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多地租赁新政密集下发 南京离“租赁时代”还有多远?

楼市飞说 2017-09-08 09:24:36

下半年以来,租赁租房已经成为房地产行业的热门词汇。从7月18日,九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》开始,多省市开启了鼓励租赁的模式。

刚刚过去的8月,更是成为地产租赁政策发布最为密集的一个月,月内累计有超过14个城市或部门发布了17次有关鼓励房地产租赁的政策。包括广州、深圳、上海、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆、北京、上海等城市均加入了这一大军,房地产似乎离“租赁时代”越来越近了。

租赁时代的生死线——租金回报率5%

鼓励租赁、鼓励租售同权,说起来容易,但真正做起来却并没有那么简单。就拿简单的租金回报率来说,如果不达到一定的收益率,所有的租赁都只能是过渡行为。

按照国际上一般的租售比(即房屋月租金与售价之比)来衡量住房投资价值,正常范围应该在1:100至1:230之间。这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,100个月至230个月(大致相当9年至20年)内能收回购房款,买房就是合算的。以最低值计算,其租金回报率也应该在5%以上。

而当下国内的一二线城市,租售比低于1:500,住宅的年出租回报率还徘徊在1-2%,也就是说按当下的房价来说,一套住宅要出租50-100年才能回本。

根据智谷趋势8月发布的《中国租金回报率最全地图》中的数据显示,四大一线城市全部排在了回报率最低的阵营里,而作为“新一线”的南京排名第83,租金回报率仅1.81%。

而国际上与南京定位相似的伯明翰,租金回报率甚至到了5.14%。

可见,租金的上涨速度远远赶不上房价的上涨。以南京为例,住宅平均租金约40元/平米,但8月南京的新房普通住宅均价为24371元/平米,租售比低于1:600,即一套房子要租满50年才能回本,还不算其他损耗、物业、维修等费用。

媒体人“风云学会陈经”分析出现这样情况的原因,他表示:租金回报率低是因为进城的穷人多,政府建房规划虽然有控制,但还是让穷人住下了。涨租受穷人支付能力限制,赶走穷人又没人租了。炒房中产与富人钱够加不卖锁仓可以涨,炒租没有不出租拉升这个说法。

按照现行的市场规则,“房屋租赁”似乎有点走不通。举例来说,南京河西南这几年出让的住宅用地不少,楼面价动辄3、4万,未来卖多少不敢说,但你要改成出租,80平米月租5000元了不得了,哪家开发商会愿意做?

特别对待 上海租赁楼面价为区域1/10

当外界质疑声一片的时候,政府也表达了自己的决心,坚定“房子是用来住的,不是用来炒的”。于是,就出现了上海浦东张江地块,“楼面价不足6000,地价暴跌84%”这样的新闻。

事实上,这两幅地块是上海首次公开出让的租赁住房用地,采取“只租不售”的模式,建成后,将至少提供1897套租赁住房。两幅地块的楼面价均不足六千,分别为张江地块成交楼面单价为5569元/平方米;嘉定地块成交楼面单价为5950元/平方米,标志着上海新增租赁住房用地供应全面启动。

(2016年以来各城市自持住宅用地成交情况 点击常看大图)

到现在为止,上海已经有15幅租赁住房用地,且多位于上海核心板块,下半年还将加大对相关用地的供应。可见,上海已经快步走在了跨步进入“租赁时代”的前端。

(数据来源:中国指数研究院)

不过,这样的模式能否复制到“新一线”或者二线城市里来,市场上依旧持悲观态度的人居多。中原地产张大伟称,租赁新政策的确可以一定程度保护部分无力购房的租户,但在房价上涨过程中,租户也经常处于选择购房的等待过程中。从全球看,除非通货紧缩的国家,或者人口平稳萎缩国家,比如德国、日本等,否则租赁行为很难长期稳定。

而对于南京这样的城市而言,南京房地产学会会长吴翔华认为,“如果推出专门的租赁用地,对租赁市场而言肯定是有影响的,会增加租赁房源供给从而降低租金价格,但对商品房市场而言则影响不明显。假设大量土地用于租赁住房,反而会造成商品住宅用地供应量的相对下滑,不利于住房市场调控目标。在南京,租赁市场不存在严重的市场失灵,所以没有政府开展大规模干预租赁市场的必要性。”

南京离“租赁时代”还有多远?

有人说,南京8月份的挂地上,已经出现了自持地块,南京已经跨出了第一步?

房掌柜查了一下这幅地块的信息,位置、土地性质什么的先不论,就说这幅地块的起拍楼面价高达9540元/平米,就已经很难了。由此推测,这幅地块的重点不在租赁,加上地块上的商业用地、娱乐用地等要求,发展更多类似于如万达茂这样的文旅综合体。

那么,如果南京要发展租赁住房,楼面价多少才合适呢?房掌柜拿最低的5%的租金回报率来倒推:按租金40元/平米、100平米的房子来说,月租金4000元/平米。倒推这个100平米的房子价格应该为80万,即平均8000元/平米的价格。抛掉建筑成本约3000元/平米,南京的租赁用地楼面价应该不足5000元/平米才对。

南京是否已经做好了这样的准备,进入“租赁时代”还需要哪些条件,会带来哪些问题都考虑好了嘛?

吴翔华教授称,南京要进入“租赁时代”,还有许多问题亟待解决:

第一,解决租购同权的问题,在公共服务方面缩小两者的差距,在户籍制度,教育制度,社会保障制度等都需要做非常大的变革,这些变革不是一蹴而就的,而是需要相当长的时间。

第二,需要有稳定的商品房市场预期,即商品房的价格不再快速上扬,保持内在的稳定性,但做到这一点更加不容易,需要调整的制度和法律比第一点有过之而无不及。

综上所述,以租赁替代购买、鼓励租赁住房也只是希望租赁市场能够健康发展规范发展,暂时分流一部分买不起房的刚需而已,并不能在短期内发挥出明显的替代效应。

南京资深地产评论员尹霄飞认为,进入“租赁时代”是缓慢的,是一个“渐进”的过程,这个过程可能需要5-10年的时间。不管是教育、医疗、社会行政类的服务,都是需要调整和一步步落实的。

他还提出疑问:如果“租”能解决所有这些问题,那“产权”的意义何在?因此,南京要进入“租赁时代”还有很长的路要走,租房人的权益要考虑、产权人的利益也需要保护,这些都需要思考、一步步去落实磨合的。

楼市飞说

房掌柜南京站出品

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