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房王试住:江北新盘御澜府,地价10000出头,要卖27000元/㎡,“刚需盘卖改善盘价格”,为通过物价审批,提升装修品牌。

房王 2017-09-08 10:42:57

房王微信号:jsfangwang(快来关注我吧)

“金九已来,银十将至”,这对于新房供应量明显不足的2017南京楼市来说无疑是个利好,数量逾万套的新房源将在这一阶段集中入市,必将掀起今年南京住宅消费市场的最后一波高峰。

江北对于主城8大板块来说一直是一个特殊的存在。“国家级新区、600亿投资、21条过江通道……”帽子扣得很大,但是今年有量并且愿意保持在售状态的楼盘却是很少:桥北的金象朗诗红树林、苏宁威尼斯水城、高新区的招商兰溪谷……同行的小编扳着一只手就给我细数了一遍。

房王君对江北不是很了解,就连房王微信的金牌栏目——“楼盘试住”自上线以来也只踩过“招商兰溪谷”一个江北盘,原因很简单:江北我来得少。可能是南京当地人的本土观念作祟,总觉得江北是非常遥远的存在,其实不熟悉也有不熟悉的好处,可以更好的站在初次涉足江北的购房者的角度来看这里的楼盘,以此给予大家更加公证客观的参考。

今天房王君要去“试住”的楼盘是江北新盘:御澜府,该案位于江北东大路东南成贤学院对面的无名道路上,项目由本土弘阳、国企招商和港企嘉华三家联合开发,预计9月就要首开,因此房王君迫不及待的带大家去看下。

1

上班族住御澜府3号线转1号线一个小时能到新街口?

“早高峰地铁挤不上”铁定迟到

江北与城市中心的心理距离被拉近,地铁可谓功不可没。“把家安在3号线旁,通勤市中心不用1小时”也是江北楼盘招揽“客户下单”的广告语,御澜府亦是如此。理论上而言,从东大成贤学院出发,乘坐3号线7站至南京站换成1号线,而后5站抵达新街口。全程通勤只要55分钟,对于一个9点打卡的新街口上班族来说,住御澜府早晨7点半起床洗漱也是妥妥的。

但是有一个尴尬的问题却是房王君不得不说的,那就是3号线虽然方便,但是早高峰时地铁的拥挤程度却也是十分吓人的

(早高峰时拥挤的3号线地铁站)

(9:30时的3号线东大成贤学院段车况)

过了9:00,3号线车厢立刻空了下来,房王君只感觉3号线好乘,但早高峰的拥挤程度确实令人咋舌!如果您是一位瘦弱的女白领,就算早早起床上班,也可能因为挤不上地铁而迟到,“有地铁就万事大吉”那只是糊弄人的广告语。

房王君早上8:30从3号线武定门站上车,这会儿到达东大成贤学院站已经是9:30。如果真的从新街口1号线转3号线,实际的通勤时间大概要1小时20分钟左右,千万别相信导航软件给你计算的精确通勤时间,凡事太认真你就输了!

下了地铁站前往御澜府售楼处需要步行,按照该楼盘宣传资料上的说法“地铁站到售楼处的距离是800米”,然而房王君走下来的路程是1.1公里,没人报销鞋底不说,这还是“孤独的1.1公里”——高新路上毫无商业配套,有的只是穿梭不停的车辆和东大的高校围墙,走到东大路上房王君“脚已残”,终于看见成熟小区泰来苑的底层商铺开起了一长溜的饭店和小卖部。

一览无余的是城郊结合部的即视感。

2

抵达御澜府,房价比周边二手房高7000元/㎡!

小区外面很吓人,里面“更那啥”!

走了差不多半个小时,终于听到导航说:“目的地在您左侧,本次导航结束”。收起手机,抬头望去,除了好多歪斜竖立的电线杆和大片“高高的荒地、土堆”,视线范围内似乎并没有什么优雅的纯新楼盘存在。定睛看时,电线杆与荒地夹杂的乱景之中真的有一座上书“御澜府”三个大字的广告门矗立在那里!

三大一线开发商联手打造的江北纯新盘,着实令人期待。但目前项目周边杂草丛生的蛮荒印象又确实有点吓人。由于项目所在的地块道路不通,御澜府目前从荒地中抢修了一条路与东大路相连,这条路长度约在300余米,尽头便是售楼处。

(连通东大路与御澜府售楼处的临时道路,一眼望不到尽头)

(其他目前我不知道,我只知道“步行到地铁”确实很累)

幸亏御澜府做了“社区样板段”,不然就凭项目周边带来的第一印象,真的会让人觉得这是个不折不扣的“渣盘”。新亚洲风格园林,铝板做顶、石材立面,一切都是“提升逼格”的套路做法,大片运用“枯山水”造景,意在提升项目的调性与意境;但由于建造匆忙,御澜府的样板段设计略显粗糙。

(真正的“枯山水”)

(御澜府的“枯山水”)

售楼处置业顾问告诉我们,御澜府位于浦泗路(图中红线路段)以南,所以仍属于浦口区,浦泗路以北属于“高新区”。项目总占地只有4.4万余㎡,总规划户数只有869户,属于一个快销项目。楼盘总共规划16幢小高层住宅,14-18层,户型设计共有89㎡、112㎡、128㎡、142㎡,精装交付。

谈到生活配套时,置业顾问骄傲的说:“我们楼盘距离3号线东大成贤校区800m(她并不知道我刚刚徒步体验过这漫长的“800m"),地铁来往市中心新街口只需半个小时(真的是这样吗?),未来我们御澜府距离江北最繁华的商业圈弘阳广场、大洋百货只有1.8公里(当天没有实地测过,不过我通过高德查出来是2.7公里)”

当谈到房价问题时,置业顾问透露御澜府首开价格预计将在2.5~2.7万元/㎡,原来房价如此之高。房王君这才想起来前面置业顾问强调御澜湾属于浦口区而非高新区的真实目的。要知道近段的话题楼盘——高新区亚泰山语湖售价才16580元/㎡,隔着一站地铁,价格就要贵10000元/㎡,让人有些“欲哭无泪”。据了解,御澜府相比周边的二手次新楼盘挂牌价也要高出很多,“安居客”上显示,与该案一街之隔的泰来苑目前的售价是17000~20000元/㎡

3

4款房型,2间样板房,刚需盘卖改善盘价格

还有一点很质疑

此次御澜府首开,将推出3、5、8、9、10五栋楼,共290余套,其中3、8两栋为129㎡户型,一梯一户;10栋为141㎡户型,一梯一户;5、9两栋户型为90、113㎡,一梯两户。整体得房率在77%-80%

可能由于工期太紧,4款房型目前只做了2间样板房。分别为113㎡三房和129㎡四房。售楼处报价装修4000元/㎡。承诺室内未来采用德国高仪、汉斯格雅或同等品牌洁具;日立中央空调或同等品牌空调;西门子全套厨房家电或同等品牌。

按说这种档次的品牌洁具、空调,那是豪宅才有的配置,但是从御澜府的产品线上来看:一水的小高层住宅,物业类型并不高端、丰富;房型设计,最小只有89㎡,113㎡做到3房、129㎡做到4房,并且每款房型都有大约5-8个㎡的赠送面积,如此讨好购房者的设计完全是“刚需盘”的套路。

(113㎡三房户型图)

再来看该案当年拿地价格。御澜府原本为G87地块2016年12月27日被招商集团以总价10.2亿元竞得,楼面地价只有10353元/㎡,而今御澜府即将开售,放风报价却高达2.5~2.7万元/㎡,在如今南京楼市限价的大背景下是很难做到的,那么如何产出更高的利润呢?御澜府自然要在装修上做文章,引入豪宅楼盘才会使用的“全德系”高端装修品牌增加产品附加值,以此希望达到通过物价部门审批的目的。然而G87地块出让以后,项目的规划已经确定,刚需定位已经无法大改,所以才成就了御澜府今天“豪宅装修”搭配“刚需户型”的产品形态。

(御澜府113㎡三房户型)

原本是正常的3房户型,但是为了体现豪宅般的品质感,特意在原本还算通透的客、餐厅之间加设了一道入户"玄关柜”,完整的空间瞬间被分割了。客厅说是开间3.7米,但是目测空间也就和一间次卧大小。

(113㎡三房户型赠送的面积)

(129㎡四房户型客厅)

拿掉了“碍事”的入户玄关,客、餐厅立马通透起来,房王君不禁感叹:有些楼盘基于自己的产品调性进行适度提档是没有问题的,但是装逼装过了容易出事儿~

(129㎡四房户型图)

一套正规的4房户型,厨房面积不到8㎡,简直小到不行。

主卧空间还算宽敞,但飘窗设计房王君不太喜欢:“太短”

北向“儿童房”的窗体设计是不是太"Low"了?有种安置房的即视感~

半天时间

细心的看完了"御澜府”,整体感觉不太好,总感觉该案急于上市售卖,工程匆忙。期望首开卖出高价就提挡装修,这种地产圈的老套路,明眼人一看便知。

离开的时候,转身拍照时又发现了一个问题,御澜府9月就要开卖,但目前在建的小高层只建到“地上1~2层”,不知道这样的建设进度,能不能赶上本月开盘时的预售标准。

The End~

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