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房贷又"变脸"首套房利率全线逼近二套房~未来两月买房你需要这份"压力测算表"

南京房产专家郑舸 2017-09-11 07:29:31
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8月全国首套房平均利率5.12%南京5.27%,能贷到基准利率的城市全国也只剩3个了

"房价没动利息涨了",这是眼下购房买家的切身感受,进入下半年,房贷利率几乎逐月上调,融360最新监测数据显示,8月全国首套房平均利率为5.12%,相当于基准利率1.04倍,环比7月上升了2.47%;同比去年8月的4.44%上升了15.35%。而南京的首套房房贷平均利率已经达到5.27%,主流利率是基准上浮5%-10%。并且放款时间普遍也比较长。至于基准利率则几乎全面消失,贷款的时候连"问都不用问"了。

数据显示,8月全国首套房贷5.12%的平均利率也创下历史新高,这是自2016年以来首次突破5%,基本已经接近2015年数次降息之前的水平。在全国533家银行中,约有一半银行执行基准利率上浮,较上月新增126家,且上浮趋势较明显。

在调查的533家银行(分支行)中,有484家已不再提供优惠利率,占比高达90.8%。二线城市半数以上城市首套房利率破5%,优惠占比降至年内最低值。而即便是全国10个首套房平均利率最低的城市,也仅剩下3个平均利率还在基准线以内。

调查显示,从去年8月一直到今年4月,南京的首套房利率都是在95折范围以内的,到5月份率先突破了95折,6月份基本已达到基准利率,7月份平均利率开始超过5%,8月份继续上升,首套平均利率为基准1.07倍,达到5.27%,接近二套房利率。

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基准利率全面"退市",近20家银行首套房贷利率全面上浮10%

融360监测数据显示,8月份南京地区17家银行中首套房贷最低为基准利率,最高为基准利率上浮15%,无一家银行有优惠利率折扣。首付方面,16家银行的首套房首付比例仍为3成,1家银行暂停受理房贷业务。

每日楼市盘点则发现,截至9月初南京近30家银行中已经有7家银行没有额度暂停房贷,基准利率也只剩下一家,而且放款也要排队等。其余近20家银行首套房利率基本上浮10%,上浮5%都已经是少数,放款时间也基本要达到3个月以上乃至半年之久,另外多家银行已有支行因额度紧张,目前办不了房贷。

绝大多数银行的房贷放款周期延长,资质审核也越来越严格,一家国有银行的房贷部门的工作人员表示,目前他们执行的是上浮10%,放款都要排队。比如现在是9月份,才放了一批5月份就审核好的。二手房放款更要慢上一拍,对个人资质评定也格外严格。部分银行目前已经不做二手房贷业务。不少银行表示眼下房贷虽能申请,但下款时间待通知。

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一线城市严查"涉房"消费贷,年底前房贷预计持续收紧

眼下,一线城市已经掀起一场全面清查"消费贷"、"经营贷"等信贷资金流入房地产市场的行动,北京银监局、人民银行营业管理部日前印发《关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》,要求北京市辖内的银行业金融机构从房抵贷、贷款受托对象、借款频率、借款用途、资金流向、收入证明、借款人等多个特征,对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,自查范围为单笔贷款金额20万元以上的个人消费贷款。北京市住建委等相关部门也联合发布《关于开展房地产经纪机构违规行为情况检查的通知》,要求中介机构对近3个月本机构及从业人员经营活动开展自查。重点主要针对为购房人办理"消费贷"、"经营贷"、"个人信用贷"、"房抵贷"作为购房首付款等六项经纪机构违规行为。对自查发现的问题,经纪机构要及时进行整改。自查时间为一个月,经纪机构需要在10月8日前向北京房地产中介行业协会提交自查整改报告。

深圳消费贷也开始整顿,近日有消息传出深圳本月开始要全面自查个人消费贷,不仅仅是个人消费贷,只要是资金去向无法监管,就连信用卡大额套现,也在这次整顿的范围之内。中原地产本月发布的深圳地区银行最新贷款利率统计显示,作为此前房贷门槛相对较低的一线城市,本月初深圳17家银行仅有5家首套利率仍维持基准,其余均上浮5-10%甚至停贷。

业内专家表示,总的来说2017年四季度信贷方面预计仍以适度收紧为主,房价上涨幅度受限。一般情况下,央行通过运用如法定存款准备金、再贴现率、公开市场操作等工具调节货币供应量,货币供应量影响银行放贷能力和社会流动性充裕程度,进一步决定居民购房贷款获取程度和购房意愿。据中国人民银行参事、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长盛松成表示:“2017年下半年中国货币政策或保持紧平衡,汇率升、利率缓。”货币政策的“紧平衡”将控制货币量和流动性的输入,银行放贷能力收紧,居民可获得的按揭贷款减少,最终平稳购房需求和房地产价格。

此外,贷款利率反映居民购房的资金成本,当下多数商业银行的贷款利率提升,并呈现长效性,这对今后一段时期的房价也将产生重要影响。由于房产本身是银行抵押贷款中最为常用的抵押物,其价格受限意味着抵押品价值下降,银行信贷扩张动机减弱,进一步稳定房价。再加上土地限价政策,有效削弱了房地产开发商投资动机,减少了高价地的产生,从而进一步稳定房价。

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贷款200万利率上浮5%-10%还款额将增加10-20万,下半年纯商贷购房压力指数飙升

每日楼市回顾发现,在今年6月份的时候,南京还有7家银行首套房可以贷到95折利率,近10家银行可以贷到基准利率,而短短2个月过去,所有这些利率优惠乃至基准利率已经基本消失全无。

▼6月份南京20家银行房贷政策回顾:

下半年首套房贷款利率普遍提升5-10%,对购房者来说,无论是购房的首付压力,还是未来的月供还贷压力都拔高了一个档次。以贷款200万,30年等额本息为例。从原来的利率95折到如今的基准利率、利率上浮5%、上浮10%乃至20%,贷款金额的变化如下:

从当下的市场来看,贷款买房是多数人的选择。网上房地产数据显示,今年1-8月南京全市的房屋抵押贷款总量为6.33万件,抵押总金额为796亿元。

南京我爱我家研究院的统计数据则显示,今年1-6月,南京购房者通过商业贷款购买二手住宅比例达66.32%,与去年同期相比上升7.98%。

▼2016年及2017年上半年同期南京购房者付款方式占比:

对于购房来说,贷款杠杆越高,购房抗压能力显然越弱,大致可以分为三个级别:首先,有全款买房能力的购房者对信贷及货币政策的抗压性处于最高级别。其次是纯公积金贷款的购房者。一是由于公积金个人最高只能贷款30万,家庭最高贷款60万,这就表示对买方购房首付的要求依然较高,购房者的资金实力处于中上水平;二是不同于商贷利率“频繁”的政策性调整,公积金贷款的相关细则较为稳定,降低了政策性风险。最后是纯商贷的购房者。今年南京楼市成交量也是在7、8月银行信贷进一步收紧时,出现明显降幅。可见,纯商贷购房者在应对楼市政策调控时,抗压能力是较弱的。

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(以上部分内容综合交汇点、新华报业网)

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