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是抄底良机还是烫手山芋?麒麟地王亏本上市,高价地颤抖了吗?

南京楼市观察 2017-09-12 09:01:38

按照惯例,一般来说一个项目的售价通常在地价的1.5倍到2倍。

而我现在告诉你如果一家项目售价仅仅比楼面地价高3000一平,你会不会觉得不可思议,这不是铁定要亏么?

昨日麒麟“地王”京奥港未来墅在经历了改户型,精装改毛坯等变相降低成本的做法之后,还是熬不住选择上市了!销许价格为2万6不到……

1地价2万2,房价不到2万6!京奥港未来墅亏本上市……

昨日麒麟京奥港未来墅1、2号楼新领销许,其中1号楼共100套房源,销许均价25993.31元/㎡;2号楼共54套房源,销许均价25715.51 元/㎡,毛坯交付。

京奥港未来墅项目从“怀胎”那天起,就一直处于舆论的漩涡。

那是2016年4月15日,在当日的土地拍卖会上,麒麟G09地块,引来了多家企业争夺,最终,经过61轮生猛厮杀,来自北京的嘉诚以47.6亿元总价“中彩”,溢价率163%。这就是京奥港未来墅的前生——麒麟新地王,楼面单价22353元/平方米。

楼面地价22353元,销售价格25993元,3500元的价差,对于这个项目而言,显然是“吐血贱卖”。

犹记得该项目规划出炉的时候,曾一度喊出过要破4万的豪言壮语,此后,随着楼市调控的不断深入,放风价一降再降,从4万到3.5万到3万到2.8……配置也从精装改为毛坯,对于这个项目将亏本卖房大家早有共识。但是,昨天26000不到的销许均价出炉后,还是让很多人惊叹!

但是,大家惊叹的并非是这个项目“买到就是赚到”的推论,相反,很多人担心:质量有保障吗?3500的建设成本,够干嘛的?

据媒体披露,该项目之所以亏本也要甩卖的原因,是一笔34亿元的信托融资在今年年底即将到期。根据“中融信托-宏金46号集合资金信托计划(一期)”显示,京奥港向中融信托发行了一笔高达34元的项目信托贷款,期限为12+6个月,已于去年6月发行,融资主体为北京京奥港集团有限公司,资金投向是京奥港未来墅地块。

这意味着,该项目必须在今年年底有销售回款,才能偿还信托融资,如果继续延期入市,将会面临违约风险,留给它们的时间已然不多。

最初做这笔信托融资时,京奥港曾对项目的前景充满信心。当时的信托计划曾写道:“项目盈利能力强,根据初步测算,预计项目可实现销售收入93.9亿,扣除期间产生的各种税费,项目可实现净利润约17亿元,回报率约为18.1%。”

在发布这份信托计划时,京奥港是按照售价能达到4.4万元/平方米来计算。

显然,究竟买房人对这个亏本甩卖的项目持怎样的态度,明后两天的登记就能见分晓,笔者在此不想妄加推断。笔者相信,消费者的眼睛都是雪亮的,周边房价是每个人参考的第一要素,至于你地价是多少,你成本是多少,你赚还是赔,这压根不关买房人的事,地王的锅,买房人不会替你背的。

笔者也相信:以后开发商或房主再跟买房人忽悠:周边的地价已经多少多少时,买房人不会再轻易上当了。

在此还想说的是,这个事件的更大价值,在于打破了人们的惯性思维——房价是由地价决定的,京奥港未来墅用铁的事实证明:房价,在当下,与地价没一点关系。所以,昨天这个事件的意义在于它是一个里程碑,将高地价推高房价的逻辑打破了。并不是你地价高,你的房价就自然会高,没这个道理。

所以,去年今年那些拿了高价地的开发商,一定是心拔凉拔凉的吧?我们此前曾经做过一个不完全统计,目前南京楼面价过2万的“高价地”有30多块。这些地块的房价,将何去何从?京奥港未来墅就是个风向标。

让我们拭目以待!

所以,这个价格的麒麟地王,你觉得是抄底的好机会么?

2江北明发悦庭新领126套公寓销许,预计均价19000元/㎡

昨日明发悦庭新领9号楼公寓销许,共计126套毛坯房源,销许均价25000元/㎡,户型面积49㎡、55㎡、62㎡,拟交付时间2018年5月31日。

预计本周六开盘,预计均价19000元/㎡。项目目前在售少量4.8米挑高公寓,户型面积43㎡、49㎡、57㎡,均价18000元/㎡左右。

3

南京地铁4号线二期进入工可研阶段,或设江心洲站!

昨日针对网友关心4号线二期的工程情况,南京地铁指挥部网络发言人回复称,4号线二期处于工程可行性研究阶段,考虑到江心洲居民出行的需求,现正进一步深入研究江心洲增设车站的可行性。据了解,4号线二期工程起自4号线一期的终点龙江站,经江心洲岛西延过江,终点是珍珠泉风景区,线路全长9.7公里。

根据2012年11月市政府批复的《南京城市轨道交通线网规划(2009版)》、2016年11月国家发改委批复的《南京城市轨道交通第二期建设规划调整方案》,4号线二期在江心洲北部洲尾经过,因临近长江,设站条件困难,施工风险大,线网规划和建设规划批复中均未包含江心洲站。

然而,江心洲居民对于在此需求较大,现正进一步深入研究江心洲增设车站的可行性。目前,4号线二期开工时间尚需视工可批复而定。

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