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头条丨史上最全二手房交易流程和注意事项!不要再问我了,自己看!

买房参谋 2017-09-04 15:37:39

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之前有不少朋友问我,购买二手房的流程怎么样,需要注意的地方又有哪些?由于提问的朋友较多,这边就统一给大家做个最全攻略!(必考内容,准备好小本本)

01

步骤流程如下:

一、上网或者去中介那边看房源

二、实地勘察房屋,弄清自己的购房意向

三、查看房屋产权,确定好合同细节

四、签订购房合同、付首付

五、办理相关的贷款手续

六、产权过户,交割房屋

七、领取房产证(卖方收到银行贷款),然后每月还贷

02

需要注意的点如下:

一、去正规的网站和中介

如果你想找中介,记得一定要找正规的中介,挑牌子大的找。因为这样有利于你规避风险。关于中介费和相关的中介服务记得要提前问清楚。

还要和中介谈好付款的时间,一般是签完合同先付一部分,过户后付剩下的。不要提前付完,以免中介拿到钱后对服务不上心。

二、实地考察房屋情况

1、房屋本身的建筑情况

比如户型、结构、采光、质量、朝向、面积等等问题,最容易忽略的则是下水道是不是堵塞和墙面是否渗水。

2、考察周边环境

去看看周围的交通情况、生活配套的场所(超市、医院、学校)、小区绿化、物业保障、噪声、保安等等。

三、看房子产权是否清晰(重中之重)

1、 看房产证

什么情况下,房子是没有房产证的?房主将其抵押或转卖。有的房主会说,你给他钱,他就能把房产证赎回,再给你。这种情况千万别答应,这是属于业主自己需要解决的风险,购房者没有必要这么做。所以让他借钱把证赎回,再找谈买房的事。

其次房产证上的户主信息必须要核对,身份证号码看清楚!如果是多人持证,那么必须要和证上所有人都签订购房合同。否则万一以后发生纠纷,你的合同就是一个大漏洞。

2、 去房管局核对相应的信息

卖家手上的东西是可以作假的,要是自己实在没把握,就去跑一趟房管局,问问清楚,别省下这个跑腿的功夫。顺便也可以了解一下是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房,在转让时有一定限制,要避免买卖合同与政策、法律冲突。

3、 看房屋是否在租

这话情况是不是没有出现过,你交了钱,兴高采烈地搬家然后发现屋子里有个人,死活不让你进去,因为人家租着。你说这是你的房子,让租房的人滚蛋?不好意思,国家有规定:买卖不破租赁!也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。所以买房之前问清楚再说。

四、交易前要注意的问题

看看二手房的相关费用是不是有所拖欠:有些卖房者,在房子没卖出去之前就已经欠下了不少的物管费用,如果你不知情就把房子买下来了,那么不好意思这些钱都得你自己出。这种冤枉亏相信谁都不想吃。那我们主要要看哪些物管费呢?

主要有这几种:水费、电费、物业费、煤气费、宽带费、电话费、有线电视费等等。这些在签订合同的时候都要找业主相信确认一下。

五、签订合同时候的注意事项

1、 约定付房款方式

这也分两种方式,一次性结清和分期还清。在这里还是建议大家选择后一种吧,哪怕再有钱,毕竟房贷利息比其它的借贷利息要低的多了。

2、 确定好交房的相关细节

第一、 确定好交房的时间和交房的要求。(比如房屋整洁之类)

第二、 过户时确定好时间和费用。时间就是你到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。费用就是过户时所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。

3、 房产证上的上证人数

房产证到你自己手里以后,想想要不要加上自己老婆孩子或者其它人的名字。这事最好在过户的时候就办好,不然以后会很麻烦。

4、 确定好户口迁出的时限

这种麻烦事出现的情况也不少,如果不确定好时间,业主一直拖着你,你能怎么办?产权还在别人那里。所以,在合同上确定好产权迁出时限,避免扯皮的情况出现。

5、 明确好违约责任

如果合同签完,房价飙升了,业主要求你退房,怎么办?开始在合同上就签订好相关违约责任的条约。

(1)合同上的时间必须都是精确的日期,不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。

(2)每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金(但是别定太高,太夸张好像法院也不认)

(3)定下如果违约,卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外,定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。

6、 贷款办理的注意事项

办理贷款的时候,需要房东双方同时到场签字,如果买家已婚也需要双方同时到场,去银行签字。买家需产权人到场,准备身份证、买卖合同、婚姻证明、私章、收款账号和户口簿。买家需准备身份证、户口簿、婚姻证明、学历证明、收入证明、银行流水(这个很重要)、个人所得税账单、房款首付转账凭条和收据、私章和还款账号。

关于还款方式目前有两种,一是月均等额(等额本息)还款方式,另一种是等额本全还款方式。前者每十月的月供相等,多还利率递减,本金递增;后者每月还款金额不同,但每月所还本金相等,利率递减。一般来讲采用等额本息的较多。

且目前难申请贷款、贷款难放款是一个比较常见的现象,在签订完合同之后,最好向银行详细问清放款时间,同事与卖家具体协商,以免出现因贷款迟放而导致的卖家扯皮后悔情况的出现。

7、产权过户注意事项

过户时卖家所有权利人都要到场,买家最少一人到厂,准备好所需材料(房产证、买卖合同、买卖方身份证、贷款合同等)。记得要先办过户手续再转账给业主,同时要保留所有的收据和转账凭证。在拿房产证的时候也要记得一定要本人带上身份证在银行人员的陪同下去领取。

过户后约20天产证便会下发,可在收件上查询。产证下来后,可凭收件收据去交易中心拿号,再去领取产证。有贷款的他证和房产证复印件送去银行,银行准备放贷。

一旦产证到手吗,无论房东有没有户口,不影响买家户口的迁入。但是过户之时最好确定好户口原先卖家户口迁出时间,避免卖家推延户口迁入从而带来的不必要麻烦。

我能想到的问题差不多就是这些,想必一些常见的问题都涉及到了,如果还有疑问欢迎大家在留言区评论和回复~

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