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南京买房:“租购同权”之后,租房真的能“上名校”吗?房租会因此上涨吗?你想知道的全在这儿,快戳~

南京买房 2017-09-12 06:33:05

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今年7月份以来,“租购同权”这个词儿一直很火!一纸新政,让财大气粗的买房者与收入低廉的租房户站在了同等位置,满满的“公平色彩”是这则新政最具魅力和吸引人的地方。

然而,就在众人拍手称快,亟待分享新政红利之时,一些人也开始不断反思“租购同权”的可行性!其中,租房真的能上名校?租购同权之后的房租是否会上涨?成为大众普遍关心的焦点问题,今日人民日报发表刊文——《三问“租购同权”》,第一次对以上问题做出了官方回答。

快看,你主观理解的“租购同权”与官方版的“租购同权”有何不同?

1

租购同权之后,真的能上名校吗?

对于这个最敏感的问题,人民日报给出了一个比较诙谐的答案:“租购同权是好事,但也没必要夸大含金量。”

所谓“租购同权”,就是不能让人们因为住房方式不同而获得不同的基本公共服务。而在基本公共服务领域,教育无疑是人们最关注的热点之一。广州新政出台之际,一些中介机构绞尽脑汁的提炼政策卖点,打出“租房也能上名校”的幌子,成为社会热议的导火索。

“一开始不少人还真信了,小区业主微信群里都‘炸锅’了。”家住广州海珠区一套“学区房”的袁倩说。袁倩手中的这套房,是2014年购入,对口海珠区第三实验小学,2.8万元/平方米的售价在当时高出周边均价1/3,3年来已涨到5万元/平方米。“在我们小区,一套三居室的月租金才6000多元。要是租客能以这么低的成本上名校,那我们之前的投入岂不白费了?将来换手,也肯定卖不上价钱吧?”

随着时间的推移,来自政府部门的权威解读使“真相”渐趋明朗。一来,“租房就能上学”并非新政,而是早已有之,至少从前年2月起,在广州,正规租赁合同一直都是有效的“居住地证明”,能作为孩子入学的“门票”,此次文件提及只是突出强调而已;二来,广州政策中仍延续了租房上学的门槛,比如父母或具有本市户籍,或持有人才绿卡,或符合积分入学安排学位条件;三来,即便可以“就近入学”,也要“接受统筹安排”,很难“精准定位”到名校。也就是说“租房也能上名校?这事八字还没一撇”

7月下旬,继广州之后,无锡、郑州、扬州、济南等一些城市也先后出台与“租购同权”相关的文件。不同的是,这些城市将同权重点放在了户籍上。比如,无锡取消了原先购房面积达60平方米以上准予落户的门槛,改为只要在当地有合法稳定住所和合法稳定职业,不论住宅面积大小均可落户。

2014年刚通过购房落户成为无锡新市民的李斌对落户政策了解得很清楚:“如果‘租购同权’就能上名校,那像北京、上海这样拥有一等教育资源的城市,还不都给挤爆啦?”李斌打趣的说!

2

真正实现租购同权还面临哪些难题?

在一些人口大规模流入的城市,完全做到“租购同权”还不现实,最大的难点是优质公共资源的供给能力不足。很多人认为“租购同权”的确是一个美好的期待,但要真正实现并不容易。

“推动社会公平当然是好事,但这份公平也应考虑购房者的付出。”这是很多广州天价学区房业主的心声,目前在广州各区,入学排位的顺序大致是:房户合一者、无户有房者,最后才是既无户籍也无住房的人群。“租购同权”实施之后,在学位富足的区域,租房者的子女理当能够入学,就近享受义务教育,但如果“僧多粥少”、学位紧张,“有房户”的孩子就要比“租户”孩子享受“名校入学优先权”了。

国务院发展研究中心市场经济研究所研究员任兴洲认为:“现阶段,完全实现‘租购同权’的最大难点是优质公共资源的供给能力不足,特别是与‘学区’紧紧联系在一起的教育资源明显短缺。当一座城市涌入大量人口后,子女就学的需求会大幅度增加,但当地教育资源并不会随着人口流动而立即同比例大量增加,由此会造成供需矛盾、教育资源供给紧张。”

仔细观察不难发现,此番推动“租购同权”的城市大多并非人口流入压力最凸显、租房者扩权需求最强烈的城市。正如中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁所说,像北京这样的一线城市,控制人口、控制土地供应、控制户籍等措施,事实上就是对“权”的限制,“租购同权”的实施还面临着许多刚性制约。

从另一方面看,“租购同权”也非“盲目画饼”,而是大势所趋、现实所需。

“中央提出,‘房子是用来住的,不是用来炒的’。既然是‘住’,除了自有产权的房子之外,租赁住房也是解决‘住有所居’的一种重要方式。”任兴洲认为,“当前我国要建立房地产市场健康稳定发展的长效机制,一个重要举措就是通过租售并举来满足城镇各类人群的住房需求,而要使‘租售并举’落到实处,‘租购同权’势必要提上重要的议事日程。”

3

租购同权会推动租金上涨吗?

目前各地新政在“同权”方面仍留有较高准入门槛。只要收入水平没有大幅调整,租金水平就不会有太大变化。

广州的购房者,在租购同权新政推出之前,看房买房的积极性很高,新政一出,大家纷纷将购房计划搁置起来,“不急于出手,看看后面的走势再说”广州租房户王海持币待购的心态十分明显:“幸好我们租住的小区幼儿园的学位充足,闺女能就近入园,可几年后上小学咋办?都抢着上好学校,不买房能挤到前面吗?”王海坦言现在的心情很微妙,“房子肯定还是要买的,只不过希望‘租购同权’能让房价有所松动。”

同样心情微妙的还有已经“上车”的有房一族。“如果租房者权利提高了,那租金是不是就能涨?可如果大家都被吸引着去租房,房产本身的价值会不会缩水?”由于相关细则还未出台,不少人如今“手中有房,心里也慌”。

“租购同权”,到底会给住房市场带来怎样的影响?“可能会给市场带来短期波动,但绝不该夸大它的效应。”链家研究院院长杨现领认为,目前各地新政在“同权”方面仍留有较高的准入门槛,带来的实质性改变并不大。更重要的是,决定一个地区房租水平的核心因素是当地人的平均收入水平。“根据我们的分析,国内租房者一般会将个人收入中的1/3左右拿来租房。二线城市租金收入比一般不超过25%,三四线普遍在20%以下。如果租金过高,就会导致换租。只要收入水平没有大幅调整,租金水平并不会有太大变化。”

“‘租购同权’最大的意义不在于对市场的影响,而在于解决年轻人的刚性居住需求,让租房也能成为一种体面的生活方式。”杨现领认为,落实“租购同权”还应该更接地气,重点考虑新市民眼下最迫切的需求,“首先要解决能方便办理居住证、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金、孕妇可以生孩子等问题。只有这样,他们才可能在城市站稳脚跟,下一步才会产生对学区的需求。”

任兴洲认为,“租购同权”绝不单是一个住房问题,更取决于我国城市公共服务供给能力的提升和管理能力的现代化,尤其是在教育制度和相关资源的供给方面。现在人口流动越来越快,但义务教育资金投入在不同省份之间很难流动起来。应逐步改变这种机制,使人口流入地获得相应义务教育的财力支持,让其有足够的能力改善当地教育条件,增加优质公共资源的供给。“同时,还要做好配套的制度设计,避免造成过度的人口‘虹吸效应’,加重‘大城市病’。因此,与租购同权相伴随的,必须是一系列体制机制的改革和相关的制度安排。”

(内容素材来源:人民日报,整理编辑:南京买房NJ-MF-)

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