普及率不高;从租赁需求来看,选择租房的人群主要有两大类,一类城市流动人口,离乡务工人员;另一类是暂无经济能力购房的年轻人。

租金回报Lv低

智谷趋势8月发布的《100个城市租金回报Lv排行榜》,一线城市北上广深的租金回报Lv均不超过2%。对比全球其他城市租金回报Lv不难发现,国外大都市的租金回报Lv几乎“碾压”北上广深,这和一线城市房价高有着直接关系(租金回报Lv=1年租金-房屋保养费)/房屋价格)。

长租市场萌发

长租市场这块蛋糕吸引了开发商和房产中介。万科于2008年开始试水长租市场,2014年推出面向青年人的泊寓品牌。龙湖在2016年8月宣布推出长租公寓“冠寓”品牌,目标客群定位为20-35岁年轻人,旨在为租客打造温暖便捷的青年社区。此外还有自如寓,我爱我家的相寓,世联的红璞公寓。

三、推进租售同权的意图是什么?

随着城市化的推进,城市人口增多,但是随之对应的住房问题也开始凸显。有数据显示,伦敦的住房自有率仅为41%,东京的住房自有率为60%,纽约市总租赁房套数接近住房存量的三分之二,德国出租房中98%为私房,而我国上海租赁市场中私房比例仅占4.8%,租售同权可在一定程度上有效利用闲置房屋,改变买房观念,控制房价。

改变单一住房观念。90后的购房观念在发生转变,他们不希望被二三十年的房贷束缚,尤其是在付了首付之后,每个月的月供比房租还要高很多。若租赁和买房可以享有同等的权利,对租房的接受度更高。

多种的租赁模式,有效控制房价。租赁用地的挂拍、共有产权房的推进和集体建设用地建设租赁住房,尤其是集体建设用地建设租赁住房改变土地出让模式,土地成本降低,房屋成本下降,房租也能控制在合理范围内,同时又盘活了集体建设用地。

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